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开发商屯兵七月 广州楼市多空混战

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:中国经营报 作者:李碧
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本该处于销售淡季的广州楼市,开发商们却纷纷披挂上阵,剑拔弩张。 据合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江提供的数据显示,7月广州将有近万套新货推出市场,再加上长达半年销售不畅留下来的尾货,黎文江估计,广州楼市7月总的供应量将达到3.5万套。 在楼市供货总量反常增加的表象下,隐藏的则是开发商与政府、购房者,大开发商与中小开发商的多方角逐较量进入白热化阶段。 三方博弈 “开发商和购房者在一定程度上都有‘猪坚强’的影子,他们都在比谁能撑到最后。”越秀区一小型楼盘的销售总监告诉记者,虽然越秀区的楼盘在价格上保持着坚挺,然而成交量很不乐观。 根据阳光家缘数据统计,截止到6月30日,广州市十区6月份一手商品住宅签约量共计5150套,比上月该网站监测统计出的7122套成交量,环比降幅高达27.7%,远低于2007年同期的销售量。而广州市国土房管局公布的数据显示,广州市十区6月份一手商品住宅均价为9569元/平方米,再度跌破万元,环比跌幅达9%,5月均价已环比下降4.3%。 在满堂红研究部高级主任肖文晓看来,开发商如今最担心的不是房价,而是成交量的下跌。他分析称,相比于最高点时的房价,现在广州的整体楼价虽然降了,相比2007年同期仍然有较大的涨幅。但是购房者冷眼旁观导致销售量和成交面积的持续走低,却让开发商们感到芒刺在背。 开发商在7月大力推盘,并非一定是看多市场,大开发商有着全年的推盘计划,而不少小开发商加入推盘大军更多可能源于市场不明的压力。不管原因如何,大小开发商们在无意识之间似乎形成了一个联盟。 另一个可关注的点则是,品牌开发商成为此次推盘“小高潮”的主推手。据统计,仅富力集团7月份就有8个楼盘同时开售,供应量将高达2000多套。保利地产将有7个楼盘同时在售,供应量近千套。另外,合景泰富和新世界7月的供应量也估计有800套左右;而万科、城建、方圆、奥园、雅居乐、利海等也都有400~600套左右的供应量。 品牌开发商集体大力入市,难免有“托市”之嫌。不过他们也有另外的考量:用最大面积的供应量来获取最多的销售量,毕竟在竞争激烈的广州楼市,此消彼长是最基本的定律。 “买涨不买跌嘛,周边买房的朋友都懊悔在高位入市了,何况现在又处于一个下降的通道。”酷爱炒股的张伯似乎对楼价下跌很有信心。 和张伯一样犹豫不定的购房者以及投资者,如今不少都举起了“观望”的大旗,“看看再说”甚至成了售楼小姐们相互打趣的用语。 而在开发商和购房者的多空之战中,政府的角色也变得暧昧起来。在2007年房价的上升轨迹中,广州通过大量推地、力推廉租房和经济适用房、在“地王”周边安插限价房,以及整顿楼市分期首付等“组合拳”,努力进行着调控。而如今,在“两防”口号之下,广州则有意识地缩小了供地面积及频率,以减小对市场的冲击。 有趣的是2008年3月,“房价市长”张广宁在接受媒体采访时坦言,因为广州楼价下降而受到利益集团的施压。而就在之前三天,碧桂园、富力、雅居乐、恒大等70余家开发商联合成立“广东地产商会”,媒体纷称“发展商话语权增大”。两相联系,其中深意颇有韵味。 矛尖盾固 虽然有着一个结盟性质的商会,但并不意味着开发商们不能打打自己的小算盘。 博雅首府,珠江新城价格最高的楼盘之一,即使在月均销量不足3套的情况下,也一直守着3万元/平方米的底价不松口。 “这个盘是小开发商心态的一个代表。当初楼价飞涨时,拼命捂盘,后来房价降了,捂盘的代价也大了,于是定个价位开始卖。”一位市场分析人士告诉记者,这个楼盘当初开盘预计定价超过5万元/平方米,最后看着楼价一路下跌,只能重新定价。 不过让这位分析人士感叹的是,现在的降价游戏中,大开发商反而陷入被动的局面。在他看来,一些只有一两个盘、又没有后续土地开发的小开发商,他们反而对资金回笼的需求不大,况且他们在目前价位较高的情况下,可调价的空间也非常大。现在的情形是,大开发商定价会影响小开发商,反过来一些小开发商的优惠价格让周边的品牌开发商相当尴尬。 这一点也让保利地产代理市场部总经理吴定金感受颇深。他告诉记者,大开发商通常会有回笼资金的压力,而上市公司更是要给出令人满意的销售业绩,这样一来,在市场低迷的情况下,大开发商更容易陷入降价旋涡。 天河区某小开发商的楼盘开盘时,曾卖出过15000元/平方米的高价,然而销售相当低迷,无奈之中推出部分8800元/平方米的特价房,效果不错。该盘以为市场回暖,又把价格调整到近10000元/平方米,结果发现仍不见起色,无奈又将价格回调到7800元/平方米。 这场楼市混战中,恐怕最为尴尬的是一些中型开发商。它们想做大,有盘也有地,但是品牌实力不及大开发商,也没有太强的融资能力,只能依赖项目的销售回款。在如今的境况下,就只能降下身价,甚至贱卖。
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