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“不是北京的北京”:燕郊楼市调查

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2015年05月26日 16:58:55
“北京”和通州“楼市”价格的起伏直接影响到30公里之外的河北省廊坊市燕郊楼市的走势,因此,素有不是北京的北京之称的燕郊极具有范本价值,本报记者选择对燕郊楼市进行采样“调查”,试图通过对燕郊楼盘起伏演变过程来镜像出京津冀楼市的走势。

  北京和通州楼市价格的起伏直接影响到30公里之外的河北省廊坊市燕郊楼市的走势,因此,素有“不是北京的北京”之称的燕郊极具有范本价值,本报记者选择对燕郊楼市进行采样调查,试图通过对燕郊楼盘起伏演变过程来镜像出京津冀楼市的走势。

  近日,本报记者走访了燕郊的首尔甜城、汇福悦榕湾、华夏基业孔雀城、东贸、纳丹堡、理想新城、南城的天洋城四代、蓝湾和港中旅海泉湾等楼盘或是售楼处现场进行实地调查。

  燕郊重返万元时代

  从北京国贸或是大望路驱车一路向东,大约30分钟即可进入燕郊,在燕郊第一站的酒厂或称之为兴达广场,便会看到林立的售楼中心或是代理销售处,从酒厂的彩虹桥沿着102国道直接向东到燕灵路口这段距离集中了绝大部分楼盘的售楼中心。

  据悉,燕郊是河北省廊坊市三河市的一个镇,同时是国家级高新技术区,与首都北京仅一河(潮白河)之隔。燕郊位于北京东部,距祖国首都中心天安门广场仅42.5公里,直线距离33公里,比北京密云、怀柔等很多远郊区县更靠近市中心。

  很多销售员在102国道附近揽客,请购房者到楼盘销售中心或是代理处了解楼盘情况,如果购房者有时间,也可以看正在施工的现场或是看样板房,这一切都是免费的。

  “燕郊楼价历经了几次沉浮,2013年,燕郊已经告别万元时代,直到2014年6月份,燕郊一些楼盘跌下万元,现在受到几次加息政策的利好,燕郊的楼价确实是‘日新’,价格不断在上涨,而且交通设施在不断改善,燕郊楼盘的均价绝对不会重返万元以下了。”5月24日,燕达地产集团副总裁赵增志告诉中国经济时报记者。

  近日,本报记者走访了燕郊的一些楼盘发现,燕郊楼盘卖的是十分火,位于南城的蓝湾已经清盘无房可卖,潮白家园和学府阑湾价格从6000多元/平方米涨到将近9000多元/平方米,首尔甜城普宅大部分户型也至少在11000元/平方米的价格,即使这样,燕郊楼市依旧火爆。

  河北省三河市汇福地产副总经理刘振刚告诉本报记者,“燕郊自身的区位优势,以及交通的持续改善使燕郊的楼价迅速超越‘万元时代’,现在想在燕郊买到万元每平方米以下的优质楼盘已经成为传说。”

  廊坊澳美基业地产董事长张亚娟向本报记者直言,“国家颁布了这么多有力的救市政策,楼市回暖是必然的,加之股市的非理性疯涨也必将快速回归到理性状态,不要说到年底,就现在,包括燕郊在内的廊坊楼市已经出现回暖现象了。”

  燕郊目前在售的楼盘多以高层和小高层为主,例如天洋城4代、汇福悦榕湾、上上城理想新城等,容积率均在2.5以上,首尔·甜城的洋房产品容积率为1.56,这提高了整个住宅的舒适度。

  “虽然现阶段燕郊楼市非常火,不过现阶段燕郊的投资客在逐渐减少,刚需日益成为购房的中坚力量,这已经成为一个不争的事实。”赵增志认为。

  “睡城”慢慢苏醒

  在北京周边,天通苑、燕郊等都被冠以“睡城”之名,其原因在于人们往往白天离开这里上班,晚上回来在这里休息。

  但是燕郊除了楼盘之外,还有不少的工业、医疗和教育等全配套,另外,北京外溢效应在增加,离北京最近的燕郊自然慢慢承载着商务等诸多功能。

  由此,“睡城”慢慢开始苏醒,“醒城”燕郊将成为未来京津冀一体化战略中的一个重要亮点。

  “行政和地理意义上,燕郊是一个地名,‘燕’字与北京极度相关,但是从人们的生活习惯来说,燕郊其实就是北京,燕郊其实就是‘不是北京的北京’。”赵增志说。

  河北省三河市莲荷房地产开发有限公司营销总监、燕郊中国珠宝城营销总监李奕萱告诉中国经济时报记者,“燕郊的很多产业等已经与北京形成了有机的对接,比如,写字楼里年轻人很多,他们的公司很多是从北京到燕郊租房进行办公,可以说燕郊是中小型企业办公的首选。行政上,燕郊不是北京,可是燕郊人的生活习惯等完全和北京接轨。”

  刘振刚告诉本报记者,“东贸地处燕郊的门户,是燕郊第一站,对燕郊来说,具有重要的意义,东贸和宋庄国际创意产业园、通州新城连成一个新的铁三角,燕郊毗邻首都机场,交通会更加优越,燕郊作为卫星城成为有潜力的价值洼地。”

  赵增志表示,燕郊由于其区位优势,未来将成为京津冀受益的区域,事实上,燕郊的工业和服务等产业的设计和研发已经走在顶层设计的前面。

  本报记者了解到,传统意义上,楼盘一元化的功能在于满足人们优美的居住环境,二元化的功能在于同时还能满足办公和商务等便利。

  “位于燕郊东贸的汇福悦榕湾是三元化生活区,有潮白河的景观和华堂高尔夫、中央美院等建筑,万豪酒店和家乐福都入驻悦榕湾,除了居住环境和商务办公之外,小区还可以满足人们多层次的要求。”刘振刚表示。

  关于燕郊楼市未来的发展趋势,赵增志告诉本报记者,“十分看好燕郊楼市未来的走势,因为燕郊的土地越来越少,现在燕郊事实上承载着通州副中心的功能,有不少人选择在燕郊居住和办公。”

  燕郊价格走势研判

  “从京津冀一体化这个单一维度来看,未来北京的楼市价格不会再有快速地增长,但是天津和河北仍然具有较大增长潜力。” 商务部研究院产业招商研究员沈云昌告诉中国经济时报记者。

  张亚娟告诉本报记者,“在京津冀一体化的大背景下,廊坊得天独厚的地理位置决定了它承接产业的重要地位。一体化会使北京大批产业外迁,因此,这会带动大批人口外迁到廊坊,为方便与北京的对接,无论是交通,还是生活配套都要有所提升和提高,由此,房价的上涨也是必然趋势。”

  事实上,楼市的社会和投资属性正在日益消减,而居住功能正在逐渐回归。

  赵增志认为,“不能局部地看楼市是否回暖或是下跌,要相信自己的判断力,根据自己的财力等综合状况做出决定,该出手时就应该及时出手。”

  关于燕郊楼盘的未来潜力,赵增志认为,“燕顺路一直是燕郊北城比较核心和繁华的区域,京平高速等交通十分便利,燕郊南城楼盘的配套则相对滞后,要达到北城现在的程度,还需要一段时间。”

  张亚娟认为,“努力去地产化是地产企业未来发展的一个方向,目前随着‘互联网++’的兴起,各类众创空间野蛮生长,产业地产转型也可以顺势而为,产业地产转型也是企业要努力的方向。”

  关于燕郊楼市何时复苏,刘振刚表示,“大面积不好预测,因为未来楼市的走势更多的是局部的,每个楼盘的销售策略和整体战略不一样,所以,对于楼市的预判不能一概而论,每个楼盘都有自己自身的特点和情况。”

  沈云昌表示,“燕郊房价突破两万元只是个时间问题,两三年的时间肯定没问题,五年内突破三万元没问题,当然这要看北京和通州的楼市是否正常。”

  赵增志同时建议,“目前准备置业的群体,首先要考虑稀缺位置、稀缺资源、大配套和生活国际化等因素,这样的房子更具有保值和升值空间。”

(责任编辑:df145)

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