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对公租房要有耐心

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2012年02月26日 15:54:27

  当前,保障房建设日益成为社会各界关注的焦点。而按照国家的规划,“十二五”时期的保障性住房将重点发展公共租赁住房。这似乎意味着公共租赁住房在我国公共住房体系的发展战略中开始占据中心地位。

  所谓公共租赁房,是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。其住房并不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承担者承受得起的价格,向新就业职工出租出售,包括一些新的大学毕业生,还有一些从外地迁移到城市工作的群体等。

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  中国当前大规模推行的“公租房”和1998年市场化房改之前的福利公房,都是标准的公共住房。很多人由此担心,相对于资金回笼快、不会让政府和财政背上长远包袱的出售型保障房而言,长期租赁的公租房,会不会重蹈当年福利公房的悲剧。

  笔者认为,这首先就需要我们认识清楚旧式福利公房不可维系、必须改革的真正根源何在。事实上,无论国内,还是国际经验上来看,作为一种特殊的商品,住房是政府或公共组织还是市场来提供,并没有效率高下之分。尤其是在一国或地区达成社会共识,把住房的民生属性置于其经济属性之上、并有条件有能力放弃住房的经济杠杆作用的时候,更是如此。举例来说,像新加坡实施组屋制度,80%住房由政府提供,同样获得了成功。

  由此可见,我国旧式福利公房之所以维持不下去、不得不改革,最重要的原因有三条:

  首先,经济上不可持续。福利公房租金接近为零,完全不能补偿简单再生产。这既给财政,也给所有纳税人或企业带来严重负担,并且还严重扭曲了人们的住房消费行为。

  其次,覆盖面过大。福利公房将所有政府、事业单位与国有企业职工都纳入进去,既让社会包袱沉重,也扼杀了市场成长空间。而只有市场才能满足人们对住房多层次、多样性的需求。

  最后,非开放性。基于单位的福利公房体制下,个体劳动力对单位形成了人身依附,严重妨碍了劳动力的市场化,也窒息了城市化,而后两者都是市场经济的必要条件。

  综上所述,新时期条件下发展起来的公租房,只要坚持成本补偿原则、与市场匹配的适度发展原则和公共开放原则,是可以避免重蹈福利公房的悲剧,实现具有公益性的公共服务的可持续发展。

  笔者的观点是,对中国公租房要有耐心。比如上海首批推出的两个公租房项目,租金都不菲,每月每平方米租金达到45元左右,价格都不低于周边的市场租金。

  社会上对此有不少非议。然而,必须指出,要给公租房时间。就笔者了解,上海首批两个公租房投资成本都很高,达到每平方米9700元。但随着时间推移,公租房的优势会逐步凸显出来,因为逐利原则驱动的私人租房会按照机会成本定租金,但非营利性的公租房则按照成本原则定租,所以大力发展公租房在长期内一定能起到稳定市场租金的作用。

  但这里的前提是公租房整体上应该长期坚持运营,至少20年或25年才能充分发挥非营利性公租房的成本优势,过早地先租后售一部分公租房可能破坏这种成本优势。

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