一线城市住宅库存大降 任志强称明年房价或再涨

华股财经 2012年09月09日 10:14:00 来源:互联网
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  连续4个月新房成交超万套,使北京住宅库存量正在快速减少,而类似情形同样出现在上海等一线城市。

  华远地产董事长任志强表示,如果供应出现缺口,房价可能会在明年3月出现上涨。中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为,未来如果需求出现反弹,加之土地供应跟不上的话,的确可能因供应不足引起房价反弹。

  库存加速减少

  北京中原地产发布的最新数据显示,9月2日,北京商品房住宅库存套数仅为77104 套,这一数值创造了北京住宅库存量的最低值,按照8月份签约套数14525套计算,可售去化月份仅为5个月。而去年9月1日,市场库存去化时间却高达20 个月。2012年3月27日建委将库存中部分不可售住宅剔除后,市场库存量为90556套,按照当时的月成交8085套计算,去化周期为11个月。

  正是成交量持续高位运行使得库存减少明显,数据显示,5月-8月连续4个月,北京新建住宅成交量均超过万套。按照北京5个月的去化时间,未来很可能会出现供需缺口。

  北京中原地产研究总监张大伟向记者表示:“供需缺口不会突然出现,而是逐渐对市场产生影响。目前,库存的消化速度比较快,未来降价的可能性比较小,房价有上涨的趋势。”

  实际上,对于库存的计算方法,业界一直没有统一的规范。因此,业内一些人士并不认同张大伟的观点。

  陈晟向记者表示:“目前去化的速度确实在加快,但是还没有到反弹的临界点。一般来说,去化时间为6个月是一个平衡期,从我们的数据来看,监测的一线城市中并没有哪个城市去化时间跌到6个月以内。”

  中房数据院数据显示,8月份,上海住宅库存998万平方米,按2012年1-7月,月均去化67.1万平方米计算,去化周期为14个月。北京库存996.2万平方米,去化周期为10个月。

  值得关注的是,虽然业界对于去化的时间颇有分歧,但是,去化速度加快的趋势是不争的事实。

  “8月份的数据显示,库存虽然同比仍有增长,但环比已经不再增长。”陈晟进一步表示。

  上海易居研究报告显示,截至8月底,一二三线典型城市新建商品住宅库存,与去年同期相比分别增长10%、25%、40%,与7月相比分别增长0%、0%、1 %。显然,一线城市正在稳步小步去库存;三线城市库存增幅最大,且库存仍在增加。8月份,一线四大城市新建商品住宅月度新增供应量略低于市场成交量。从最近几个月的走势可以看出,两者之间的差距正不断缩小,供应量与成交量不断趋于平衡。

  或现供应缺口

  对供需关系的判断影响着购房者入市的计划。如果判断供不应求,人们会担心房价上涨而提前入市;如果供大于求保持比较长的时间,人们就不会有恐慌的心理。

  任志强曾预言:“房价在明年3月份将会上涨。”任志强的理由是凡是土地供给低增长的情况出现,一定会形成后期的房价高增长。2012年房地产行业土地供给和库存仍然是负增长,这将形成下一轮房价的高增长,前提则是现行的调控政策没有变化。

  担心因未来供应缺口导致房价上涨的业内人士并不在少数。

  陈晟表示,两种情况会导致供应不足。一是需求的反弹。限购政策使需求被抑制,供需关系并不紧张,但是,如果十八大之后,政策有所变化,那么将会刺激需求。二是土地供应的情况。今年上半年土地供应一直在收紧,督查组也注意到这种情况,此次任务是专门检查各地的土地供应情况。这是为了未来楼市不出现反弹作准备。此外,今年房地产投资增速目前来看还在下滑,这对供应量将会产生一定影响。

  的确,各地方政府的土地供应力度在今年7月份后逐渐加大。以北京为例,北京市土地整理储备中心数据显示,9月该市交易的地块达到23宗,其中宅地14宗。

  张大伟也同意任志强的观点,他认为:“存在因为供不应求而导致房价大涨的可能性。”

  “未来两年,北京成交量如果维持平均水平的话,市场土地供应缺口可能在1000万-1500万平方米之间,而剔除之前几年积压的未开发库存外,未来两年的土地供应缺口可能达到1000万平方米左右。”张大伟进一步表示。

  但是,也有业内人士并不认为存在供应短缺的问题。

  中国房地产学会副会长陈国强向记者表示:“北京去年全年成交9万套的商品住宅,现在的库存接近全年成交的总量。当然去年成交量处于低点,但是,今年前7个月,全市商品房新开工面积为1724.4万平方米,后续供应量也是可观的。”在陈国强看来,未来不用担心供应短缺,因此“金九银十”出现全年销售高峰的可能性并不大。

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