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上海楼盘高撤销迷局 开发商对抗政策是主因

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:上海证券报 作者:唐文祺
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  近期一则传言引发热议,称部分热销楼盘合同撤销率畸高,从而怀疑成交走高的“繁荣”背后,实际掺杂了人为操纵的控制假象。   业内人士告诉上海证券报,深究其现象的背后实质,“限外”影响、客户观望和反悔、部分开发商试图“钻空子”对抗政策等心态仍然显现。   ⊙本报记者 唐文祺   一方面是成交量回暖,一方面却是楼盘高撤销率复萌。一时间,关于上海楼市利用高销售率营造楼市热销假象的消息甚嚣尘上。   虽然上海市房地资源局公开回应,在有针对性的调查之后,报道楼盘的网上撤销率为3.3%,属于“基本正常”。但是,业内人士告诉上海证券报,深究其现象的背后实质,“限外”影响、客户观望和反悔、部分开发商试图“钻空子”对抗政策等心态仍然显现。   楼市成交走高“掩护”高撤销额   近期一则传言引发热议,称部分热销楼盘合同撤销率畸高,从而怀疑成交走高的“繁荣”背后,实际掺杂了人为操纵的控制假象。犹如一石激起千层浪,一时间,引发成交量回暖是否“人工合成”的质疑。   上海证券报记者根据该帖罗列出来的楼盘进行核实,“网上房地产”相关数据显示,自今年开始,的确有部分楼盘的撤销率显得较为突出,尤其是位于静安区的泰府名邸这一楼盘,截至昨日,今年4月份的合同撤销次数为69次;与当月103次的签约次数相比,占比近67%。其他如普陀区的香溢花城、南汇区的艺泰安邦等个盘,在今年的销售过程中,其合同撤次数与其签约次数相比,皆属偏高。   据记者得到的一份内部数据名单,在撤销额居前十的楼盘中,大部分楼盘位于中环线甚至内环以内区域。部分内环以内的高档楼盘,撤销额居高不下的现状,自今年1月份起延续至今,而在上海房地产市场成交有所走高的3月份,撤销额更有相应提升。   记者随即依据该名单进行数据核查,位于长宁区的御翠豪庭,“网上房地产”显示3、4月份间的总计签约次数为88次,而合同撤次数则为69次,该盘在两个月间的共计撤销率达到了78%。此外,徐汇区的海上名邸在两个月间的撤销额高达50%;浦东新区的泾南七街坊,3月份的合同撤次数为40,4月份的合同撤次数11次,其撤售额同样不小。   网上撤销率3.3%属“基本正常”?   上海市房地资源局日前针对该情况进行公开回应,表示“目前全市商品房合同撤销率未见异常”。早先曾有媒体报道称,帖中提及的17个楼盘平均合同撤销率达到39.7%,8个楼盘合同撤销率超过40%,其中松江一楼盘合同撤销率甚至达到100%。上海市房地局表示,对于报道中提及的近20个楼盘进行了逐一核实,除去名称有误、无法查询的2个楼盘之外,从预售合同的撤销情况看,其他18个楼盘自开盘以来,网上撤销率为3.3%,属于“基本正常”。上海市房地局方面也表示,这些楼盘的定金合同撤销率较高,其中15个楼盘的定金撤销率高于全市平均水平。   上海市房地局称,从全市定金合同撤销原因来看,主要是当事人约定期限较短,到期未完成签约备案系统予以自动撤销,也有少部分客观原因造成撤销。目前全市所有在售楼盘定金合同撤销率约为8%,情况总体上正常。但是,“也不排除个别开发商存在通过虚订合同进行自我炒作等行为”。上海市房地局最后表示,对于上述定金合同撤销率较高的楼盘,房地部门将作进一步调查。   多方面原因形成“造假”   对于楼盘撤销额居高不下的情况,多位业内人士表示,造成原因其实有其多样性。   “高档楼盘的销售面向客户大多为境外人士,这其间就会牵涉到结汇的时间性问题。”仲量联行中国区研究部总监何恩凯表示。由于各限“限外”政策陆续出台,结汇入境需要花费一段时间,从而会造成无法及时完成签约备案手续的问题。“还有相当部分客户的信息掌握比较滞后,甚至是在预订完物业之后才发现外汇无法结算,从而造成高档楼盘中产生一定的撤销率。”   “现在网上信息全部公开化,开发商如果想保留较好位置的房源,就可以先占用这部分房源,之后再做撤销,这样就能够更好地完成销控工作。”从事营销业务多年的专业人士直言不讳。尤其在去年,上海市房地局为了对市场销控进行规范,下发过《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》,《通知》表示,商品住房一次预售面积不少于3万平方米。该人士表示,营造高销售额同样可以达到规避该政策的“目的”,“因此,楼盘销售过程中的高撤销额是部分开发商使用的‘正常’思路,这是一大主因。”   此外,还有知情人士向上海证券报记者介绍表示,楼盘在推盘入市之前,通常会经历一段时间的客户“培养期”。在意向客户累积到一定数量之后,开发商才有把握正式开盘预售。然而有意思的是,在如今观望气氛浓郁的情况下,当初的“未雨绸缪”却反而造就了高撤销额的现象。“有许多客户在开盘当天的确是进行了预订,之后却纷纷表示反悔。究其原因,是认为房价偏高。”该知情人士如许解释徐汇区某楼盘发生的高撤销率。   据人民银行网站日前公布的调查显示,进入2008年,居民购房意愿再创新低,房地产市场观望气氛浓厚,而上海跌幅表现最大,比上季度下跌4.3个百分点。
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