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深圳“第二套房”认定界线再度“模糊”

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:上海证券报 作者:唐文祺
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  不可否认的是,深圳楼市中二次购房的客户正成为银行暗自争取的对象。   除了广而告之的贷款新产品“层出不穷”外,私下里灵活的操作手法同样并不鲜见。一方面,个人住房贷款业务的萎缩使得银行头痛不已,另一方面,今年信贷政策从紧从严的主旨却不容置疑。对于处在楼市调整风暴中心的商业银行来说,对于“收与放”的把握犹如行走在钢丝上。   银行:“表面标准”背后各有不同   上海证券报昨日独家披露了深圳部分商业银行“暗松”放贷政策,以期应对楼市困局的现状。   为了解各家商业银行的详细操作规则,记者以个人购房者的名义分别致电几家银行进行询问。深圳发展银行客服中心表示,如果个人名下已有一套住房存在,二套住房贷款首付上升至四成,同时利率上浮10%。中国工商银行的客服中心告诉记者,如果是第二套住房以贷款形式购买,目前银行提供贷款七成;而根据中国建设银行的服务热线,答案是自付四成,视物业品质及客户资质对利率进行相应调整。   然而,以上答案只是“表面标准”。具体到不同支行或分行,便会变化出不同的“味道”。   据深圳发展银行某区域支行个人贷款部工作人员介绍,如果人均居住面积在29.5平方米以下,第二套房便可视作为首套住房。除此之外,该工作人员表示,第一套住房在付清贷款并出具“转让说明”的情况下,同样可享受到首套住房待遇。   在央行明确了“以户为单位执行第二套房贷政策”之后,深圳当地有银行以“户口是否在一起”作为衡量标准。但深发展的工作人员表示,审核客户是否属于二次购房者,主要是看主贷人名下是否已有房产,“户口无所谓”。   中国建设银行某区域支行负责个人贷款的相关人士表示,只要结清前套住房贷款,对第二套房便可视其为首套住房来对待。招商银行某区域支行持有相同的处理态度。甚至还有银行表示,只要主贷人名下并无房产,无论联名的购房者是否已经购房,皆可申请享受首套住房政策待遇。而在早先,即使已经还清贷款并已出售住房的借款人,还需要提供新买家的房产证和各类相关材料以资证明,才能被视作为首套住房客户。   客户:贷款借力仍是主选   根据公开数据,2008年1月—4月,深圳二手房住宅交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米,以今年4月份的成交数据来看,与去年高位时期的134.09万平方米有77%的差距幅度。虽然交易量有所回升,但总体交易规模仍比较小。   据美联物业(深圳)代理有限公司罗湖区总监袁新有介绍,从5月份的市场情况来看,区域市场无论是成交量还是带看量皆有上升,但整体市场平均价格保持平稳。“自住需求客户增长很快,占比大半。”其中,购买第二套房的客户占比近三成。   深发展今年第一季度季报显示,截至3月31日,该行主要以个贷为构成的业务方面,余额为662.74亿元,占整体公司贷款结构28.3%,不良贷款率为0.99%,与其他贷款业务相比,处于较低水准。但住房按揭贷款总额却仅比去年第四季度上升0.26%。   美联物业深圳区交易管理部总监王青表示,从目前的客户支付方式来看,选择一次性付款的购房者较从前增加了15%。“这部分客户对利息成本的考虑较多。”王青说道。袁新有认为,选择一次性付款的客户仍然占比偏少,“主要还是资金压力的原因。”她承认,相当数量的二次购房客户愿意选择贷款方式。   据了解,随着去年下半年深圳市商业银行对住房贷款额度加以控制,以及国家有关部门提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布,深圳市二手房市场的交易规模大幅下降,去年10月跌至最低点为35.55万平方米。   业内人士认为,个人住房贷款较之房地产企业贷款风险更低,向来是银行资产质量很好的一块业务。但从目前深圳楼市的现状来看,房价调整明显,市场观望气氛浓,导致银行房贷发放量增长缓慢。
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