张宝全紧跟潘石屹押宝二次转型 拟变散售为自持

华股财经 2012年09月14日 10:43:04 来源:互联网
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  有人说,今典集团董事长张宝全是地产界少有的“混搭高手”,因为今典集团跨越了旅游地产、影视传媒、艺术出版三大领域。不过,业界更多的声音认为张宝全是一个传奇人物,因为他在住宅市场被调控之前撤出了传统的地产开发,转向了旅游度假地产。

  放弃利润高昂的住宅产品去搞摸着石头过河的旅游地产,也许当时很有人无法理解张宝全的选择。但是,目前看,当房企一窝蜂地涌向旅游地产的时候,蓦然发现,张宝全已经跑在了前头。

  令人感兴趣的是,在三亚湾红树林度假世界开业在即的档口,张宝全在接受《证券日报》记者专访时透露:“今典集团以后入市的红树林系列酒店将全部自持,不再出售。三亚湾红树林和青岛红树林酒店的少量房源将是,想以产权参股分红投资酒店购房者的最后机会。”

  对此,又有声音称,这是张宝全的再次押宝。张宝全坦言,如果今典集团第一次转型是由传统的地产开发商转向专注于文化产业的开发和运营,那么,红树林系列酒店告别散售全部自持,靠商业酒店运营来创造利润就是今典集团的第二次转型。

  复制“博彩体验吧”

  实际上,据记者了解,今典集团三亚湾红树林度假世界9月19日一期开业,其中最受关注的全国首家“博彩体验吧”也将开业。对此,之前业界有不少各种各样的质疑声音,博彩体验吧与赌场有何不同?是否踩到政策红线?

  “中国是一个禁止以现金或者实物赌博的国家,虽然我们的博彩体验吧从功能、风格设计以及游戏规则都与赌场一模一样,但并不涉及赌场上的现金交易。”张宝全向记者解释,“其实这就是一个以博彩体验为主题的酒吧,重在体验博彩文化和其娱乐性”。

  张宝全向记者强调,“此外,博彩体验吧的利润主要来源于门票和酒水消费等服务方式,普通顾客门票为500元一张,可以买到5000个筹码,VIP门票则为800-1000元不等。输赢都不支付现金,赢家可以参加酒吧的抽奖环节,奖品也只是‘博彩体验吧’的点数,或红树林酒店内消费的红树林券”。

  至于“博彩体验吧”的资金投入情况,张宝全向记者坦言,三亚湾红树林度假世界“博彩体验吧”共有3万平方米,一期3000平方米的装修成本大约1000多万元,但后期运营成本比较大。因为从其设计、制作到第一批的管理人员与发牌的荷官都是从澳门引过来的,人工成本比较高。

  值得一提的是,三亚湾“博彩体验吧”一直被业界称之为张宝全为卖酒店而做的营销噱头,但在张宝全看来则显然不是。“中国人博彩的需求很大,每年有6000多亿元的独资外流,同时更失去了这6000亿元赌资所支撑的度假产业。”

  张宝全向记者透露,博彩体验吧是今典集团红树林度假世界六大品牌之一,不止三亚湾红树林度假世界有,将来也会复制到红树林所有项目,这与红树林“度假目的地酒店”的定位有关。

  变散售为自持

  令人感兴趣的是,在三亚湾红树林开业在即之时,张宝全却向记者透露,今典集团将再度转型,酒店全部变身自持。而实际上业界习惯将张宝全每一次超前意识的投资行为称之为“押宝”或者“赌局”,这或许是张宝全的又一次押宝。对此,张宝全笑着告诉记者,“这就是博彩文化”。

  值得一提的是,今典集团已经经历过一次转型,即由传统的房地产开发转向文化产业开发和运营,包括电影、酒店、当代艺术,这些文化产业板块都已发展成为今典集团的支柱板块。

  然而,当一个企业由散售向自持转型后,资金压力是这类企业普遍面临的问题,这是转型必须要支付的“代价”。从某种意义上来说,这也是一种“博彩”,就像张宝全所说博彩并不完全是非理性的赌博,而是“感性和理性结合后的推断”。

  事实上,张宝全宣布转型这场“博彩”,其理性之处就在于今典集团拥有充裕的资金。他向记者坦言,资金问题的解决一部分来自自有资金,一部分来自于银行长期贷款。

  更值得注意的是,红树林系列酒店从开工到开业,最短的只用了8个月,最长的也不到3年,而酒店一般第一年就开始盈利,这也是张宝全坚持二次转型的底气。

  自持后不增资金压力

  “三亚湾红树林度假世界在开业后的第一个经营年就会盈利,而且预计盈利额度将超过我们的第一个红树林项目――亚龙湾红树林。”张宝全向记者透露,“亚龙湾红树林酒店就是第一个经营年开始盈利,目前每年平均的毛利率在64%左右,这超过全世界运营最好的酒店的水平”。

  以三亚湾一期为例,一期规模用地只相当于整体规模的1/4,大约有1500多间房,相当于3个亚龙湾红树林酒店。张宝全认为,在成本管控上,三亚湾红树林酒店的人员构成仅比亚龙湾红树林多15%的普通员工,而管理层人数则与亚龙湾红树林酒店一样,总人数只有700多人,比亚龙湾只多100多人。如果说运营3个传统的五星级酒店需要1800多人,在同等规模的三亚湾红树林度假世界的经营方面,占比最大的人工成本上相当于节省了两个传统五星级酒店的人工成本。

  此外,张宝全向记者坦言,“除了一些政策的支持,红树林的品牌优势已经建立,因此获得了与国家开发银行合作的机会。国家开发银行向今典集团的红树林系列度假酒店提供长期贷款的资金支持,而且利率相对较低”。

  张宝全进一步强调,其他自有资金主要来源于酒店运营和其他资产的经营,当然也包括以前建好的酒店出售后回收的资金,这样就形成了资产的良性循环,也就完全不需要靠出售产权来平衡资金了。

  拆分板块上市

  值得注意的是,2007年,当今典集团退出传统住宅开发进行第一转型时,张宝全曾一度暂停上市的脚步。

  不过现在,张宝全非常肯定地告诉记者,上市一直在筹备中。从2010年到2014年的5年时间,是今典集团的产业化发展阶段,这一阶段最终完成的任务就是产业化全面完成和资本上市。

  “但我们的上市有所不同,今典不会把一个集团拿去上市,因为集团旗下涉及多个业务板块,有轻资产和重资产业务之分,所以会采用分拆板块上市的策略”。

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