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自住购房刺激上海楼市复苏

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:证券时报 作者:赵强,华光磊
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  根据近期对上海楼市的持续观察和所收集的一些数据和信息,虽然我们目前尚无法做出“房价重新上涨”的结论,但新房成交量的回升是不可否认的事实。从2008年1月下旬起,上海楼市的成交量持续下滑,直到春节期间降至冰点。节后前三周,成交虽略有起色,但是还不如1月份的水平。但是,进入3月份之后,成交量持续显著放大,16日到22日的日均成交已经达到672套,基本恢复到去年同期的水平,而最近几天的成交量更是上升到700套以上的高水平,相当于去年5月-9月间楼市旺销时的水平。   为什么上海会提前复苏?   之前市场普遍的预期是:受政策的影响,上海楼市应该经历一段观望期,明显复苏估计要到下半年。那么,为什么上海楼市的复苏会提前呢?   我们认为,除了季节性因素以外,2005、2006年的楼市调整使得部分的“刚性需求”推迟释放,而2007年楼市结束调整后的“报复性反弹”又来得特别迅猛,很多人又没赶上。因此,当2008年的市场稍有调整,这部分需求又开始“逢低吸纳”。   众所周知,上海楼市的上一次调整开始于2005年的4月。在中央的“国六条”颁布之前,上海率先出台了“期房限制转让”等抑制投机的政策。   其后两年,上海楼市的成交量也随之下降。我们回顾这段历史是想说明:受观望心理的影响,2005、2006年的成交量并未反应正常的自住需求。换言之,那两年的成交低于了正常水平。我们估计,如果不考虑由预期导致的投资需求和由于房价上涨对购买力形成的损害,上海每年正常的自住需求应该在2300万平方米左右(接近过去七年的平均数)。如果这个判断成立的话,那么过去三年,上海本地大约有1500万平方米的自住性需求被暂时抑制住了。   众所周知,受股票市场财富效应的影响,2007年上海楼市的反弹是以一种相当迅速的节奏展开的,房价的上涨大约只用了不到半年时间。很多人还没有来得及看房选房,就错过了购房的最好时机。这可以从当时经常见诸报端的“房东跳价”的报道中得到佐证。到这里,导出我们的结论也就顺理成章了:这些未能在去年及时买房的自住性购房者,一看到最近房价有调整迹象、选择余地增多,便开始考虑“逢低吸纳了”,而这正是支持上海楼市提前复苏的基本力量。   上涨?根本就没有下跌!   如果仅从现有的数据看,上海房价根本就没有下跌过!根据上海二手房指数办公室(一个半官方的机构)披露的数据:从2007年12月开始,上海二手房价格的月涨幅从之前几个月的4%左右快速回落到1%左右。虽然涨幅不断缩减,但截至到2月份为止的数据表明月涨幅仍旧为正,房价并没有下跌。   或许有人会拿上海万科元宵节降价促销的案例来质疑以上数据的准确性。根据我们的了解,上海二手房指数是根据当月对城市各主要区域的定点抽样数据编制,过去几年跟踪上海房价的效果也不错。因此,合理的解释是:万科的降价只是个案、或者二手房抽样可能有时间滞后因素。   无论怎样,基本可以确认的是“过去几个月,上海房价涨速肯定放慢,但也没有明显的降价”。   上海房价易涨难跌   不过,我们认为,短期内上海房价立刻大涨的可能性不大,这是由于开发商积聚了几个月的新盘将在4-5月份集中推出,短期供应压力有所增加,而当前的经济形势、股票市场都已今昔比了,财富效应不复存在,另外,与投资客相比,自住性购房更加理性,精挑细选的购房行为不会产生“价格共振”。   此外,最近三个月(截至到2月份)批准预售面积持续大于当月成交,显示供略大于求的局面仍未改变。从过去的数据看,2006年9月份以后,市场的供求平衡才逆转,而房价的明显起动是在6个月后,也就是2007年的3月份。   不过,我们对上海楼市中期的走向较为乐观。至少我们确信,在全国70个大中城市中,上海的房价表现会更加坚挺。首先,上海的中期供应压力较小。2004年以后,上海每年的土地供应量(住宅可建面积)不到1000万平方米,持续小于成交量,意味着市场上在建及未售的房屋在减少。根据网上房地产网站的动态数据显示,最近几个月的可售新房面积维持在500-600万平方米,而两年前这个数字在1500万平方米左右;其次、从房价收入比的角度,上海房价也比深圳、北京更可负担些;第三、上海最近几年的城市轨道交通投资巨大,已建在建的地铁线路多达十几条。交通便捷度的改善,提升了郊区住房的可居住性,变相降低了房价。总之,投资者有充分的理由对上海楼市的未来持相对乐观的看法。实际上,我们认为,上海房价上涨的概率比下跌更大。   上海是不是全国楼市的风向标?   上海是全国楼市的风向标?除了房地产的区域性特点以外,我们可以轻而易举地提供一个反例:2005—2006年间,上海楼市在持续调整,但深圳、北京的房价却如火如荼地上涨。可见,超出了一定的区域范围,房地产市场之间缺乏必然的联动机制。   尽管如此,我们认为,长三角各城市的房地产市场之间确实存在一定的联动性。根据我们的观察,上海和浙江省的温州、杭州等市场的联动更加明显,而与“苏锡常”的联动关系稍弱。对此,我们的解释是,这些城市之间的商务往来更加密切,异地购房的情况比较多,购房者乐于在城市之间进行选择比较,替代效应更明显些。因此,从上海楼市提前复苏的角度看,我们对长三角楼的乐观判断又多了一个理由。   各地房地产市场回顾   深圳:成交量恢复到   去年同期水平   受价格回落的带动,深圳市场成交量继续上扬,3.14-3.20一周的日均成交面积环比上涨28%,与去年3月日均预售面积持平。   北京:交易量攀升至   去年同期97%的水平   在3.22-3.28一周时间内,北京期房住宅日均签约量环比上涨23%,并回升到去年3月份97%的水平。北京3月份的日均签约量相当于去年同期63%的水平。   杭州:纯住宅市场稳步攀升   3.17-3.23,杭州商品房交易量环比回落(受万科金色城品带动,写字楼销售量大增),但较此前两周仍有明显回升,并相当于2007年3月日均成交量92%的水平。同时,纯住宅市场交易仍维持稳中有升的局面。
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