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广东省城市地价报告:广州地价今年预计涨5%

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:每日经济新闻
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昨日,国际不动产评估高峰论坛在广州东方宾馆举行,来自国内15个城市的土地估价师代表和英国、香港、台湾等国家和地区的专家齐聚羊城。论坛上发布的《广东省城市地价报告》(以下简称《报告》)预测了广东全省21个城市今年土地价格的走势。记者从论坛上还获悉,广州市基准地价近期将调整。 去年卖的地为前年近5倍 2007年,广州土地一级市场对房地产的调控力度进一步增强,广州十区去年全年公开出让119宗土地,是2006年26宗的近5倍。《报告》指出,广州通过增加土地供应来加大未来商品房供应量,通过增加城市外围区域的土地供应及限价房的推出,起到了平抑房价的目的。 《报告》预测,2008年,广州商业和住宅地价分别有3%和5%的增长,低于2007年的6.29%和8.42%。从区域板块来看,珠江新城、白云新城、华南板块、钟村、番禺南区、新机场、南沙等热点区域地价都会有一定涨幅。金沙洲因为区域配套设施不齐全,以及较多限价房、廉租房推出,预计地价会有所回落。 商业“地王”:北京路23330元/□ 广东省土地估价师学会昨日发布的《报告》中对广州除南沙区以外的市九区的住宅和商业地价进行推导,评估基准日选取在2007年12月31日。从推导的平均地价来看,越秀区站到了全市地价的最高峰。 越秀区二沙岛片区的住宅推导地价为12150元/平方米,成为全市住宅地价最高的片区。天河区的珠江新城片区,荔湾区的沙面片区、海珠区的滨江中片区、白云区的旧机场片区、番禺区的洛溪片区等站到了各行政区住宅地价的前列。 商业方面的“地王”也在越秀区,北京路片区以23330元/平方米的推导地价位列全市商业地价第一位。而天河区体育中心片区以12340元/平方米位列第二。 从推导价来看,广州目前各区片的价格大都比目前实行的基准地价要高出不少。 广州基准地价即将调整 记者昨日从论坛上获悉,广州市国土房管局正在进行新一轮基准地价调整工作,已经征求了开发商和业内人士意见,预计将在近期公布。 基准地价是商业、办公、住宅、工业用途建设用地的土地使用权区域平均市场价格,是政府宏观调控土地市场、制定各种土地管理政策的重要依据,也是政府计收土地出让金的依据。 广州上一次调整基准地价还是2006年,当时选取的价格基准日期更是早在2004年12月31日。三年多的时间里,广州地价早已今非昔比,及时调整和公布基准地价对市场导向具有重要意义。 广州热点板块地价走势 珠江新城今年小幅提升 去年珠江新城共出让了四宗地,其中办公用地楼面地价从8358元/平方米上升到11912元/平方米,而2006年该区域商务办公用地的楼面地价仅在2300-4600元/平方米之间,增长率超过了100%。在房地产市场在政策调控滞后的背景下,土地需求持续强劲,珠江新城“地王”纪录不断刷新。 珠江新城目前还有10多幅商业地块可以出让,用地面积约5万平方米,建筑面积70万平方米,容积率都在10以上。《报告》指出,今年计划出让的东塔地块将成为全方位提升广州商务环境和国际大都会形象的“标杆”,预计该区域今年地价会有小幅提升,东塔地块的成交楼面地价估计会在95000-10000元/平方米。 天河北板块未来将有微涨 2007年天河北区域住宅地价为3300元/平方米左右,商业地价达到8850元/平方米左右,比2006年上涨了4.5%-4.8%。该板块主要以高档住宅和数码城商铺为主,位于广州新的中轴线上,地铁三号线缩短了其与各商圈的距离。由于该板块房地产市场发展逐渐成熟,《报告》预计该板块未来地价将有微涨。 赤岗-琶洲板块短期逐渐回归 随着地铁三号线开通、新电视塔建设、新领事馆区的筹备建设等利好消息,赤岗区域已经成为新的热点区域。2007年,琶洲出让了一宗商业地块,楼面地价为8200元/平方米左右,地价有所回落。该板块2007年的住宅地价在2900元/平方米左右,商业地价在5200元/平方米左右。《报告》认为该板块属于新兴区域,部分大型生活配套设施优待继续完善,在具有优势的地块被出让后,短期地价会逐渐回归。 金沙洲板块可能小幅回落 2007年金沙洲出让了7宗住宅用地,受限价房影响下,成交楼面地价从去年9月份的8000多元/平方米下降到12月份的4000元/平方米。该区域平均住宅地价在1360元/平方米左右,商业地价在1370元/平方米左右。金沙洲土地储量较大,未来将成为新的居住热点,但在限价房的影响下,加之今年宏观调控影响显现,《报告》预计该区域地价可能会小幅回落。 白云新城板块可能小幅增长 2007年白云新城住宅地价为2150元/平方米,商业地价在4690元/平方米,比2006年上涨了9%。该区域将打造成广州市商贸休闲文化中心,《报告》预测在国家调控政策进一步加紧,楼市走向不明的情况下,该区域地价将较为平稳,可能会有小幅增长。 科学城板块 可能有所回落 科学城的消费群体主要是区域内高新企业的从业人员,大型开发商进驻提升了区域产品档次。去年该区域最高住宅楼面地价达到6321元/平方米,并以44.75亿元创下广州住宅用地出让总价新高。但《报告》认为,在低迷的市场氛围下,这种情况难以再现,加上该区域限价房的上市,预计该区域地价会有所回落。 ■相关预测 深圳关内无地卖佛山住房将过剩 广东土地进入调整期,地价涨幅将放缓 本报讯 (记者王卫国)《广东省城市地价报告》(以下简称《报告》)指出,2007年,广东省21个地级市的土地交易价格水平总体增长幅度明显快于2006年,个别区域如江门、惠州、东莞、汕头等城市的住宅用地交易价格增长率甚至超过50%。各城市地价水平与其经济发展水平基本对应。《报告》预计2008年广东省土地将进入调整期,以消化存量为主,地价上涨幅度将会放缓。 全省地价跟着广深跑 去年,广东省全年商品房销售额3663.97亿元,同比增长47.11%;销售面积6219.75万平方米,同比增长21.8%。全省一手商品住宅均价为5653元/平方米,同比增长22.8%。去年市场需求强劲和房地产价格持续上升,极大刺激了开发商的市场预期,拉动了投资增长。据统计,2007年广东房地产开发投资同比增长36.84%,为近年最高。 珠三角中心城市去年带动了周遍城市地价的快速上涨。与深圳相邻的惠州2007年住宅地价达到2332元/平方米,较上年上涨89%。《报告》分析认为,这与深圳投资客到惠州购房,甚至反客为主有重要关系,许多项目的深圳投资客数量甚至超过了当地购房者。而东莞地价去年在众多开发商相互哄抬下越拍越高,住宅地价较上年上涨131%。 与广州相邻的佛山、清远住宅地价增长也十分明显。佛山去年住宅地价增长96%,清远地价增长了60%。 深圳关内几乎无地可卖 广东省土地估价师协会认为,2008年,国家宏观调控措施仍在加强。年初国务院《关于促进节约集约用地的通知》被视为以往政策的“集成版”,调控正在变得细化和可具操作性。特别是闲置土地的清理将对土地市场带来深刻影响。 《报告》预计2008年广东省土地将进入调整期,以消化存量为主,地价上涨幅度将会放缓。但另一方面,由于土地取得成本也在上涨,比如耕地占用税上调4倍左右,外资企业征地也被列入征税范围,这也给今年的地价上涨带来压力。 《报告》认为,深圳关内今年仍以存量市场的权益转让或旧城改造途径获取开发土地,关外土地出让仍将集中在居住、工业用地上。随着各类型用地逐年的绝对性减少,预测2008年深圳商业地价涨幅在10%左右,居住地价仍将根据各区片规划及地块定位稳步上升,幅度在15%左右。 佛山将出现住房过剩 佛山市去年出让土地成交均价大幅上涨,住宅均价从2006年的1274元/平方米上涨到2007年的2495元/平方米,上涨幅度近一倍。 但今年当地楼市面临不少不利因素,《报告》指出,佛山每年增加1.79万户家庭,假设新增的家庭都有购房能力,每户购买100平方米住宅,每年可消费179万平方米住宅,与全市计划每年住房供应量1000万平方米有很大差距。预计佛山局部区域将出现商品房过剩现象。《报告》预计,2008年佛山地价整体水平与2007年持平。
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