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供大于求 北京退房潮“风雨欲来”

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:上海证券报 作者:唐文祺
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  北京房地产市场供大于求的势头在今年首次出现,虽然表面看起来仍然波澜不惊,但实际上已有暗流涌动。新房销售屡屡发生数量畸高的“退房”或“退定”,甚至有个别楼盘销售率高达138.29%,一房多撤的现象呼之欲出。   业内专家认为,购房者对于未来市场走势有所观望,是导致退房或退定现象突出的主要原因。   记者从北京市房地产交易管理网上发现,根据近期“期房退房公示”数据,不少北京在售楼盘分别在退房次数或退定次数方面,显示出畸高的撤销量。如某一在售商业项目,根据公开数据显示,3栋在售楼盘批准销售套数共计350套,然而,该盘的退房数量却高达484套,退房率为138.29%。此外,一知名开发企业名下在售的多个楼盘,不约而同均显示出逾100次的撤销量。   据不完全统计,今年北京房地产市场在1至4月份间,新房销售月平均撤销次数约1000套以上,且“期房”退房的现象十分突出。按照公开释义,退定是指网上认购后到认购书约定的解除期限届满后,未进行网上签约的情况;退房是指网上签订预售合同之后,解除网上签约或预售登记解除的情况。根据显示的明细数据,上述所提到的商业项目,标注为1号楼的在售楼盘,绝大部分房源显示在不同时间内撤销了2次,“一房多撤”的疑虑开始浮上水面。   北京易居房地产研究所负责人牟增彬认为,造成今年北京楼市出现高撤销率的原因有多种,但市场观望气氛开始弥漫是主要因素。“随着今年信贷政策执行力度收紧,许多购房者认为后市不明,从而选择将已定的房源退回。”   上房销售公司执行总裁朱旭东持有相同观点,据他介绍,从目前北京四环以内区域的新房市场来看,虽然成交价格有微幅上扬,但成交量较之去年同期却有20%的跌幅,同时成交周期呈现延长态势。而且,60%购房者选择一次性付款,40%的购房者则选择贷款形式。“信贷方面执行力非常严格,使得许多想购买第二套房产的人产生退意。”从而导致退房现象开始滋生。   有业内人士透露,北京市商品房预售网上签约存在“系统问题”,即网上签约与备案之间会出现一定的时间差。“只有备案之后才算是真正生效,这会使得统计数据出现差异。”朱旭东向记者解释:“开发商与购房者签订合同之后,需要将抵押房产进行解押,才能登记备案,因此有不少开发商选择把多套房产一次性送往银行解押,从而导致产生时间差。”但这一情况预计将在今年6月1日之后有所改善,根据北京市建委最新发布的按照北京市建委最新发布的《关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知》,自今年6月1日起,商品房预售合同网上联机备案手续“应在7日内完成”。   记者询问是否会出现“开发商暗箱操作”这一问题,朱旭东认为“可能性不大”。一般来说,开发商与购房者之间会分“两步走”,即支付定金和签署预售合同两个阶段。与上海等地的操作方式不同,即使只是在支付定金状态,仍然需要在网上进行登记签约。“这一步骤的设定,使得开发商造假的可能性很小。”   据相关数据统计显示,今年4月份的北京新房市场,成交量共计5408套,成交面积66.98万平方米。与去年同期相比,成交量跌幅为54%,成交面积同样大跌近6成。与今年其他月份相比,排除掉由于春节长假而导致成交缩水明显的2月份,4月份的成交量创下最低纪录。而在2007年,4月份的成交量却在4个月中表现最高。
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