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上海地产商献计楼市扩容平抑房价

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:中国经营报 作者:王其明
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  任何老套的故事都有重新演绎的方式,当下的上海楼市,正在验证着这样的道理。   作为平抑房价的根本手段,增加供给被上海地产商重新包装演绎。这一次,他们的建言不再是增加土地供给,而是向政府献计调高容积率——这意味着同样面积的土地可以多出更多的房源,从而起到增加供给平抑房价的目的。   就像上海地产商建言增加土地供给时一样,上海市政府以缄默面对。毕竟与上海一样面对房价过快上涨压力的其他大型城市而言,上海如何决策的意义,恐怕将不仅仅是“资鉴”那么简单。   献计扩容   在上海,望源企业集团董事长季宝红是个身份特殊的人物,他既是地产商,又是人大代表。现在,他正站在“前台”,提高容积率解决增加供给的瓶颈,正是来自季宝红的着力推动。   当下被置于重点地位的容积率,实际上是楼盘规划建筑面积与土地面积之比,通常情况下,数值越高,可以建设的房屋也就越多,简单地说,即是同样土地面积的情况下,容积率越高,可供出售的房源也就越多。   这正是季宝红如是主张的基石所在。在他看来,上海目前限定的容积率上限过低,这在相当大的程度上阻碍了上海楼市总体供应量的扩容。记者了解到,土地稀缺程度与上海相当的香港,住宅与商业的容积率上限分别为7和14,而上海却只有2.5和4,相去甚远。   “就是因为容积率限制,拆迁成本太高,无法推动,如果能够提高容积率,那么动迁成本大大降低,将会加速旧区改造。”上海市某区政府的主要领导表示。   记者了解到,由于地块容积率的限制,动迁安置受到了很大的影响,进而导致动迁速度明显放缓,在土地供给本已十分稀缺的情况下,这对土地供给的影响往往决定性的,上海地产业界认为,自2003年以来,土地供给速度的明显放缓,主因之一便是动迁问题。   “第一,可以解决上海城市发展的土地瓶颈问题,一定程度上增加供应量,降低上海的商务成本。第二,降低旧区改造的成本,推行旧区改造。目前动迁难已成为上海社会最大的难题,也影响了上海城市建设与社会的稳定。如果政府能够适当放宽容积率限制,可以成片开发,摊薄成本,推进旧区改造。第三,满足被拆迁居民原地安置的需要。”季宝红如是表示。   他还向上海市政府提出,提高地块的最高容积率,实际上是变相增加了土地供给,也有利于从另一个层面增加土地的供给,从而平抑频繁被刷新的地价纪录,也有利于改变房价地价循环上涨的循环。   抉择艰难   季宝红之所以如此针对上海的容积率上限问题,即是2003年11月,上海出台了旨在针对容积率的“双增双减”精神,即公共绿地、公共活动空间,减少建筑容量、高层建筑,同时也规定了住宅2.5、商用4.0的“低容积率”上限。   但是,负面效应也逐渐显现。实施一年之后,上海市中心总建筑量已减少约400多万平方米,上海376个容积率过高的历史遗留项目,平均降低容积率17%。尤其是2003年第四季度开始,上海房价开始暴涨,目前,房价已经起码上涨两三倍。   季宝红表示:“这项规定已成为上海经济发展的瓶颈,具体表现为:一、上海土地资源严重稀缺,尤其是近两年来,中心城区基本处于无地可开发的状态,‘双增双减’的规定强调偏低的建筑密度和建筑容积率,降低了土地的有效使用,上海地少人口密度高的现实状况也不允许上海走‘花园城市’道路。二、‘双增双减’政策助推了上海的高房价。现在房价高到了老百姓难以承受的地步。2003年~2007年短短四年,房价平均翻了2倍~3倍。三、导致上海商务成本急剧升高,企业难以承受。上海顶尖办公大楼的租金比纽约曼哈顿中心区域的写字楼还高。”   然而,上海市政府出台如是政策,也有自己的苦衷。据了解,上世纪90年代初,上海的高层建筑明显增多。有统计数据显示,当时16层以上的高层建筑4000多幢,位居世界第一。然而,现代化的城市也带来了附属问题,由于上海特殊的沿海地理位置,如此巨大的建筑体量,已经造成上海出现地面沉降的现象。   相关统计数据表明,90年代中后期,上海地面沉降的速度已经达到较高水平,并已经逐渐影响到地铁和高层建筑的建筑强度,面对城市整体的安全,上海市政府随即做出了上述决策。   四年来,“双增双减”初步取得了预期的效果。数据显示,上海地面沉降的速度正在放缓:从2003年前的一年7.76毫米减慢到今年最新的7.5毫米。专家表示,按照这一趋势,到2010 年世博会时上海地面沉降有望降低到5毫米,但这一切的代价是房价的上涨,而在城市安全与房价平稳之间,上海市政府的抉择也异常艰难。
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