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北京楼市陷入“滞涨”

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:中国证券报 作者:林喆
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  □本报记者 林喆   北京楼市的传统旺季在今年并没有如期而至。3月份市场的小幅回暖昙花一现,也没有给4、5月份带来“阳春的温度”。北京房地产整体交投依然萎靡不振;伴随着成交量的大幅下滑,北京的房价环比也已呈现“滞涨”状态。   目前,北京房地产市场的各方都在观望,期待奥运会后市场走势能朝着有利于自己的方向发展。因此,开发商抱团取暖,虽然频频打出多种促销手段,但相对于高高在上的整体房价仅仅是“小恩小惠”;而多数有购买力的消费者则担心现在出手有可能“高位被套”,所以继续选择持币等待。   对于这种博弈,业内专家指出,奥运会本身对于城市房价影响十分有限,而决定北京后奥运时代房地产运行的关键因素,还是城市发展带来的房产供应,能否与有购买力的新增需求相匹配;在目前的货币政策下,人们的房产购买力显然已经不能支撑房价的新一轮大涨,而下跌的风险并非不存在;北京楼市的僵持局面将如何演化,仍然扑朔迷离。   商品住宅首现供大于求   2006年以来,代表市场需求的北京商品住宅销售量,一直高于代表供应的新开工面积、获取预售证项目面积等指标;而这也成为了支撑房价气势如虹上涨的“基本面”。但是,情况正在发生变化。   北京一家房地产咨询机构经理吴迪莱告诉记者,今年以来,北京不少新房项目的销售率很低,造成市场整体销售量下滑;因此,北京楼市在今年4月份出现了少见的“供大于求”的局面。   在北京西南二环边的广安门外大街上,近期有一处住宅项目的三期开盘;由于定价过高、销售低迷,因此,该项目除了推出通常的折扣优惠外,还为意向购房人提供“一对一”的置业咨询服务。   亚豪地产机构的统计数据显示,今年4、5两个月,北京市新增商品住宅供应面积为186.5万平方米;而销售量为170.7万平方米;其中,4月份商品住宅供应面积99.5万平方米,而商品住宅仅销售74.7万平方米,供应量超出需求量达24.8万平方米。   21世纪不动产分析师孟奇认为,4、5两个月之所以会出现供大于求的现象,主要是因为北京市场受观望心态、宏观政策等因素的影响,交易量大幅下降;与此同时,开发商面临着较大的资金压力,为了缓解资金压力加大了开盘入市的力度,此外,奥运因素也会导致开发商提前开盘入市;所以出现了供应量大增的现象。   北京市统计局公布的数据也印证了供大于求的现象。受上年末土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响,新开工面积在上年持续下降的基础上,今年以来呈回升趋势。4月末,北京市商品房新开工面积790.5万平方米,同比增长36.8%。其中,住宅新开工面积为558.1万平方米,同比增长52.2%。   而商品房销售面积降幅扩大。1至4月,北京市商品房销售面积为261.3万平方米,比上年同期下降49.6%。其中,商品住宅销售面积为181.3万平方米,下降54%。   退房潮若隐若现   退房现象在房价快速上涨的2007年基本销声匿迹,但近期却开始显现。一位打算购买新房改善居住条件的买房人告诉记者,3月份,他在北京五棵松附近的一处新盘项目签下了1套住房,但1个月后便退了。“我买的时候房价是15500,而现在那个楼盘依然是这个价;感觉房价有可能降;而我现在有一套二手房住,装修也不错,所以就退了。”   一位手上握有6套住房的北京投资客对记者表示,当他看到那五棵松项目的开盘价时,便认为,那里的房价已经高估,所以不具有投资价值。   亚豪地产机构的统计数据显示,2008年5月,北京共有44个新盘项目放量入市,除7个新项目外均为老项目后期放量,新增供应6740套、87万平方米商品住宅,整体开盘均价为15628元/平方米,环比涨幅不到1%。二手房成交平均价格为9697元/平方米,环比涨幅仅为0.13%。   而4月份,北京新建住宅销售价格环比仅上涨0.2%,涨幅比上月回落0.9个百分点;其中,90平方米及以下的新建住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落1.3个百分点。   由于今年以来房价涨幅趋缓,3月份开始,新房二手房市场均出现“滞涨”,不少投资人和打算置业升级的人担心房价下跌,导致退房或退定现象日益突出。   据不完全统计,今年北京房地产市场在1至4月份间,新房销售月平均撤销次数约1000套以上。而1-4月,北京市销售商品住宅15217套,月均3800余套。由此计算,退房率可能高达20%以上。   市场人士介绍,目前北京四环以内区域的新房,虽然成交价格有微幅上扬,但成交量较之去年同期却有40%的跌幅,同时成交周期呈现延长态势;许多购房者认为后市不明,从而选择将已定的房源退回。而且,信贷方面执行力非常严格,也使得许多想购买第二套房产的人产生退意。   开发商身处两难   一位市场观察人士指出,北京的地产商目前正处于两难境地。在商品房市场上,开发商原本希望通过加速推盘配合优惠策略打开局面,但效果并不理想,因此不得不将项目延期;在土地市场上,由于供应放量价格下行,竞争日趋激烈。   “5月份,北京有很多项目拿到了预售许可证,但其中相当一部分没有按照相关政策按时开盘,而是往后延了。”吴迪莱说。对于一些项目延期开盘的原因,业内人士认为,这相当于开发商主动“限产保价”。由于近期市场冷清、人气不足,新项目开盘无疑是增加市场供应,对房价产生下行压力。   记者了解到,位于大兴的小户型项目蚂蚁工房的发证时间为5月14日,按北京市的销售管理办法规定,一个项目在拿到预售许可证三天内必须全部开盘销售。但一位售楼员明确告诉记者:“现在项目还在预约登记阶段。”至于何时开盘,她说:“可能是6月底或7月初。”   北京房地产交易管理网的数据显示,目前还有不少拿到预售许可证的项目成交量为零,对于这些项目,房地产公司的销售经理肖先生认为:“没开盘的可能性比较大,因为新盘推出,卖得再不好,也不会零成交。”   业内预计,6月份将有近期50个项目陆续入市销售,其中有不少项目是原定于5月前后推出但是由于种种原因推迟入市的楼盘。北京市房地产交易管理网的信息显示,5月1日至5月31日有54个项目获得预售许可证,如果这些项目延期到6月顺利开盘,预计在6月份将形成集中供应,但从目前的形势来看,开发商会不会继续延期,还很难说。   在土地市场上,开发商尽管资金链绷紧,但出于长远考虑,不得不继续拿地。据北京市土地整理储备中心最新数据统计,5月份,北京共成交8宗土地,成交土地面积79万平方米,规划建筑面积101万平方米,平均楼面价为3794元/平方米,其中住宅及含住宅性质用地成交5宗,成交土地面积57万平方米,规划建筑面积81万平方米。   环比4月,成交地块总数增长了14%、成交土地面积增长了31%,规划建筑面积增长了45%,不过楼面价则比今年1至4月3921元/平方米小幅下降3.2%。   亚豪机构副总经理王英男认为,5月份,北京土地交易的各项指标均呈现上扬态势,这表明,虽然北京楼市需求低迷、销售不畅,但开发商对在土地市场上的竞争依然激烈;特别是在对一些优质地块的争夺上表现得更为突出。   5月19日,三宗顺义区后沙峪镇住宅性质用地便受到了多家开发商的一致追捧;该三宗地块历经百余轮竞价,最终被中粮地产的子公司竞得,在竞价过程中,三宗地块的成交价平均抬升了159%。
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