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大连填海卖地收入飙升至千亿 称改写中国领土面积

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2011年08月12日 16:48:51

  2011年8月8日,台风“梅花”掠过辽宁省大连市时,大连福佳大化PX工厂两段防波堤被吹垮。

  这家工厂建在大连金州新区的大孤山半岛南端海域上,半岛上还分布着数十家化工厂。而在福佳大化PX工厂的对面,填海工程正在进行中。

  一项项向海洋要地的填海工程分布在金州海岸边。其中最壮观的当数“世贸御龙海湾”项目。这个填海面积接近1400公顷的项目,其中的海上人工岛部分被规划为一条海上巨龙的形状。

  而在世贸项目南边五公里的地方,同一条金州湾海岸线上,填海而建的“渤海计划·东方湾”已然一期现房在售。对于这个计划填海980公顷的商务加住宅大盘来说,这十几幢楼盘,仅仅是预热。

  其实大连这个海滨城市在14年前就有填海工程。作为城市名片的星海广场,就是当时通过填埋一块114公顷的海边废弃盐场而建成。迄今为止,这里仍是亚洲最大的城市公用广场。

  但大连大规模的填海举动,则是在近五六年间发生的。2005年以来,尤其是在2008年之后4万亿投资推动下,这座有着中国最长海岸线的城市,开始了一场填海造地造房运动。

  而大连只是中国11个沿海省份热切地向海洋要土地的一个缩影。2009年,全国围填海面积一下子从1.1万公顷涨到1.78万公顷,蔓延的热情促使国家海洋局当年年末出台了《关于下达2010年地方围填海计划的通知》,开始像国土局管理陆上土地一样,给各个沿海省以及单列市下达围填海指标。

  最初,国家海洋局给大连这个沿海单列市划拨了630公顷的围填海指标,“年中就发现根本不够用。”大连市海洋局一位内部人士透露。最终,大连分得了1900公顷的指标。广告语称“改写世界版图、改写中国领土面积、改写大连旅游格局”的超级旅游地产大盘“世茂御龙海湾”,就贡献了其中的215公顷。

 

世贸御龙海湾项目正在开工建设。

 

  卖完陆地卖海洋

  大连海洋局曾根据调研结果估算出,到2020年围填海需求3万多公顷,但一年后的再次调研就发现至少会超过四五万公顷。

  2010年,大连卖地收入飙升至1000亿元,是2009年的3倍,增幅全国第一,总量全国第三,紧随北京上海之后。这其中,填海的普湾店新区和东港区做出了巨大贡献。

  普湾新区曾拍卖给万科5宗土地,平均每亩60万元,而填海造地的每亩成本,公认的数据是不超过20万每亩。

  巨大利润的另一面,是陆地上没地可卖且整理成本连年上升。大连环山临海,市区的土地非常稀缺,但气候宜人、环山靠海的地理优势,又使大连成为东北三省投资者的首选之地。按照大连一家代理公司总经理的数据,如果没有限购,大连整体的外地购房者高达五成以上。

  这种矛盾使地方政府向海洋要地的冲动越发强烈。

  从大连市区老CBD向海边推进5公里,就是填海300多公顷的新CBD“东港区”,加上原有陆地共600公顷的土地,去年已被万达、复星等一线开发商瓜分殆尽;在开发区,未来将有一座跨海大桥与市中心相连的“小窑湾”,填了5倍于东港区的海洋,打算再造另一个CBD和居住新城,远洋地产[3.66 2.52%]首个工业地产项目即落户于此。

  根据国家海洋局的海域使用管理公报,2004年之后的围填海造地占总体海域使用面积的比重一下子从2002年的不到1%上升到5%,超过了1万公顷。其中港口用海、临海工业用海和旅游基础设施用海比重更是从2002年之前的不到6%上升到接近一半。

  这一年,中国开始实行土地用途管制和占用耕地补偿制度,围填海造地成为沿海地区解决土地瓶颈的便捷方式。

  大连的大规模围填海造地,也始自2005年左右。2002年《海域管理法》颁布之前曾出现过乱象,但以胡乱围海做养殖为主。而2008年经济危机之后的4万亿投资,更是加剧了地方政府的围填海冲动。当年大连海洋局曾根据调研结果估算出,到2020年围填海需求3万多公顷,但一年后的再次调研就发现至少会超过四五万公顷。

  国土部门也在主张填海造地。辽宁省国土资源厅厅长季风岚在2011年年初的省国土资源会议上说,辽宁今年有180多个国家和省重大项目启动,但只有4万公顷土地。要转变观念,从争取用地指标转到开辟新渠道——填海造地名列其中。

  2010年国家海洋局开始实行围填海指标化,在确定分省指标时,先让各个省份自己报数字再根据每个省前三年围填海造地的平均数,适当做一个10%的浮动来确定指标。“结果地方报上来的通常都是天文数字,最少也是6万公顷以上,没什么参考价值。”国家海洋局一位内部人士告诉南方周末记者。

  根据2009年经济过热时曾经达到的1.78万公顷,国家海洋局最终确定了2万公顷的围填海年度总指标。收取海域使用金接近100个亿。


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