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上海:救市的挣扎

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:中国经营报 作者:王其明
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不久前,上海市政府曾在四个区域悄悄试行了二手房贷抵押交易,也就是,放松实行了近三年的禁止转按揭政策。此举被视为政府出手救市的标志,批评随之而来。记者获悉,这一尝试,已于近日被政府自己叫停了。 禁止转按揭政策曾经是政府调控房地产市场的一个利器。2005年初夏前后,上海接连出台房地产市场调控三大政策:购买五年内转让的房子征收总价5.5%的营业税;征收二手房出售个人所得税;禁止转按揭。 在市场敏感时期,政府放松或禁止转按揭的做法,都被赋予极强的象征意义。人们依此来判断,政府会不会救市?政府在利弊权衡中,又在承受怎样的心理交战? 分析人士指出,从政府停止转按揭试点可以看出政府的态度。 救市还是不救市 统计数字显示,今年7月上半月,上海一手商品住宅的成交量仅为33.62万平方米,环比下滑22%,只相当于2007年同期成交的三成。平均成交价格从6月下半月的17258元下滑到13207元,环比下滑了23.5%。5月一手商品住宅的供需比为1.28∶1,6月为1.24∶1,7月上半月为1.44∶1。预计在8月之前,供需关系将进一步恶化,楼盘打折、降价的现象将会更为严重。 二手房市场也是如此。汉宇房地产董事总经理施宏睿告诉记者:“二手房市场,成交量整体下降了20%。观望气氛浓厚,价格也松动了,内环以外下降5%~10%。” 佑威房地产研究中心主任薛建雄认为,上海楼市的基本面从5月份汶川大地震开始发生改变,原先相对平衡的供需关系发生根本性变化,一手商品住宅的开始供大于求,随后的两个月更是进一步恶化。 但是,对数据的理解方向,业界是存在争议的。比如,2008年7月中旬的房价与2007年同期比,还是上涨了29.8%。方方工作室首席分析师胡宗亘说:“上海房价上扬的步伐,直到6月份还没有停止的迹象。”施宏睿也表示,现在因为是淡季,等9月份之后,市场会回暖的。当然,是回暖还是反弹还不确定。 中房指数研究院副院长陈晟分析说:“上半年,上海新旧住宅成交依然低迷,住宅价格则振荡上升,由于住宅价格保持高位运行,紧缩政策依然持续,楼市观望氛围将要维持较长一段时间。目前的宏观经济政策,也需要房地产来刺激内需,另外,上海的世博效应也会对房地产市场产生积极作用。长期来看,上海楼市依然具有较大投资吸引力。” 不好的市场,穷人决定底部; 好的市场,富人决定顶部 据了解,2008年4月,上海固定资产投资首次出现下降。2008年上海的财政收入目标,可能也难以完成,政府的财政压力也非常大。因此,在救市还是不救市的问题上,政府也并非是完全的第三方。 “不好的市场,穷人决定底部;好的市场,富人决定顶部。上海市场基本稳定。现在救市是有争议的,救市的可能性比较小。”陈晟对记者说。不过,陈晟也认为,房地产市场周期比较长,政府应该出台一些预警性政策,比如保障性住房的税收,金融政策应该放松。 开发商则希望政府能够出台政策刺激市场。某企业老总对记者说:“房价应该是稳定的,大涨不好,但是,大跌更不好。政府稳定房价,就是包括不能让房价大跌,如果政府不早点预先出政策,等房价大跌,救市也是救不起来的。”房价大跌会有金融危机,这也是北大教授徐滇庆的主要观点之一。 全国房地产商会联盟副秘书长朱咏敏则反对救市。“为什么要救市?”朱咏敏反问记者:“如果造纸行业不好,茶杯行业不好,也要救市吗?”他说,“开发商应该做‘猪坚强’,‘猪坚强’做不了做猪八戒,做不下去,大不了将土地卖了,公司换个名称。” 易兰(亚洲)规划设计事务所总裁陈跃中也认为,“救市”呼声暴露了人们对政府和制度的依赖,制度或政策万能的思维根深蒂固。当有关部门在数据方面犹豫不决时,开发商以房地产信息提供者的姿态,对房价走势的判断影响乃至左右着民众的购房行为,并逐渐把公众引向狂热的歧路。“不能夸大不救的危害与救市的无理,要相信市场的力量。”
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