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以第三条道路视角来整顿小产权房

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2012年02月27日 00:21:58

  近日,国土部公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示,今年国土部将联合相关部门,选择“小产权房”问题相对突出的城市,开展“小产权房”的试点清理,试点城市和试点方案暂未定。试点是为了积累经验,为日后启动全面的清理工作做好准备。

  这是监管部门非常清晰地向“小产权房”发出严厉整顿的信号。在小产权房问题上,尽管很多人有“规模庞大、法不责众”的想法,认为政府最终会网开一面,让小产权房能够合法。但是监管部门在小产权房“非法”的立场上从来没有后退过。小产权房用的是集体建设用地,国土部已经反复强调不可能通过补交土地出让金的方式,转为国有建设用地,从而转变为商品房。

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  小产权房不可能变成商品房,但国土部同意集体土地建租赁住房的试点则给“合法派”新的希望。由于保障房建设的资金缺口很大,为了降低土地的成本,中央政府“松口”可以用便宜的集体土地来建保障房。

  尽管这一试点的原则是“封闭且严格”,但是它至少指引了一条新的路线:既然可以在集体土地上建保障性住房(租赁房为主),那么是否可以将原来在集体土地上的小产权房以某种机制变成保障性住房?

  最严厉的机制是没收,直接将小产权房强制没收后改为保障性住房。因为监管部门已经反复再三宣称小产权房不合法,按照逻辑,既然不合法,就强制没收。问题在于,小产权房的确规模庞大,有大量的利益群体。这其中既有艰辛但买不起城市商品房的普通百姓,也有热衷乡村的小产权房别墅的权势阶层。民官合流,上下抗议,能量巨大。如果采取强制方案,其遭受的反弹之大足够卷起一场风暴。监管当局尽管出声严厉,但思忖再三,相信不会冒险。

  最温和的方式是“弥补差价法”,即对于那些拥有小产权房,也具备获得保障性住房资格的群体,可以在补齐保障性住房和小产权房市场差价,获得新的保障房产权证(会有各种限制未来交易的规定)。对于那些不具备资格的主体可以在一定期限内根据市场公允价格补缴市场差价之后,办理相关产权证。

  但是这个方式也会引发社会强烈不满,这相当于对小产权房进行“半洗白”,保障性住房无非是有一定限制的商品房。这其实鼓励了那些投机购买小产权房的人,使得诚实的百姓悲愤莫名。

  所以,我们猜测,一定会在严厉和温和之间寻找第三条道路。强制没收是不行的,因为这做得有点过了。一味温和也不可取,因为这鼓励了机会主义。

  我们的方案是,如果小产权房的业主已经拥有多套住宅,或者其住宅的总面积已经超过标准,那么对拥有小产权房进行原价清退,比如5年前是2000元/平米买的,那么现在还是以2000元/平米强制卖给政府,相当于这5年没有任何收益,也没有利息,接受通胀的惩罚,这可以看作是违法的代价,否则违法而不承担合理的惩罚,那么制度的权威将荡然无存。

  如果小产权房的业主没有任何其他房子,小产权房是其唯一的房,那么则可以通过前述的“弥补差价法”进行“洗白”,让小产权房变成保障性住房。第三条道路的原则依然是“分类歧视”,保障自住型的住房权利。

  将小产权房通过合理合法的方式变成保障性住房,极大地降低了保障房的成本,因为大部分小产权房都是较早前建的,各项成本都会很低。由于小产权房是现房,例如可以做房地产信托产品来获得资金,充实政府购买小产权房的资金池。当然,中国区域广大,各地情况迥异,需要兼顾民情。

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