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广州限价房遭遇“搅局者”

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:中国证券报 作者:林华
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  □林华   酝酿多时的广州限价房终于在今年初登场。没想到越接近“揭盅”的时刻,事情会越混乱。当广州以6500元/平方米推出全国第一个限价房项目保利西子湾之际,“比限价房更便宜的房子”却成了当地某些新楼盘突然流行起来的广告语。   1月下旬,离保利地产限价房项目不远处,一个叫“时代-糖果”的新盘打出了“起价每平方米4880元”的口号。而保利西子湾最高限价是每平方米6500元。   尽管广州限价房拒绝降价,但有关专家认为,限价房始终还是商品住宅中的一类产品,当其最大的撒手锏——价格优势已经不复存在时,在面临销售压力之下,不排除降价的可能。   大盘低价房不断“来袭”   据统计,广州限价房上市项目共9个,供应套数在8000-10000套左右,总建筑面积约80多万平方米,占全市商品住宅总预售的比例超过1/10。今年1月推出市场的三大限价房包括保利西子湾、中海金沙馨园、万科新里程,最高限价分别为6500元/平方米、6150元/平方米、6000元/平方米。   在金沙洲保利西子湾限价房推出前,周边的商品房都在疯狂涨价。按照周边平均房价9000元/平方米来计算,限价房的定价约为周边商品房价格的70%,于是保利西子湾6500元/平方米的价格尘埃落定。   但接下来,金沙洲周边商品房价格就像多米诺骨牌一样一个个倒下,知名开发商的楼盘也纷纷跳水降价。其中万科四季花城还推出了一批特价房,均价在六七千元左右。中海也有6800元/平方米的特价单位,跟限价房所差无几。   在限价房被炒得热火朝天的同时,同一片区的商品房按捺不住终于降价,欲与限价房一较高低。   1月下旬,离保利地产在广州西郊金沙洲板块开发的这个限价房项目不远处,一个叫“时代-糖果”的新盘几乎同时开售,并打出了“起价每平方米4880元”的口号。而保利西子湾最高限价是每平方米6500元。   “搅局者”时代地产的广州副总经理李丁表示,“时代-糖果”实际开盘单价定在4880-5600元之间,最贵的单位也比邻近的限价房低近千元。无独有偶,同样位于金沙洲的合生创展一个新楼盘也开出了每平方米5400元的起始售价。   毫无疑问,最近金沙洲所有在售楼盘都在围绕着限价房项目做文章,除了户籍限制外,想买限价房的人跟买商品房的人,看不出明显差别。   李丁也承认,“时代-糖果”在户型结构以致产品定位上,都与保利西子湾有很多相似之处。限价房客户很自然就成为他们极力争取的对象。   面对突然杀出的竞争对手,保利西子湾销售负责人一再表示,限价房利润率非常低,不会再有优惠空间。   保利西子湾面临的进退两难境地,恰好折射出限价房项目的尴尬。早在土地公开拍卖时,政府已确定了限价房项目的利润率,开发商腾挪空间不大。如保利西子湾一年多前买地时楼面地价达到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限价算,实际利润率约在15%左右。   反观狙击保利西子湾的“时代-糖果”地块,实际位于金沙洲南海市里水镇一侧,去年初开发商仅以每平方米约1200元的楼面地价购入,相对而言,其回旋余地就大得多。   在限价房项目更为集中的广州东郊科学城,上演着相似的一幕。2007年1月,万科地产拿下其中一处限价房地块,楼面地价达到每平方米2635元,售价限制在6000元,当时万科地产方面就表示,项目实际利润率已在20%以下。万科地产项目还没上市,与其遥遥相望的碧桂园增城凤凰城新一期住宅单位开出了每平方米4400元的售价。碧桂园向来以低成本拿地著称,远离广州市中心的凤凰城据说地价也相当低廉,有开发商羡慕“他们是进可攻退可守”。   广州现有的限价房项目大多位于城市边缘地区,直接面对邻近县市低地价楼盘的冲击,而自身地价不菲的“先天不足”,又让他们苦无还手之力。“反正我们已成为别人的靶子了。”一位限价房开发商感叹说。   虽然限价房对购买资格的界定比较宽松,但其转让的限制较多,例如5年内不得出租和转让;5年后出租或转让,须按市场价格与购买价格之间差价的70%补地价。这一限制,将至少使房屋的实际价值减少1000元/平方米,也降低了部分购买者的积极性。另外,许多符合购买条件的市民认为限价房居住环境不成熟、价格优惠幅度不大等,因而放弃了申请。   “低价迷雾”暗藏玄机   留意最近的报纸广告的人会发现,各种打着“低价”卖点的楼盘促销信息已经渗入了大多数广州人的生活,这和两三个月前发展商不到开售时绝不公布价格的做法,简直是两副面孔。   楼市观望情绪渐浓,房子卖不出去,开发商们已经逐渐意识到“降价才是唯一的出路。”识时务者为俊杰,如何巧妙地利用“降价”作为促销手段,把购买者吸引到售楼部才是硬道理。但至于降多少、怎么降却完全由开发商一手掌握。   事实上,有低价的单位推出却不等于你能买到。调查发现,绝大多数“低价信息”都只不过是“烟幕弹”而已,只要到现场咨询,你就会发现那种把你吸引来的便宜单位早就“卖掉了”,剩下的单位无一例外都比“非常便宜的单位”每平方米至少贵2000-3000多元。   例如,广州白云区某楼盘利用手机短信推出66万元/套的特价房,这个总价比开盘的时候低了将近四五十万。到现场咨询,售楼小姐亮出底牌,“对不起,你来晚了,只有两套,早卖完了。你不妨考虑一下十四楼的单位,总价七十六万,比起原来的八十九万已经便宜很多啦。”   在此轮“降价风”中,打折是最普遍的手段,“9折”、“双重9.7折”等字眼满天飞,但必须看到的是,这些折后价与之前相比却有明显上升。比如富力银禧花园虽然优惠了近90万元,但折后均价约为1.6万元,比前期产品高了2000元/平方米左右,而富力城的一口价单位,也比前一批组团高出1200元/平方米左右。   最近这种纷纷抛头露面的低价手段,已经在一定程度上挫伤了买家的感情和发展商自身的声誉。一方面,开出来的低价会让很多尚未入市的市民以为楼价开始下跌,之后还会继续下跌,反而按兵不动;另一方面,在之前买了楼的市民,则会认为自己被开发商“忽悠”了。   对于开发商来说,拿出一两套低价单位来吸引客户的手法,虽然短期内能吸引到大量客户到场,却有可能令自己的声誉受损。从长远来看,“低价迷雾”也很容易“玩出火”。大家都不知道到底哪个价格是真的,哪个价格是假的,从而导致“狼来了”的结果,就算真的有高性价比的单位推出,广大市民可能已经拒绝再次光顾了。   限价房有可能降价   今年广州九大限价房项目的供应套数在8000-10000套左右,约80多万平方米。有专家预测,今年是楼市的调整期,如此大量的限价房上市,销售可能面临风险,不排除限价房降价的可能。   中原地产项目总经理黄韬认为,广州限价房土地出让时正处在楼价疯狂上涨阶段,其最高限价确定的预判前提是区域房价的只升不降,而当周边楼盘价格开始向下调整之时,限价房的优势将逐渐消失,可以预见,随着价格被迫近乃至更低,限价房在销售过程中将面临相当大的压力,被商品房拖进降价促销的境地并非没有可能。   一位不愿透露姓名的限价房开发商也表示,政府延缓限价房推售时间以及对一些项目的成本控制太死,甚至连装修标准都定好了,发展商的利润空间会受到很大程度的牵制。   限价房政策的实质,是在政府经营土地获利、开发商商业利润以及满足市民住房保障之间找到一个平衡点。所以,要想让限价房政策执行不变味,需要防止政策推行的随意性,制定一个有章可循的价格生成机制。这种价格机制的起点,就是限价房房价该如何限制和确定。   目前《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》明确了限价房购买者的条件,并鼓励符合条件的夫妻以双方名义优先购买。   有关专家表示,从目前的趋势来看,限价房的购买条件今后肯定会调整,可能取消“限户口”,目前没有机会选购西子湾的买家大可不必担心。黄韬则认为,限价房“如果量大了,销售不出去,肯定会放宽购买条件”。
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