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不良贷款抬头 深圳银行加紧排查应对三季高峰

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:中国经营报 作者:巫燕玲
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  在全国房价一路下跌时,华远集团总裁任志强“要死肯定是银行先死,房地产商后死”的言论能否一语成谶?   从去年17350元/平方米的高点,跌至今年4月份的11962元/平方米,深圳房价的跌幅已超过30%。而这一跌幅,已经达到商业银行按揭贷款的风险临界点。   记者了解到,深圳商业银行人士已经在排查高危房贷,以防范可能出现的房贷呆坏账。业内人士预计,二季度末到第三季度初将会是房贷风险浮现的关键时刻。   30%风险临界点   从去年涨幅第一到今年的跌幅第一,深圳楼市被认为处于下降通道中。深圳中原地产最新统计数据显示,深圳一手住宅4月份均价较3月下跌12%,至11927元/平方米,相当于去年5月之前的均价水平。仅仅半年的时间,深圳房价从17350元/平方米的高点,快速下跌至4月份的11962元/平方米,跌幅超过30%。   30%是个人按揭房贷的一个风险临界点,通常商业银行房贷的首付为30%。如果房价下跌幅度达到30%以上,意味着即使商业银行卖掉房子,仍旧没有办法抵过贷款。   根据记者对一些银行的初步了解,目前已经出现了逾期还款和断供现象。某股份制银行人士对记者表示,在深圳南山区等投资客集中的分支机构,情况较为严重,但他不愿意透露具体比例。“这就是苗头,坏账不会很快产生,但是目前各行已经出现关注类贷款。到第三季度,数量还会增加。”   “以前个人住房按揭贷款的不良率一般都在1%以下,是所有贷款业务中最低的,是银行的优质资产。但是,我们估计,今年底很多银行的个人房贷不良率将上升到1%以上。” 深圳某国有商业银行人士对记者表示。   这位国有银行人士表示,按照去年下半年做过“房地产贷款业务风险压力测试”,房价下降30%,银行将承受“很大的压力”。“现在就是这个时期。”   加紧排查   记者了解到,不少银行近期都加紧在做住房按揭贷款排查工作。“有多少按揭贷款是在楼价高峰期发出,这其中大概又有多少比例是投资客购买,还有就是对一些展期贷款进行监控,因为按照以往经验,多数不良贷款都是展期到期后出现的。这些问题都是监控时重点考察的。”上述国有银行人士对记者表示。   而根据该国有银行的一位业务经理介绍,对个人房贷的监控实行责任到人,他接触的客户中有两个去年9月入市的投资客已被重点监控。   事实上,深圳楼市疯涨的第三季度,去年7月开始,各商业银行就减少了房贷数量。据中国人民银行深圳中心支行的数据,去年8月各银行的房贷总额是145亿元,9月是99亿元,10月则下降到49亿元。   天相投资分析师张攀也表示,银行去年下半年开始基本都收缩了他们的房贷战线。根据他的测算,在去年下半年发放个人房贷的银行,比重最大的是兴业银行(601166.SH),深发展(000001.SZ)和招行(600036.SH),分别占其全年房贷比例的9.1%,4.8%和3.7%,而其他银行都在3%以下。   2007年是个人房贷大发展的一年。2007年整年全国金融机构个人住房按揭贷款达到27031亿元,占个贷贷款的82.5%。四大国有控股银行仍旧是大头,例如建设银行(601939.SH),其2007年报显示,去年其个人住房贷款新增1199亿元,比2006年增长23.3%,总额已达到5278亿元,约占其贷款总额的17%。   商业银行人士忧虑的是,如果房价继续下降,那住房按揭贷款不良的发生率将大大增加。   深圳发展银行行长肖遂宁此前曾表示:“深发展对房贷业务介入非常浅,在某些中心城市甚至没有一笔房地产贷款,按揭贷款也主要是二手房按揭。”深发展住房与消费信贷部副总邵锋也表示,相对一手房贷,二手房贷的风险较小。而他们在去年也提高了风险控制手段,没有大规模扩张。   开发贷危险   相对比个人住房按揭,房地产开发贷款的情况似乎更加让人忧虑。   5月7日,上海银监局发布《一季度上海房地产信贷分析报告》,对上海的房地产信贷进行了详细的分析。报告认为,房地产贷款中,有两类贷款需要引起关注:一是住房开发贷款,其不良贷款率为2.16%;二是上海居民二手房贷款,其不良贷款率为1.86%。这两类贷款余额占比仅为24.3%,而不良贷款占比却达到55.2%,是房地产贷款的高风险点。   天相投资分析师张攀认为,相对比个人按揭房贷,房地产开发贷款风险更大。“因为开发贷并不完全是抵押贷款,有一部分是信用贷款,没有抵押,这部分出问题的机会大。”   某商业银行广东省分行房贷部人士坦陈,开发贷逾期现象从今年初就开始陆陆续续出现,“去年底某些开发商还可以拆东墙补西墙,但今年资金压力太大,开发商唯有开始拖延还款”,然而由于开发贷数额巨大,银行也只好根据情况,让开发商展期。这位人士表示,从去年开始银行就已经部署重点关注某些开发商的项目贷款了。   而去年也是各行大力发展开发贷款的时期。以建行为例,2007年其开发贷款则从2006年的3023亿元增加到3178亿元。开发贷款在贷款业务结构中的比重仅次于批发和零售业贷款。工行2007年房产开发贷款为3039.84亿元,比2006年增加739.20亿元,房产开发贷款在贷款结构中的比重也从9.01%上升到10.4%。   而在开发贷中,抵押贷款多是以土地作为抵押,一般银行会发放土地评估价5到7成的贷款。而随着房价的下跌,土地出让价格也急转直下。尤其让银行担心的是,地块较为偏远的地产项目,由于价格降幅更大,风险更大。这意味着即使银行以抵押物的70%贷款,如果价格下降达到30%,和个贷一样,银行仍旧全数无法收回贷款。   同样以深圳为例,2008年第一季度深圳共挂牌出让6宗土地,但仅成功出让了3宗。其中深圳振业集团竞获地块的成交楼面地价为2836元/平方米。据专业人士测算,此宗地块基本已经回落到两年前的地价水平,甚至比2005年相似位置地块还便宜161元/平方米。
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