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豪宅抬升房价深圳楼市难言回暖

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:南方日报 作者:彭勇
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一路调整的深圳楼市似乎迎来了“转机”:中国指数研究院发布的数据显示,6月份深圳房价为每平方米14574元,环比上涨30.79%。然而有关专家指出,这一“高水平”的数据主要是大户型和豪宅项目抬升所致,深圳普通住宅市场并未回暖,楼市只有结束观望状态,才能迎来“软着陆”。 普通住宅交易依然低迷 今年以来,曾经是房价涨幅榜冠军的深圳却一直在领跌全国。来自深圳市国土房管局的统计显示,今年前5个月深圳房价分别为每平方米15080元、每平方米16314元、每平方米13618元、每平方米11962元和每平方米11014元。 到了6月,房价持续探底的情况,随着一批豪宅项目的入市得以改变。中指研究院的监测数据显示,6月份新增入市的别墅项目有东部华侨城的天麓、卓越维港以及莱蒙地产的水榭山,这几个项目在6月份总共成交了73套,成交面积达1.87万平方米。在豪宅项目的力挺下,6月份深圳整体房价达到每平方米14574元,环比上涨30.79%。 但如果将6月份新增别墅项目的成交量剔除的话,6月深圳的成交均价大致为每平方米11342元,相对于5月份每平方米11014元的价格水平,涨幅并不明显。从成交量上看,6月份深圳成交套数和成交面积分别为2905套和28.30万平方米,环比下降了38.61%和30.29%。 另一项数据也显示深圳普通住宅市场依然低迷。深圳市国土房管局公布第二季度深圳全市各区域普通住宅商品房交易平均价格显示,相对于今年第一季度,全市56个片区住宅成交均价普遍下降,仅有一处持平。 业内人士指出,由于该平均价格是深圳市住宅房屋拆迁补偿的依据,具有较大的可信度和参考价值。它明确告诉购房者,深圳全市普通住宅交易均价全部都在下降,但宝安、龙岗等非中心区下降的幅度要大一些,而福田和罗湖等中心区的楼价则要抗跌一些。 房价持续下跌不良贷款抬头 深圳房价持续下跌,已经给当地的金融机构带来了一定的影响。根据人民银行深圳中心支行发布的消息,今年深圳房贷业务不良率略有上升。到3月末,深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元,比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%,比去年末上升了0.04个百分点。 据记者了解,深圳不良贷款出现抬头的主要原因,是由于房价不断下跌造成一些还未交付使用的物业变成负资产,有的购房者干脆选择主动断供。事实上,与去年10月每平方米17350元的历史高位相比,到今年5月,深圳房价已经下跌超过30%,这意味着很多购房者的三成首付化为乌有,其房产的现价不足以抵挡银行的贷款,选择断供也是情理之中的事情。 宝安区泰华阳光海和盐田区半山溪谷的业主告诉记者,他们中有不少人选择了主动断供。“我的房产都成了负资产,让银行把房子收去,我还亏得少一点。”一位张姓业主告诉记者说。泰华阳光海的一家按揭银行也向记者证实,确有业主断供。 与此同时,由于房价下跌,深圳的一些楼盘出现了旷日持久的维权事件。比如金地梅陇镇去年推出的二期项目的售价为每平方米15000元,而今年推出的三期项目售价仅为每平方米11000元,这引发了很多二期业主的不满,他们每逢周末都会到售楼部维权。 更让人担忧的是,如果成交持续低迷的状况得不到改变,就意味着楼市还要在阴跌不止中加剧观望气氛,而市场的观望又会减少成交,导致调整的继续。从这个意义上说,“成交量应该是楼市每次调整时最应该关注的事情。”世联地产顾问(中国)有限公司董事长陈劲松说。 重建信心让楼市“软着陆” 实际上,作为实际居住人口已经达到1400万的深圳而言,由于人多地少,人均购买力较强,住房的刚性需求一直很强,如果房价降到合适的价位,广大自住客户入市,必然推动成交放大、房价企稳。 据记者了解,很多购房者都不愿或不敢买房,主要是觉得现在房价还没有降到位。这主要是由于一些开发商的心态还处于去年的亢奋中,认为房地产的利润就应该是那个水平,不愿意降价,或者降起价来扭扭捏捏,采取打折、送装修等手段暗送秋波,就是不愿意明明白白地降价。 深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说,深圳楼市已持续低迷,当前必须尽快寻求解套之策,以防止长时间的冰封催生规模化负资产、空置率上升导致一些开发商资金链断裂,从而导致行业危机。 高海燕认为,适度降价是解封当前楼市的最好办法,以降价换得普通置业者入市,以降价换取交易量的回升。 此外,高海燕认为,建设保障性住房也是让楼市“软着陆”的办法。像深圳最近公布有6471户家庭通过审查,可以申购2007年度深圳6006套保障性住房,它既缓解了供求关系,又向社会传递出政府调控楼市的信号,表明在深圳暴涨的房价是不受欢迎的。 “当然,房价如果还没有涨起来的城市,最好是在防止房价暴涨方面多做点工作,没有大起,也就没有大落。这样社会的总体代价会更小。”高海燕说。
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