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房价:地价狂飙 上海挂牌地价一年涨了两倍

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:东方早报 作者:刘秀浩
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昨天,上海房地局推出的普陀长风住宅地块,起始楼板价就达到了14364元/平方米,这个价格相比一年之前志成企业拿地时的起价,整整高出两倍还多。 半年的调整之下,上海楼市2007年销售火爆场景已经不再。但对于上海地产界来说,去年狂热时期的余温远远没有消散,一年前最疯狂时期土地市场所创造的历史天价,变成了今年楼市奇特的后遗症。 长风地块 起价14364元/平方米 短短一个月间,7月份上海房地局再接再厉继续推出第三批土地,18号公告四幅土地中,三个地块涉及住宅用地,其中,开发商期盼已久的长风生态商务区中居住用地终于面世。这一地块是长风生态商务区规划并推地以来首次出现的纯住宅用地。除长风地块之外,另外大场老镇还有一幅12.44万平方米的大型综合性用地同期出让,起始价格2.52亿元,土地为毛地。 公告显示,长风7C北块地块位于丹巴路以西、金沙江路以南、木渎港以东,并与7C南块为邻,土地面积6.81037公顷,出让面积5.07997公顷,容积率不超过2.2。从地理位置来讲,住宅项目可以说是非常优越,旁边是开阔的大型绿地,地块紧邻地铁口。 相较于优越的地理位置,地块价格也相当昂贵。挂牌文件显示,7C北块起始价16.053亿元,按照2.2的容积率计算,楼板价高达14364元/平方米。 早报记者了解到,到目前为止,已经有和记黄埔、仁恒地产、华润置业等公司购买了地块标书,但从记者了解的情况来看,虽然各家开发商前期对土地多有关注,但由于房地产市场形势突变,很多公司都开始进行“过冬”准备,使得相当多地产商对于目前的地价有些难以承受。 地价狂飙 土地市场留下后遗症 如今看来,去年上海开发商疯狂争夺之下的地价狂飙无疑给今年土地市场留下了明显的后遗症。 就在一年多以前,我们还在为浙江绿城新江湾城地块1.25万元/平方米的土地价格惊呼,却没有料到一年之后,官方挂牌价格同样与时俱进,相比去年早已经高出不止一小截。 长风商务区住宅地块起始价格已经达到1.44万元/平方米,这个价格相比一年之前志成企业拿地时的底价,整整高出两倍还多。虽然地块性质不同,但地价一年间差距如此之大,依然惊人。 事实上,在今年已经出让的土地中,住宅用地估价全部大幅飙升,外环以外南汇康桥地块起始楼板价5500元/平方米以上,外高桥地块起始楼板价7500元/平方米,而刚刚推出西郊宾馆地块起价更是达到了惊人的2.2万元/平方米。 早报记者获悉,目前面世的土地评估时间大致在去年九、十月份到年底,而这一时期正是上海市场最狂热的时刻,土地价格屡屡翻番再翻番,这种情况下,土地评估价格自然也随之水涨船高。 长风地产有限公司董事长嵇启春表示,由于周边住宅销售价格已经接近3万元/平方米,目前的土地价格“还算合理”。 但对于开发商以及市场来讲,一旦以高价拿地,就意味着骑虎难下。 1.44万元的单价就意味着,加上财务成本和建筑安置费用等,开发商成本就将在2万元/平方米以上。“我们做过估算,至少销售价格在2.7万元/平方米才能保证有所盈利。”一名地产商这样告诉记者,而且这还是必须在地块没有任何竞争,底价出让的前提之下。 普陀地王 重新出让拟降价三成 就在不久前,去年由志成企业天价摘得的长风生态商务区4C南块被传出退地信息。由于临时退回土地,原开发商定金损失将达到上亿元。开发商退地的原因一部分就是认为去年拿地价格过高。 嵇启春表示,这一地块退地手续还没有办完,但今年下半年应该会重新面市。嵇启春预期,如果地块重新挂牌,挂牌价格应该至少比去年的成交价格低30%。 但即使如此,土地楼面价格也将在1.1万元/平方米以上,远远高出去年地块初次问世时的4700元/平方米起始楼板价,也高过很多开发商万元以内的心理预期。 相比于房价一年间的上涨速度,上海土地价格动辄两倍以上的涨幅只能用惊人来形容。 今年年初以来,出让的所有住宅土地全部底价成交,新近成交的外高桥地块只有一家开发商报名,虽然土地市场人气明显下降,但由于底价高昂,上海土地市场形成了一个奇特的人少价高的局面。 到目前为止,由于出让土地有限,还没有出现住宅用地流标的现象,但在上海住宅成交量持续走低的情况下,越来越冷静的开发商是否还能继续支撑目前的高地价,还需要打上一个问号。
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