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“分期首付”现楼市(区域互动)

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:国际金融报
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  近期广州、深圳等城市的楼市成交量出现了萎缩迹象。同时,严格的信贷政策也让一些开发商患上了“资金饥渴症”,于是一些开发商祭出了“分期首付”的旗帜,期望通过促销加速资金回笼。   然而专家却认为,在楼市低迷的情况下,分期首付就是银行代替开发商“饮鸩”。因为这种分期首付类似于美国的次贷,变相降低了首付门槛,从而加大了银行的风险,同时也架空了“房贷首付至少三成”的政策,应该引起相关部门警惕。   降低首付促销   2008年1月广州新建商品住宅均价跌破万元,同时成交量也萎缩至上年同期的一半左右,2月份楼市继续“量价齐跌”。在楼市低迷的情况下,由广州富力地产股份有限公司开发建设的富力桃园打出了“首期免息月供计划,11万元即可轻松入住”的促销广告。   富力桃园销售人员表示,以一套建筑面积为90多平方米、售价约在110万元的房子为例,市民可以首付两成,其余一成由开发商垫付。而购房者只需要与开发商再签订一个合同,保证在10个月或一定期限内归还开发商垫付的房款,就可以在银行申请到房贷。   广州大学商学院房地产研究所所长陈琳认为,这是一种“打擦边球”的做法,开发商以借款或代垫的形式造成购房人已经足额支付首期房款的假象,进而以此为条件向银行获得住房贷款,降低了楼市投机者的投资门槛。开发商的这一行为,规避了国家的宏观调控政策,使调控政策成为“空调”。   银行代“饮鸩”   记者从广发行、工行等银行了解到,为了控制贷款风险,银行不会降低首付比例,但是在实际操作过程中,银行对于这些被开发商垫付首付的客户比较难以辨别。   但开发商的垫付行为却增加了银行的风险。假如购买一套100万元的房子,业主首付三成向银行贷款七成,那么银行就会对业主是否具备70万元本金基础上再加利息的还贷能力作出评估。若业主只是首付了两成,那么他事实上面临80万元本金的还贷压力,超过了银行对他评估的70万元还贷能力,开发商降低的首付价差就将成为银行的风险。而一旦购房者断供,银行就要为贷出去的巨额贷款承担风险。   广州房地产专家韩世同认为,开发商为购房者垫付部分首付,实际上就是变相地降低了银行对贷款者的资格审核门槛,让银行把钱贷给了那些不够条件向银行贷款的客户,从而把一些按揭还款能力较弱的人吸引入市。这跟美国的次贷是相似的,一旦危机爆发会给开发商和银行带来双重风险。   广州中泽律师事务所周玉忠律师则认为,开发商承诺购房者在十数个月内分期偿还首期房款,其实质属于发放中短期住房贷款的行为。作为商品房的出卖人,开发商无权经营商业银行业务,其行为构成非法金融业务活动。   警惕风险转移   目前,广州究竟有多少开发商进行类似的促销活动仍无确切统计,但可以肯定的是,如果任由这种情况蔓延下去,后果不堪设想。因此专家建议,管理层要采取措施制止和防范直接或间接违反按揭规定的行为。专家提出了具体建议包括:   银行应采取更严格的住房信贷措施,应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。   金融主管部门也应加强对各商业银行房地产贷款的监测和风险防范工作,防止一些商业银行为了短期利益而盲目放贷,甚至违规放贷。   加大对市民的宣传教育,让市民也充分考虑自己的偿付能力。
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