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"上海之春"房展会显示:房价打折还未"进城"

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:经济参考报 作者:徐寿松,姚玉洁
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  新房开始优惠大甩卖了?开发商熬不住打折换促销了?但这只是城外的策略、城里的期盼。“上海之春”房展会上的最新信息显示,折扣很小很微弱,并且限于城市外围的楼盘,中心城区房价依然很坚挺,打折还没有“进城”。   楼市新“定律”:折扣与距离成正比   上海楼市向来被当作是中国一线城市房地产走势的风向标,而一年一度的春季房展会又被视为测度上海楼市走向的晴雨表。在前期成交萎缩、楼市“拐点”争论未息的当下,“上海之春”的“表情”无疑为观察、研判房地产市场情势提供了一个标本。   14日午后,记者细细踏访了“上海之春”房展会现场。数数参展的房地产公司,不过70来家,大量的咨询、广告公司甚至一些建材、设计公司夹杂其间,对市场具有深度影响力的房企不多。参展楼盘以城外(外环、郊环一带)及与上海毗邻的苏南、浙北楼盘居多,中心城区楼盘寥若晨星。   打折楼盘绝大部分在外环线以外甚至更远的郊环以外。北面的宝山,如万科四季花城,90平方米装修房总价在90万元至116万元之间。售楼小姐说,会员有优惠,一次付款现场可以谈价。南面松江九亭的“象屿都城”,“让利”促销来得更直白,在楼书上写明,凡在房展会期间办理会员卡,即可享受“三重优惠”:一是抽奖;二是持卡会员在开盘当天认购并在一周内完成签约者,一次性付款可享受9.5折优惠;三是会员每介绍成功一名亲友前来办卡并认购,可再享受20元/平方米的优惠,“可以不断累加,介绍越多优惠越多。”   即便远在城外的楼盘,房价所谓的“降幅”也不大,均价鲜有低于每平方米1万元的,连位于浦东康桥的一楼盘均价都在11000元/平方米。   至于市区楼盘,因为凤毛麟角,价格自是“岿然”不动。譬如自诩为“上游生活·精英寓所”的徐汇区电影华苑,售楼人员连话也不愿多搭理,在一张白纸上写明:“均价2.6万元,毛坯,无折”,且只有三房的大户型。   走访房展会,各楼盘不同的“表情”让人强烈地感受到当下流行的某种楼市“定律”:房价折扣与楼盘至中心城区的距离成正比。   成交开始增量 显露回暖迹象   与房展会上的情形相映照,进入3月份以来,上海新房成交量开始从2月份的谷底回升。上海市房地产交易中心统计显示,3月10日预售各类商品房552套,13日上升到680套,14日至698套。如不考虑动迁房因素,目前的成交数据已经与去年同期的销量比较接近。   知名中介中原地产的“掌门”施宏睿认为,3月份较多房产开发商已经开始加大了推盘力度。尽管部分开发商对新推房源价格是明升暗降,但房价最终还将走高。截至15日上午,全上海可售一手住宅房源依然偏少,只有538.94万平方米,其中普通住宅为194.67万平方米。二手房面积倒是达1143.48万平方米。而上海二手房指数办公室统计显示,即便在“冰点”的2月份,上海二手房价环比仍是小涨0.3%,下降的只是涨幅。   非唯上海,北京、广东的楼市成交量也开始呈现出“阳春三月”的迹象。据北京市房地产交易数据统计,北京楼市交易量自2月底开始逐渐回升,3月前11天,住宅期房成交总量为1620套,日均签约147套,相比2月份的平均水平增加了四成。   在此前降幅较大的广东东莞、珠海等地,最近在开发商降价的刺激下,市场也呈现出回暖迹象。据东莞市房产管理局公众信息网上的数据,3月上旬,东莞住宅成交的建筑面积达8.86万平方米,而2月份同期为1.11万平方米,环比增幅696%。   住房保障比房价“拐点”更值得期待   “上海之春”房展会上依然火热的场面、纯粹是技巧层面的策略性促销,联系近来各地攀升的成交量,依稀透露出以下信号:   其一,目前房价出现大的降幅条件并不具备。从需求看,今年中央用于廉租房建设的资金为68亿元,就算地方拿2:1配套资金,全国廉租房投资不过200多亿元,尚属杯水车薪,根本不会对商品房市场构成冲击。大量的刚性需求在观望无果之后仍会回到商品房市场。从成本看,土地流标现象不会长久,地价仍将维持在高位。因为目前土地出让收入仍是地方主要财源,这一点没有改观,地价就不会大落——地方政府通过调节土地出让规模、节奏就可以轻而易举地控制地价。   其二,住房保障比房价“拐点”更值得期待。这对于中低收入群体是如此,对于高收入者也是如此,对于国民经济而言更应如此。九部委联合下发《廉租住房保障办法》以及《廉租住房保障资金管理办法》出台已有时日,中央已明确要求地方必须从土地出让金中拿出10%用于住房保障体系建设,2008年中央财政用于全国廉租房建设的资金也已公布,现在的问题是,地方还鲜有动作。年初,广州、深圳、上海等地纷纷制定并公布了未来五年住房发展规划,经济适用房、廉租房建设规划占比均大幅提高,现在已进入3月中旬,需要地方政府将纸上规划变成保障房的土地、建筑了。   此外,已有媒体报道,上海市场出现第二套房贷款政策松动现象。一些银行因为2月份房贷锐减,开始对还清第一套房按揭贷款再购买第二套房的按揭客户,给予第一套房同等优惠利率。业内人士认为,如果银行信贷向楼市开闸,消费者当前的持币观望将会迅速变成入市行动,供需矛盾又可能加剧,将会导致楼市再热。
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