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北京高档公寓供应渐趋放量

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:中国证券报 作者:林喆
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  据北京市房地产交易管理网数据统计,2007年下半年,北京公寓类型住宅的平均销售价格为18270元/平方米;而位于这一平均售价水平之上的高档公寓项目有46个,其中纯新盘15个,老项目后期31个,总供应面积135万平米,同比增加121%。从开盘均价来看,2007年下半年高档公寓开盘均价为25939元/平方米,同比上涨8.3%。业内专家预计,2008年,北京高档公寓项目供应仍将逐渐加大,不仅包括增量部分,存量公寓的供应速度也会加快。   销售区域分化明显   2007年下半年以来,京城高档公寓销售状况受区域效应影响较大,因此分化也十分明显。在高档公寓整体销售速度放缓背景下,北京有一些位置远离中心商务、商业区、性价比较低的高档公寓项目销售遇冷。   中大恒基不动产营销市场研究中心的报告显示,北京东部一处11月份开盘的高档公寓项目,截至1月29日,只销售了6套。由于受到京城高档住宅整体销售冷清的影响,多个本计划在年底前开盘的项目推迟了开盘。   不过,与大量的高档公寓“有价无市”形成鲜明对照的是,一小部分品质优良、性价比高的高档公寓项目销售良好;高档公寓市场的两极分化现象愈加明显。   比较典型的是亚奥板块和燕莎板块。中大恒基报告显示,这两个区域内的高档公寓,50%以上的项目,平均销售率已达70%。比如万达大湖公馆2号楼项目,在2007年11月开盘,一个月内售出276套,销售率达到89.6%;国奥村项目07年8月开盘,一个月的销售率就达到了59.4%。   业内专家指出,亚奥板块由于受到奥运会的影响,高档公寓租售市场活跃;而燕莎板块由于该区域商业发达、配套设施齐全各种高品质公寓项目受到格外青睐。此外,城四区的高档公寓项目由于受到地理位置的影响,销售也较好。   高档公寓市场前景不乐观   业内普遍预测,在房地产市场普遍冷淡的情况下,2008年,北京高档公寓市场前景不容乐观。中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为,2008年公寓项目供应会逐渐加大,不仅包括增量部分,存量公寓的供应速度也会加快。   赵晨明分析,主要原因有三方面;一是土地供应增加,会促使开发商会将07年还未推出的产品迅速推向市场,加上08年新增供应,从而导致市场供应增加;这其中还包括一些原来销售速度缓慢的项目,由于岁末年初时的销售困难,开发商会加大入市力度。二是,因为土地价格一直高扬,有一些项目为了收回土地成本,便将自己的项目包装成了精装修高档公寓加速入市出售。三是近两三年内的一些投资者所购买的项目,因为市场走势趋缓,他们也会把自己手中的“准新房”尽快推向市场。   无疑,高档公寓项目供应增加,而价格僵持的情况下,很容易致使交易市场的“消化不良”。与此同时,政府各项调控政策不断出台,调控组合效应日益显现,消费者的观望心态日渐突出,可以预测,2008年高档住宅市场的竞争压力也会很大,竞争的局面更为显著。业内专家预计,除少部分区域位置好、产品品质好的楼盘外,北京高档公寓“滞销”的局面很难在短时间内打破。
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