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任志强:楼市还未进入分水岭

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2015年04月24日 21:25:36

  关于楼市分水岭的说法,任志强称,我不认为是分水岭。过去十年,房价波动基本是随政策变化形成。中国一方面想解决低收入家庭住房问题,另一方面要解决它对中国经济的拉动问题,因此形成了双重力量的调控措施。

  据经济观察报的报道,最新的一条置顶信息里,从来不说绕口令的任志强,在镜头前认真说着,“说是说,梭是梭,说说是说说,梭梭是梭梭。说好梭与说,一起种梭梭”。这是一场名为“梭梭大战荒漠”的活动,截至4月21日,任志强的战队已劝募1900余人,善款总额超过6万元,将化为6千余颗梭梭树,守护荒漠地区生态。

  实际上,任志强去年就捐赠了2万颗梭梭树。今年1月,这些“梭梭树宝宝”写来感谢信,叫他“任志强爸爸”,他把这封信放到了自己的办公地。一同被收藏的,还有他与诸多好友的合影,譬如柳传志,以及潘石屹在他生日时,精心裱好的节录的张九龄的诗词:江南有丹橘,经冬犹绿林,岂伊地气暖,自有岁寒心。

  就像这丹橘常绿,如今的任志强聊起楼市,也依然延续着犀利且直接的风格。

  任志强直言,过去地产政策都是以堵为主,近来的一系列政策开始疏,但还是应该由国务院层面发文调整。

  公积金贷款宽松,连续降息降准,二套房贷首付下调,营业税免征期5改2,就是这半年时间,部委的政策接踵落地。而在任志强看来,政策表象是在救房地产,实际是在稳定经济。去年之前,房地产上下游的几个行业仍整体上升,但去年却出现亏损现象,譬如陶瓷行业。估计今后还会有以国务院名义出台的政策,如果今年没政策出台,投资增速可能会降到5%左右。

  他要开炮的地方,还有很多。但这恰恰是,人们熟悉的那个任志强。

  经济观察报:有人说,现在市场进入分水岭阶段,供大于求。你怎么看房价中长期走势,不同城市会有怎样的不同表现?

  任志强:我不认为是分水岭。过去十年,房价波动基本是随政策变化形成。中国一方面想解决低收入家庭住房问题,另一方面要解决它对中国经济的拉动问题,因此形成了双重力量的调控措施。

  于是把住房推向市场化,取消福利分房后,又用行政命令去干预市场,比如土地供应和住房价格。

  近十年来,政府大多数调控都是围绕市场价格,于是出现了价格上上下下,所以我不知道分水岭是什么。只能说当市场能充分发挥作用,政府行政干预不那么多时,价格才能由市场决定。

  从全国来说,没有统一渠道说明整个市场供过于求。去年表现好的城市投资增长、土地供给、以及销售增长大概都超过50%,最差的城市可能有负80%。而330政策出台后,因为银行、地方还要出台一些推导措施,估计可能4、5月份才能把措施落实。

  330以前的政策都是国字头发的,国十条,国六条,为什么这次没有国务院政策?这并不利于市场恢复信心。如果原来是国务院文件下命令,我个人认为,这次调整也要用国务院文件来调整,很多地方政府还在担心,有没有权利按照部委文件去否定国务院文件。那就很难落实政策。譬如营业税免征期5年改2年政策,如果用部委文件,而不是国务院文件来确定,大家现在就急急忙忙地把二手房套现,但是又有多少人敢去买呢?今天买完,明天又下一个文件恢复到五年了,怎么判断预期呢?

  说到房价中长期走势,在城镇化率还没达到一定程度,户籍制度还没完全解放,土地制度改革还没完全定型的时候,房价还将是一个继续上升的过程。大多数国家经验都证明,城镇化率达到70%以上时,一手房销量会越来越萎缩,二手房销售会大于新房。但中国现在大多数城市还是以一手房为主,只有宁波等几个城市二手房交易量超过一手房。

  在这样的发展阶段里,如果没有一个稳定或比较长期的政策解决,总是用短期调控政策让它一上一下,是不利于市场发展的。

  从需求来说,一线城市城镇化率大部分已接近80%,和国际水平差不太多,但它还在继续增长,因为公共资源在一线城市相对集中。二线城市城镇化率基本完成60%左右,但三四线城市城镇化率水平很低,大概只有30%左右。按道理,城市30%左右城镇化率应该高速提高,但现在三四线城市人口却向一二线城市快速移动,这和经济发展不平衡相关。

  我们城市发展中,城镇化率没有向国际平均水平那样继续增长。所以有些地区,房屋可能出现过剩,土地供应过量。大多数国家,70%以后的城镇化率才开始降速,而我们实际这一两年已经开始降速,原因就是户籍制度,产业政策等问题没解决。

  去年我们看到,国内房产投资下降大约9个多点。上游有钢铁、水泥、玻璃、机械生产,下游有建材、家装、家电等,都受到影响。陶瓷行业去年第一次出现亏损,好几个行业去年出现亏损,过去都是上升的。这对中国经济影响是巨大的。去年经济下滑速度挺快,今年中央政府出台了一些措施,很多人说为了救房地产,我个人觉得不是,可能是为了要稳定经济。

  目前的房地产政策,还是处于紧缩状态和正常状态之间的调整过程。这次政策调整可能对市场有一些影响,但是影响没有预期中那么大。所以估计还会有以国务院名义出台的相关政策,否则今年没政策出台,估计投资增速会降到5%左右。

  经济观察报:我们了解到房地产调控有一个思路,第一阶段稳定住房消费,第二阶段调整供应结构。第三阶段如果政策效果达不到,可能还会出台进一步强化措施。你怎么看现在这些政策的效果?

  任志强:在整个中国GDP的分类中,投资还是占主导地位的。美国可能消费占到GDP70%,我们现在消费占不到50%,个人消费大概只有30%,这个比重是非常低的。出口已经变成基本打平或负增长。投资中,房地产大概占到25%左右。从历史上来看,房地产从来在各个国家都是支柱产业。

  比如在美国,房地产仍然占主导地位。美国的城镇化率已经达到90%多,但它有旧城改造,居民居住面积不断扩大,还有大量升级置业需求。上个世纪90年代,美国户均房屋面积大概90平方米,但到了2010年户均250平方米,翻了一倍多。我们现在户均面积大概只有70平方米,拥有100平方米以上房子的居民不超过20%。是不是我们拥有原来的那些小房就不改造了?总理讲话里,特别讲到改善性需求。

  这一轮政策重点,是把二套房首付问题和贷款问题解决得更好一点,就是因为是从小房子向大房子搬家的过程。我们过去提刚需,解决的是房子从没有到有的问题,现在要解决的是升级,从有到好。下一步可能是从好变成奢侈,这是不断发展的过程。

  对美国来说,房地产有物业税。很多国家也用物业税来支撑地方财政收入,所以房地产作为支柱产业非常重要。中国要建立长期的法律关系,用于保证长效机制,和可预期的环境。从目前来看,我们缺的恰恰是通过人大立法来解决稳定预期,总是用行政调来调去,不是一个好的趋势。

  经济观察报:你刚才提到市场可能会有一些分化。三四线市场,它的财政支撑,对卖地的依赖更大。但是这些市场,特别是这种库存过多的市场,你怎么看?

  任志强:你凭什么说库存过多?你说哪个市场库存多?

  经济观察报:三四线城市。

  任志强:我不觉得是三四线城市。从去年来说,东部地区地产销售下降15%,而中部和西部地区基本上没出现销售下降。中部和西部地区比东部地区三四线城市更多,没有一线城市。三四线城市有些确实供应过大,大概能数出10个到14个城市,主要可能还是人口迁移造成的。就当地人口计算的话,可能没有那么大数量。毛病在于什么呢?

  每个地方政府都希望自己城镇化率最高,希望自己的城镇化率能替代别人的城镇化率。现在国内大概7亿人口在城市,但按照各个地方城市的规划,累积起来总的城镇化率需求,大概有16亿人在城市。有一些城市一定是规划失误,很多库存,人口不到那儿去,它就会烂掉,是死库存。

  产业和城镇化一定是并行的。有些地方政府只想城镇化,却没有想到产业支撑。所以它的人口转移到别的地区,这个地区空了,另一个地区可能供不应求。所以,不能用个人感觉去评判三四线城市都存在着危机,实际是区域差别巨大,有些二线城市问题也很多。哈尔滨、沈阳等城市,都存在一些问题,可能比部分三四线城市问题还严重。

  经济观察报:最近房地产企业转型,跟国有企业混改又碰到一起了。我们一线调研中,感觉也有国有企业的房企,在尝试做混改。但有一部分,尤其是央企,他也挺担心的,可能涉及到母公司,或者激励平衡问题,你怎么看这个问题?

  任志强:在全国统计中,房地产企业虽然都很大,但央企你能数出多少个来?还是以民营企业为主。为什么我们投资会掉下来,就是因为民间投资占主导,国有投资占少数。所以很明显的,民间投资掉下来之后,国有投资再想拉拉不动了。改到哪儿去呢?要不然就退出,要不然就兼并,国有企业兼并重组是非常正常的。做不到就是因为有央企。从现在来看,私营企业的经济增长效率,比央企和国有企业的经济增长效率要高30%。如果我们把现有的占国有资源巨大比重的这些资产,变成民营资产,就是现在的经济增长至少提高30%。那是好事儿,毛病就在于没有拿出一个好的办法。国有企业再改革是早晚的事儿。


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