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中国人或已错过抄底买房最佳时机?

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2015年05月04日 21:19:57
现在中国楼市正处在一个窗口期,正是一个隐而待发、价值迸发的前夜,可谓十年难逢,转瞬即逝。
中国人或已错过抄底买房最佳时机?

  中国房地产调控今年迎来了力度最猛的一只靴子。从政府工作报告中透露信号,再到政策出台,不足一个月的时间内,包括土地、信贷、税收等政策组合拳快速打出,伴随而来的是,4月以来多地商品住宅成交量同比出现不同幅度上涨,与去年同期相比出现明显反弹。

  现在中国楼市正处在一个窗口期,正是一个隐而待发、价值迸发的前夜,可谓十年难逢,转瞬即逝。

  3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,居民购买二套房首付比例从60%调整为40%。此外,财政部通知,个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税。

  对于此次房贷政策的调整,上海易居房地产研究院研究员朱光表示,此次二套房贷款首付比例下调至四成,力度较大,超出了此前业内人士的预期。

  同时,此次的楼市调控措施,密度也非常大,3月26日,国土部等部门还发布通知,楼市供应过大的地区要减少土地供应,这可能是2008年之后的最大力度、最密集的调控行动。

  4月20日,央行下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点,明显高于此前市场预计的0.5个百分点。按2月份存款规模计算,本轮降准释放的流动性规模超过1万亿元。

  业内人士预测,利好之下可以产生成本降低效应,使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本,进而加快入市节奏。同时市场各参与主体继续看好楼市,进而加速各类楼市资源流入市场,甚至推高房价。

  业内人士分析,央行此次降准与经济环境有关。数据显示,今年一季度gdp增幅为7%,较去年全年7.4%的增幅有下滑,也创造了2009年一季度以来的新低。全国固定资产投资同比名义增长13.5%,创下15年来的新低。其中房地产开发投资同比仅增8.5%,也呈现了一路下行的态势。

  同时,自2014年4月开始我国外汇占款负增长已持续一年,今年3月末我国外汇储备余额相比去年年底减少1130亿美元,外储也连续三个季度下降。央行基本退出外汇市场的常规干预,原有的货币投放渠道受阻,因此迫切需要银行释放出更多信贷资金,对冲外汇占款放缓所导致的货币投放量减少。

  此外,在当前高存准率下,银行资金成本居高难下,目前银行新增存款的资金成本均在5.2%左右,缴纳高额存准率后,成本已接近6%,导致信贷成本超过工业企业5%左右的利润率,从而无法把贷款利率降到企业能承受的水平上。

  业内人士认为,此次降准将带来三个正面效应:首先是成本降低效应,使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本,进而加快入市节奏。其次是预期效应,使得市场各参与主体继续看好楼市,进而加速各类楼市资源流入市场,甚至推高房价。第三,这次降准会和此前各个利好政策形成叠加效应,从而使得房地产市场量价等指标出现复苏的迹象。

  国家统计局近日发布的数据显示,3月70个大中城市环比房价总体趋稳,城市间继续分化,其中,一线城市平均房价环比由降转涨,二三线城市环比平均房价降幅收窄。

  业内人士认为,一线城市房价已经企稳,央行此次降准或将使二季度房价止跌反涨。房企应把控好两次降准降息之后的跑量去库存“窗口期”,而购房者应把控好降准降息等政策短期红利带来的购房“窗口期”。

  数据显示,3月70个大中城市新房价格环比下降的城市有50个,比2月减少16个;持平和上涨的城市分别有8个和12个,分别比2月增加6个和10个;二手房价格环比下降的城市有48个,比2月减少13个;持平和上涨的城市分别有10个和12个,分别比2月增加6个和7个。

  分城市来看,一线城市新房价格和二手房价格环比综合平均,分别由2月下降0.1%和持平转为3月上涨0.2%和0.3%。4个一线城市中,深圳新房价格环比涨幅最大,为0.7%;北京环比涨幅为0.3%;上海环比持平;广州环比下跌0.1%。

  “从70城房价指数看,3月房价环比下跌的城市为50个,仍占多数,但比2月大幅减少了16个城市。从平均幅度看,2月环比跌幅为0.5%,而3月跌幅快速收窄至0.2%,这意味着房价快速止跌中,预计二季度房价将止跌反涨(5月可能性大),一线已经开始反弹了。”上海易居研究院副院长杨红旭说。

  对于此次降准,中原地产首席分析师张大伟认为,降准是应对国内市场下行带来的压力,1%的存款准备金率变化可以给市场带来1万亿元左右的流动性,其中,很大部分会流向房地产市场。特别是目前经济没有完全好转的情况下,降准与降息以及其他一系列的房地产刺激政策还会持续出现。

  “不要低估政府稳定房地产市场的决心,稳定房地产就是稳定目前的中国经济。”他说,虽然从目前看,全国房地产基本面已经不同,不可能出现全面上涨,但对于一二线城市,2015年市场走势将明显趋好。

  杨红旭认为,从行业看,此次降准虽然重点向小微、三农等倾斜,但这些领域对商业银行的吸引力很小,银行天生嫌贫爱富,资金密集性行业较为受益,其中银行最受益,其次是房地产。由于增加了流动性,必然有利于股市和楼市。

  从去年9?30央行救市、11月降息、今年2月降准、3月降息、3月下旬六部委新政至当前再降准,这一系列的政策放松都在推动楼市复苏,这次降准进一步加力。

  “您再不买我们就要涨价了”、“项目的优惠已经取消了”……面对这些纷繁复杂的消息,新政后,新房价格到底涨没涨,涨多少,成为购房者和业内共同关注的焦点。

  新京报称,目前市场上,确实有一批项目在收紧优惠,提升实际成交价格。

  “3?30”新政后,合生创展在北京的项目随即表示计划上调价格。位于马驹桥的合生创展悦上城宣布再推出128套优惠房源,单套房源折合优惠近20万元,并且在项目开盘后取消优惠,价格上调3%-5%。

  “自4月7日起项目已经取消了总价减免20万元的优惠,改为4月25日之前一次性交清首付减16万元的优惠。”金第万科金域东郡的项目销售人员介绍,随着改善和刚需客户相继入市,4月底或者5月初项目将加推90平米的三居产品,价格和现在相比将会有一定程度上浮。

  但在业内看来,在北京库存高企的背景下,这些项目所谓的涨价多是催促入市的惯用营销手段。

  “亚豪统计了4月上半月项目价格变动情况。在北京商品住宅成交排行前50位的项目当中,涨跌幅在5%以内的高达43个,涨幅超过5%的仅有6个。”亚豪机构市场总监郭毅介绍。

  去年以来的两次新政激活了市场中的改善性需求,但该类型购房者或是需要“卖旧换新”,或是没有急迫的购房需求,对于项目的考察周期较长。这在很大程度上影响了众多楼盘在新政后的客户积累。面对高库存和相对缓和的市场反映,开发商没有大幅度提价的支撑。

  与此同时,二手房市场的成交均价也出现触底反弹。我爱我家市场研究院的数据显示,成交价格方面,截至21日,4月份成交均价为31185元/平方米,比3月份同期增长2.78%,比去年4月同期回落2.39%。

  杨红旭认为,一线城市抄底季已逝,二线城市正当时。

  合富辉煌(中国)市场研究中心首席市场分析师黎文江也认为,本次降准是中央维稳进一步释放的信号,继“330新政”后持续释放的流动性规模有助将银行贷款杠杆效能保持在较高水平。对房地产市场而言,受流动性规模扩大影响,部分地区房贷实际执行利率有望进一步下降。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,央行降准后,增加了二套房贷降首付落地的可行性,改善型需求后续持续释放得到保障。一线城市及部分二线城市房价势必会涨,楼市“分化”特征将更加明显,二线城市将加速去库存的进程,大多数三四线城市楼市想跑量的主题不变。房企应积极调整推盘节奏,把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”,而购房者应把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

  4月中上旬,北京二手房住宅网签成交量达到了8934套,环比3月同期上涨幅度达到了32.5%,同比2014年同期的4330套上涨幅度达到了106%。

  在近期营业税“5改2”、二套房首付比例下调、央行降准等政策的频繁刺激之下,前期观望的购房人群将加速入市。

  由于网签数据的滞后性,门店的实际成交要比网签数据更具说服力。截至4月21日,我爱我家4月份二手房合同签订量比3月份同期增长40.21%,比去年4月同期增长229.06%。我爱我家市场研究员宋辉介绍,随着市场回暖,5、6月二手房网签量估计每个月会在12000套以上。

  链家地产市场研究部李巧玲表示,随着信贷政策的逐渐宽松,贷款比例和审批时效性将更有利于改善性需求入市,无论是首套、购买二套房还是卖一套买一套的客户,都将享受到政策放松所带来的便利。因此,二季度二手房市场购房需求预计仍会积极入市。

  但多位分析人士提醒,这并不意味所有项目以及有地区都能热销。

  “随着利好政策的落地,房地产市场逐步进入上升周期。但综观4月楼市,一二线城市明显好于三四线城市,而即便是在销售积极的一二线城市,也并不是全面热销的局面。”克而瑞机构分析师杨晶晶表示,总体而言,只有性价比较高的产品才会受到购房者的青睐。

  其认为,专注于三类产品的开发商可能获得一定先机,包括区域内稀缺高端住宅,配套完善的刚需盘,还有紧随政策的项目,总体都还需要“低首付、低利率”等噱头吸引入场。

  易居房地产研究员王晓燕表示,2015年初开始多项政策频吹暖风,对去库存速度的加快产生利好作用。3月份,随着供需双方入市节奏的加快,各大城市去库存速度在加快,去库存压力得到一定释放。

  “展望未来,5月份将是房企开足马力的一个月,项目入市层面,我们建议房企可侧重一下高端市场。”杨晶晶建议,一是高端市场的需求正处于刺激阶段,前期的观望情绪在转变,信心在复苏,5月份是个好时机。二是相比于其他产品,高端项目的资金回笼能力最强,一个豪宅项目可抵百套乃至千套刚需房源,销售贡献比重大。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,降息是降低资金使用成本,而降准是向社会释放更多流动性,所以,未来能进入股市、楼市的资金都将更多,市场购买力将进一步加强;同时,近期的利好楼市政策多得让人麻木,可市场只会越来越亢奋,所以成交继续攀升,而房价上涨的预期时间也将进一步缩短,一线城市个别楼盘已开始录得上涨,三季度将全面上涨,四季度加速上涨,全年上涨很可能超过多数人去年底的预测。

  评论人士赵晓分析,时下的房地产调控政策已经回到2008年。比如,买房不限购,甚至还有财政补贴;首套住房利率打7折,首付降至3成甚至更低;对结清购房贷款的家庭购买改善型二套住房执行首套房贷政策;降低住房公积金放贷门槛,提高贷款限额;营业税免征年限由5年改为2年等等。

  赵晓认为政策背后的实质还是通过房地产调控政策的放松来鼓励民众买房,从而稳定住房消费。

  他认为,松绑调控的目的有两个:一是在房地产市场相对低迷的情形下,将行政性调控手段回归到市场化运行;二是政府希望以“稳楼市”来“稳增长”。

  “稳增长”才能“稳就业”,自不必说,但还有更重要的。那就是,当前摆在中国经济面前的现实问题是必须赶在人口老龄化到来之前跨越“中等收入陷阱”。具体目标就是要保持6%到7%的经济增长,为中国经济结构转型和全面深化改革赢取时间和空间。

  总体来看,今年楼市的宽松政策主要还是由鼓励一套房刚需拓展到二套改善型需求,无论是房贷政策还是税收政策的调整,都是为改善型需求提供最大的便利,坚持“稳定住房消费需求”的大方向还没有改变。

  赵晓指出,如果未来2到3个月中国经济的宏观层面继续承压,则楼市宽松政策将会进一步“发酵”。

  首先是继续释放流动性。市场普遍预计中国已经进入降息降准周期,年内估计还会有2到3次降息,1到2次降准。不管是定向还是不定向,降息降准对楼市回暖都是利好。

  但是,首套房贷款利率进一步下调的空间已经不大,因为银行在利差的约束下动力已显不足。

  目前贷款基准利率为5.9%,首套房的利率下限是7折,也就是4.1%。而在存款利率上浮空间打开之后,部分银行5年期存款利率已经达到5.2%,打7折的话,贷款银行是要亏本的。

  所以,在存款利率不下调的情况下,7折利率不太可能成为主流,有可能的是二套房利率上浮10%会逐渐取消。

  其次是限购政策会进一步修正。目前还执行限购政策的就剩下北京、上海、深圳、广州和三亚五个城市了。三亚年内很可能会动摇,其他四个城市估计会小范围修正。

  比如,取消140平米以上的非普通住宅的限购;下调非户籍家庭购房缴税和缴纳社保的年限。对于其他三线以下小城市,有可能会允许外籍人士在国内买房,也会有越来越多的城市加入购房契税返还或者直接财政补贴的队伍。

  再次是调整购房税收政策。营业税免征已经从5年改为2年,进一步下调的空间基本没有了。暂停执行对非唯一住房征收20%的个税政策是焦点,即使继续执行,也会不再按差额的20%征收,而是按交易总额的1%简易税率征收,这在年内是大概率事件。

  最后,也是最重要的一个政策,就是国家住房银行呼之欲出。关于国家住房银行的发展模式,目前热议的有两种:一种是国家开发银行的模式,即住房银行通过发行金融债筹集资金,然后直接向购房者和开发商提供资金支持;另一种是类似美国的“两房”模式,即住房银行通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场(即个人住房贷款的资产证券化).

  目前来看,实行“两房”模式的概率更高。虽然国家住房银行与美国的“两房”在设立初衷和资金规模上有一定的区别,但其本质仍是给中低收入家庭融资买房,这一政策对未来住房消费的撬动作用不可估量。

  综上所述,无论是保守派还是激进派,专家们都断言,中国人还未错过抄底买房最佳时机,在楼价上涨爬坡路上,越早入手就越是实惠,现在是一次难得的“窗口期”。

(责任编辑:df010)

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