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京沪深穗房价低迷   房产中介转战海南

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:证券导报 作者:宁远
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  “你去翻一下报纸上的广告,就知道我们这行竞争有多激烈。”6月3日,一位在海口从事了多年的房地产中介业务的资深人士向本报记者如此感叹。   随着京沪深穗房价低迷和购房者愈加浓重的观望气氛,当地许多房地产中介日子越来越难过,不得不转战海口这样的二线城市,这无疑加剧了这一行业的竞争,更使得本地原有的几家房地产中介感受到了前所未有的经营压力。   据业内人士透露,海口目前至少有300家左右公司在开展房地产中介业务,而在去年的这个时候,这个数字还仅仅徘徊在150家左右。   彼冷此热   中介抢滩海南楼市   和一直在观望中震荡下行的中国股市一样,尽管前期有二季度回暖的说法,但京沪深穗等被视为中国楼市“风向标”的城市也没有出现开发商期盼的“红五月”,而是在前期炒房者抛售行为的引导下上演了一场“割肉大逃亡”的大戏,不仅开发商耐不住寂寞纷纷降价促销,许多前期靠借贷买房的购房者也屡屡不惜成本地挥泪卖房,原因无他,随着国家宏观调控力度的加大和资金的压力,他们已经“扛不住了”。   在“楼市打喷嚏,中介就咳嗽”的大背景下,不少管理不规范、抵抗力较差的中介机构已面临着运作艰难、人才流失甚至倒闭停业的现实危机:2007年11月,深圳中天置业老板携款潜逃;2008年伊始,地产中介巨头中大恒基关店50家,信一天等退出北京市场;在上海,更有一家引人注目的地产中介关店达200家之多,这就是曾经拥有1850家店的国内最大规模的地产中介创辉租售。   随着这些名噪一时的房地产中介巨头去年以来的没落和倒闭,曾经异常活跃的房产中介面对成交量的大幅下滑和运营成本的居高不下,不得不开始将目光投向原本看不上的二线城市,试图在这里“越冬”。因为“中介目前在二线城市的经营风险比一线城市小得多”。随着中介的转移,一些投资型客户也尾随而至,“店面开到哪里他们就会跟到哪里”,这些力量的加入,从一定程度上推动着当地房价的上涨。   就是在这个当口,海南成为了许多房地产中介公司眼中的“福地”。   与大城市房价低迷盘跌,销售极度萎缩不同的是,今年以来的海南楼市,却一直保持着较快的发展势头。今年1-2月份,海南在两个月之内销售额达18亿元,销售面积比去年同期增长2.69倍,但是销售额比去年同期增长5.91倍。火爆的市场热潮从海口、三亚迅速延展到海南的二、三线城市,甚至导致“房荒”在一些小城市也开始出现。   三亚的楼价是整个海南房价的“急先锋”。最新的消息是,现在要买亚龙湾度假区的住宅,不论是否有房源可供选择,先交1万元做“定金”,以获取买房的资格。而这一聚集了三亚最多顶级酒店的海景板块,商品房价格已近3万元/平方米。而大东海一个面海靠山的楼盘,在去年12月份还报出8900元/平方米的销售价格,这一价格目前已经被翻新到1.6万元/平方米,而且楼盘已经售出80%左右。   海口也在上演着房价上涨的传奇。   “去年11月份,我在海口的海甸岛上以3800元/平方米的价格买了一套公寓,3个月之后,该楼盘的价格上涨到5600元/平方米。”在海口工作的张先生在买房时曾经犹豫了很久,因为当时很多朋友都“忠告”他说,全国的房价都在下跌,海南的房价也一定会跌,建议他还是等等看,但急于在年底结婚的他还是咬咬牙买下了房子,他现在很庆幸当初没有听朋友的话“等等看”。   统计数据显示,海口目前普通住宅商品房价格为4500元/平方米左右,三亚则直逼万元大关。此外,琼海和文昌的价格有望达到3000元/平方米,还有一些小县城的商品房售价停留在2000元/平方米。   正是稳步上扬的房价和买卖的火爆,让房地产中介商们嗅到了巨大的商机,从去年以来,海口房地产中介行业的“新面孔”明显多了起来,他们在这一行业创造了一个又一个财富神话。   竞争激烈   炒作推高二手房价   两、三年之前,海口的二手房基本维持着长年不变的价位,中介公司也屈指可数,一些大的房产中介交易公司甚至不愿意代理二手房交易业务,只是为了业务需要才不得不附带着收集和散发一些这方面的信息。   但近两年来,海口的二手房中介交易公司迅速猛增。据有关方面人士透露,目前海口经营二手房产的中介公司,至少在300家左右,而且这一数字还在不断增多,一些新的房产中介交易公司不断开张,老的房产中介公司还在市区不同路段增设分店。海南好几家房产中介公司在龙华路、国贸路、蓝天路、南沙路等多处路段,均设有分店,有的地方仅隔数十米,就有多家房产交易代理公司。   本地报纸上的二手房买卖广告的火爆也从一个侧面印证了海口房地产中介行业的“繁荣”,2006年之前,二手房买卖的广告大多被淹没在众多分类广告中不太显眼的地方,但从2006年开始,随着中介公司的增多,半版甚至整版二手房买卖广告陆续占据本地多家报纸的版面。   由于竞争激烈,往往是同一处房产,却有几家甚至十数家房产中介公司都抢着代为销售,致使二手房价被快速抬升到一种令人始料不及的价位。比如海垦路金山小区内一处房产,房主2006年开价仅18万多元,但到了2008年5月,就开出了25万元的价格,而且房主方还要求不承担任何过户手续。位于海口市龙昆南路的海口金竹园小区,2007年之前二手房屋售价每平方米仅在1200元钱上下,现在却涨到2000元钱左右。   据业内人士透露,目前海口二手房的空置率仍然较高,这就给一些房产中介公司以可乘之机,中介公司的业务员能够通过各种途径寻找到房源,然后再说服房主,以超出房主本意的高价钱替其销售房屋,这样房产中介公司也从中获取高额利润。   但记者发现,一些二手房屋的销售资料,长年被摆放在许多家房产中介公司的橱窗中,却长时间无人问津,因为虚高的房价吓跑了许多真正的购房者。   除了寻找房源抬升房价替人销售,从中赚取高额利润外,一些房产中介公司还在通过另外一种方式赚钱:以低价整体收购一些二手楼房,进行简易装修后,然后高价抛售。   据知情者透露,海口坡巷村一座9层高的楼房,是10多年前某单位修建的,后来因公司整体迁移,房屋空在那里无人居住,只好托人代管出租。2007年7月份,有人将该座楼房以每平方米900元钱的价格整体买下,经过简单装修后,再以每平方米2300元钱左右的价格公开向外销售,很快就销售一空。   一位四川巴中籍的老板,原先在海口承包建筑、装修工程,积攒下一点积蓄。后来做起收购二手房进行简易装修后销售的生意,一年多时间就赚到了几百万元。   优胜劣汰   业内人士期待行业整合   针对海口房地产中介行业存在的问题,海口市房管局市场科负责人在接受媒体采访时表示,由于国家法规缺乏衔接性,房管部门即使发现有人故意抬升房价,也无法依法作出相应处罚,对违规者起不到法律震慑的作用。   该负责人同时表示,政务不协同也是目前二手房中介管理存在的一个较大问题。按照工商部门透露的数据,海口目前有300家左右的房产中介公司,但向海口市房管部门备案的却仅有寥寥数家。按照管理要求,房产中介公司需要向房管部门申请备案后,才能办理相关的营业执照等手续,可由于政务不协同,现在绝大多数房产中介公司都没有向房管部门登记备案。而目前海口市房产管理部门的查处力量还相当薄弱,房产交易往往又难以调查取证,无法及时监管房产交易市场中存在的一些问题。   “按照成熟的房地产中介发展规律,一个店面覆盖1.5万人口,根据海口市区现有的150万人口,房产中介的合理数量应该是100家。”海南本地一家大型房地产中介公司的老总这样告诉记者,海口现有约300家正规的房产中介,远远大于合理的市场容量。他指出,海口地产中介普遍存在“随大流”粗放经营的情况,市道好时一窝蜂,市道差时就变成一盘散沙了,抵御风险的能力极差。一些所谓的房屋中介公司,其实就是由几部电话、一张办公桌构成的,几名业务员在电话旁不断地打电话联系“业务”。这极大地影响了中介行业的整体形象,同时也容易让消费者对这个行业产生不信任感。因此他期望在不久的将来,海口的房地产中介行业能来一次大的洗牌整合,让一些不规范的经营者彻底消失。   这位人士表示,海口房产中介市场的合理数量应该在100家左右,未来肯定是大鱼吃小鱼的过程,当前房产中介要在激烈的市场中生存,必须有雄厚的资金和较大的运营规模,夫妻中介和区域性的中介最终都会退出市场。其间必然要经历一个兼并淘汰的过程而做到资源整合,竞争是激烈的,但前景十分看好。
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