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二三线城市限购新规紧勒高房价"咽喉"

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2011年08月19日 19:44:27

  国家统计局日前公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,7月份新建住宅价格环比下降和持平的城市达到31个,比6月份增加了4个。房价环比下降城市的增多表明房价已经表现出明显的回调趋势。为在已经倾斜的天平上再加砝码,住建部近日发布了对各地列入新增限购城市名单的五项建议标准,对符合条件较多的即两条以上的城市,建议列入新增限购城市名单。

  业界人士分析,目前一线城市已全部实行限购,这一标准实际上是针对有着房价过快上涨风险的二三线城市,是对7月12日国务院常务会议提出的“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”的细化。这意味着,新一轮限购名单出炉已经箭在弦上。

  从去年4月份楼市新政出台后北京率先实施限购令,截至今年8月,一年多的时间里全国已有41个大中城市出台了限购政策。作为一项行政强制性手段,限购令曾一度引起了广泛讨论,业界普遍认为,在保护耕地、城镇化进程、工业占地、保证保障房用地过程中,土地作为稀缺资源的特性日益凸显,而居住又是人类的基本需求,要用有限的土地、住房资源满足众多居民的需求,就不能不讲求公平性,因此限购令应作为一项长期政策来灵活使用。

  在过去几年的商品房市场里,在楼市刺激政策下,住房的资金特性和投资属性被发挥得淋漓尽致,居民财富甚至投机资金大举进入楼市。显然,只要住房的投资属性不消除,高等收入群体、投资者始终会利用手里的财富加速对住房资源占有,从而造成稀缺的住房资源分配不公平。不仅如此,住房作为一项财富保有形式和增值手段,投资属性带来的“赚钱效应”会进一步加大贫富差距。只有依赖限购这一行政性手段,才能对投机投资者进行严厉打击,从而保护刚性需求。而住建部此次的要求比较明确,在住房均价、房价涨幅、外地人购房比例等方面都作了具体规定,尽管只是对地方政府的建议标准,但据中原地产等中介机构预测,应纳入限购名单的二三线城市将超过30个。

  当前不少二三线城市房价上涨迅速,是否会重蹈一线城市的覆辙成为公众的担忧。事实上,在城镇化快速推进过程中,随着土地自然升值和农民工大量进城,二三线城市同样存在着房价大幅上涨的诸多推力。在7月份各城市的涨幅榜中,石家庄、长沙等二三线城市已取代北上广成为领涨主力。一线城市成交量冰封,正迫使众多的地产商和投资客向二三线城市转移阵地。尽管限购短期内会限制成交量,但是从长远来看却是楼市理性稳健发展的必要之举,对一线城市来讲是“亡羊补牢”,对二三线城市却是未雨绸缪,有利于不断挤出一线城市泡沫,防止二三线城市房价快速泡沫化。

  在这轮楼市调控中,政府重新强调,住房是一项满足各层次人群基本居住需求的消费品,而非投资品,限购令逐步推开也将为二三线城市住房“去投资化”定调。我们看到,尽管当前楼市调控已经取得明显效果,进入一个量跌价稳的平静期,但是市场里的非理性因素仍在躁动,在社会游资四处游窜之时,难保调控一放松,投机性力量就不会卷土重来。因此,限购应该作为一项长期的政策稳定下来,这也是对过去几年楼市走过的不成熟之路的修正。

  今年年初,国务院常务会议确定的新国八条提出,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要从严制定和执行住房限购措施。从诞生之初到在全国范围内蔓延,限购令作为一项楼市调控的核心措施,在逐渐升级过程中越来越成熟。限购令在实施范围、政策力度方面的灵活运用意味着政府已经有了更多的调控手段和政策储备。

  在“金九银十”即将来临之际,限购令的扩围也会压制成交量的反弹。在缺乏更好的投资渠道时,许多社会资金仍会把房产作为投资的首选目标,而在未限购的二三线城市,一线限购城市的转移投资需求和当地的投资需求结合在一起,开发商也想在这一旺季冲刺全年销售业绩,成交量可能会阶段性爆发式释放,从而会影响调控效果,限购新规有望制约成交量的大幅反弹,从而给房价回调再添一把稻草。

  过去几年的调控经验表明,长期的卖方市场容易造成楼市话语权向开发商和投资者一边倒,从而产生泡沫和投机空间,而如果能够过渡到买方市场,则会明显改善这种买卖双方博弈力量过度失衡的状态,从促成楼市转型和缓解保障性住房建设压力的角度来看,限购令扩围也是势在必行。


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