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个人房贷利率普遍上浮 下半年房价将实质性下跌

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2011年08月10日 19:35:42

  楼市调控之弦依然紧绷,银行放贷空间继续收窄,这一切让当前个人住房贷款遭遇寒流。“现在的局面是,商业银行普遍将个人住房贷款的门槛提高,首套房利率基本为同期央行基准利率,二套房贷款利率上浮10%至30%,三套房基本停贷,并且,贷款审批期限延长至两、三个月。”一位业内人士对记者表示。

  银行信贷吃紧

  央行数据统计,今年上半年金融机构人民币新增贷款4 .17万亿元,从上半年新增信贷情况来看,贷款余额同比增速回落至16 .9%,其中,6月新增人民币贷款6339亿元。“以全年7万亿到7 .5万亿元新增信贷规模以及‘3322’和每月‘442’的投放节奏来看,下半年信贷投放在可控范围之内,以7 .5万亿新增信贷规模计算,甚至有3000亿元的弹性空间。”一位银行业分析人士对《经济参考报》记者表示。

  交通银行首席经济学家连平(微博)认为,从往年规律来看,下半年新增贷款较上半年要少,综合考虑下半年总体信贷紧缩继续、信贷需求可能有所放缓,预计下半年月均新增贷款在5000亿元到5500亿元,再考虑到季初贷款投放会略多,7月新增贷款在5500亿元左右的可能性较大。这意味着从7月开始直至年终,银行的放贷空间只会越来越窄。

  今年保障房建设的投资力度也在加大,无疑这部分也将挤占银行信贷规模。央行统计显示,上半年房地产贷款累计新增7912亿元,同比少增近6000亿元,其中保障性住房开发贷款累 计 新 增908亿元,比年初增长54.8%,高出同期商品房开发贷款48.3个百分点。

  “目前的情况下,个人房贷业务已经从之前的优质贷款变成了最不赚钱的业务。”一位股份制商业银行个人住房贷款部经理对《经济参考报》记者称,随着信贷环境偏紧以及首套房贷利率优惠取消,银行个贷业务中的最“吃香”的房贷业务已经不再具备吸引力“个人房贷在风险控制上难度并不大,但对于收益而言并不属于银行的优质信贷业务。目前,小企业贷款利率一般上浮25%,个人经营性贷款产品的利率一般上浮30%,再加上政策导向,银行更倾向于把资金投入到高收益的业务中去。”

  房贷利率上浮

  据北京市房协日前发布的最新统计显示,7月份,北京新建普通住房共成交7911套,占所有新建住房成交总量的86.6%,成交均价为13623元/平方米,连续三个月小幅微降。

  记者初步了解,目前,中、农、工、建、交五大国有银行对于首套房利率优惠几乎无迹可寻。建行方面的房贷新政规定,首套房贷利率实行央行同期基准利率,首付三成,但对信用资质偏低的客户则在基准利率上上浮10%,首付升到四成。中行、农行日前均调整了首套房贷政策,首付已上调至四成,利率在 基 准 利 率 基 础 上 再 上 浮5 %到10%。还有一些股份制商业银行房贷政策规定,原则上首套房(贷款申请)优先于二套房,首套房首付四成,利率至少上浮20%;二套房首付六成,利率至少上浮30%。另外,在个人房贷审批程序上短则两个月,长则可达半年。

  有知情人士对媒体称,银监会已对京、沪、深、杭四个城市的商业银行下发了书面通知,要求暂停三套房贷。“事实上在去年,监管部门就要求各一、二线大城市的商业银行停止对三套房的贷款,现在银行资金吃紧,加上政策力度再提高,三套房贷市场本身就不足10%,银行对此更不可能有兴趣去做。”一位银行业内人士对《经济参考报》记者表示。

  据初步统计,已叫停了第三套房贷的城市,除了京、沪、深、杭外,还包括河北、沈阳、大连、西安、武汉、合肥、重庆、成都等十多个省市内的商业银行。上述银行业内人士进一步表示,“无论是从调控政策力度、监管意见还是银行自身信贷规模来看,今年下半年个人房贷都不可能有松口的余地。”

  业内预测下半年房价实质性下跌

  房企自筹资金规模同比增幅达年内最高,业内人士预测下半年房价或现实质性下跌

  在“限购”、“限贷”和销售回款不足的情况下,开发商正千方百计筹钱。国家统计局9日下午发布的固定资产投资数据显示,今年前七个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元,其中自筹资金达1.93万亿元,同比增长34%,涨幅达到年内最高。接受《经济参考报》采访的业内人士预测,下半年调控政策将继续从紧,多数开发商的资金链会面临更加严峻的挑战,部分热点城市房价或出现较大范围实质性下跌。

  根据国家统计局公布的数据,在房地产开发企业本年资金来源中,国内贷款8018亿元,增长6.4%;利用外资500亿元,增长65.8%;包括定金、预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金20040亿元,增长20.4%,其中,个人按揭贷款持续同比负增长,规模为4869亿元,同比下降5.1%。

  渣打银行近日发布的房地产调研报告显示,石家庄、成都等6座二三线城市的30家中小规模开发商中,有22家感到紧张或担忧。只有两个受访者表示,总体来说开发商现金充足,资金状况良好。

  究其原因,成交量持续低迷在很大程度上减缓开发商的资金回笼速度。中原集团研究董事程澐(微博)表示,近日虽有万科、龙湖、碧桂园等标杆房企纷纷打折促销加快销售回款,但新房成交量并未出现明显回升。

  美联物业9日发布的报告显示,刚刚过去的一周(8月1日至8月7日),多地一手住宅成交量冲高回落,京沪穗深四大一线城市新房成交量全线下跌,其中北京下跌幅度最大,跌幅近5成。二线城市除成都外,杭州和重庆新房成交量也有1到2成跌幅。另据中原地产监测数据显示,整个7月8个重点城市新房成交面积环比仅增5%,而十大标杆房企销售面积环比下滑11%。

  不仅如此,大多数房企面临的信贷环境进一步紧缩。渣打银行的调研报告披露,几乎所有受访者都表示,过去3个月,获得银行信贷用于房地产建设的难度有所增加。市场还传出消息称,有关监管部门将继续强化开发企业名单制管理,开发贷款必须以在建工程抵押,不得在开发商贷款上面搞贷新还旧,也不允许暂延期限。

  另外,多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。截至8月9日,按申万行业分类,Wind统计显示,今年以来,只有保利地产、科学城、万泽股份、ST合臣4家地产上市公司公布了增发预案,预计募资130.18亿元,其中,仅万泽股份通过了证监会批准,ST合臣已宣布停止实施。“未来一段时间内,开发商恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。”美联物业全国研究中心主任徐枫说。

  在信贷等融资渠道被逐一收紧之后,开发商自己筹集资金的力度逐渐加大,徐枫告诉记者,开发商自己筹集资金的形式包括“开发商与基金配对”、“开发商组建联合体”以及通过参与保障房项目进行融资等。

  不过,开发商们不得不面临更高融资成本的现实问题。渣打银行调研报告表示,据开发商所言,银行对房地产开发贷款的平均利率是8.8%,而信托公司和其他融资机构的利率在10%和30%之间,平均为17.5%,是银行利率的一倍。

  在“限购”、“限贷”和资金回笼不足的情况下,加上有限的融资渠道和高昂的融资成本,开发商纷纷驻足观望,拿地意愿明显下降。

  上周,国家发改委再次强调,要坚持房地产调控政策不动摇,遏制住房价格过快上涨。从各种迹象来看,下半年政策方向趋严已是大概率事件。徐枫预测,楼市调控政策信号已清晰,即继续从紧,下半年部分热点城市房价将出现较大范围实质性下跌,并呈震荡型走势。


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