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深圳万人购房团:是否成了“托儿”?

华股财经 2008年08月05日 08:40:05 来源:经济参考报 作者:王传真
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一些人认为,深圳房地产市场目前正处于低迷期,如果成交量再继续低迷,估计开发商很快就会支撑不住而继续降价,突然冒出来一个万人购房团,暴露买房者的真实意图,使得开发商不但不降价,反而要涨价了,万人购房团也许会起到托市工具的作用。 高楼林立的深圳街头 今年以来,深圳市商品房销售价格持续调整,成交极度萎缩,开发商与消费者都在对市场行情进行观望,就在此时,深圳突然冒出了一个万人购房团,打破了房地产市场的沉默,同时引发社会极大关注。 近两万人报名参加购房团 今年7月1日,万人购房团发起人邹涛搭建了深圳万人住房团购平台,并通过其私人网站向社会招集人马。此事经一些媒体报道后,反响强烈,仅仅35天时间,就有近两万人向邹涛报名。 今年34岁的邹涛,读过工商管理专业,1997年进入深圳工作,现经营自己的高尔夫用品公司。据邹涛介绍:已登记报名的近两万名住房团购成员近九成为深圳本地常住市民,其他来自全国各地;登记者中年龄最小的23岁,最大的60多岁,从事多种职业——私营企业主、个体经营户、企业白领、事业单位职员等,月收入最少3000多元,最多2万多元,其中85%的成员没有买过房,90%的人认为如果购房选择按揭贷款方式,10%的人准备一次性付款。 万人住房团购平台从搭建之处就有明确的基本目标:最终实现深圳特区内(罗湖区、福田区、南山区、盐田区)普通商品房团购均价8000元/平方米;特区外(宝安区、龙岗区)团购均价5000至6000元/平方米。邹涛认为,之所以参与者众多,是因为大家认可团购目标价,同时也说明了一个问题,目前深圳的房价远远高于市民所能承受的经济能力,许多老百姓还是渴望通过团购平台或其他方式,实现自己的住房梦想。他说,眼下,大多数有购房意向的人都在被动地观望,等着房价下跌,我们应该化被动为主动,依靠集体的力量来和开发商议价,迫使开发商放弃获取暴利想法。希望深圳市民能通过万人团购平台了解当前房地产市场的最新动态和信息。 据了解,7月底,邹涛率领几名购房团的志愿者先后与深圳的两家房地产公司谈判,并达成初步团购意向。邹涛说,如果谈判价格合理,相信首批可能会有几百名团购成员受益。 市场价与购房团的目标价位相距甚远 邹涛发起万人团购行动目标很明确,要让团购成员买到低于市场价格的房子,但是,开发商能接受他开出的价码吗?前期高位买入的购房者能受得了吗?会出现断供潮吗?因此,万人购房团的行动成功与否,根本上取决于他们开出的目标价——特区内8000元/平方米,特区外6000元/平方米能否被市场接受。 据分析,深圳本轮房价上涨是从2004年开始起步的,当时,深圳特区内的商品房均价约每平方米5000多元,特区外约每平方米3500元左右。邹涛认为,按照深圳目前的房价,开发商的销售利润应该还有50%左右,团购目标价是基于这种分析而确定的。 深圳的房价经过近3年的快速、大幅拉升后,上涨了3倍多,于2007年10月见顶。深圳市国土资源和房产管理局的统计显示,深圳商品房销售均价从2007年10月17350元/平方米的历史高位,下降至今年6月的11159元/平方米,房价调整幅度约36%。 业内人士林艺明指出,随着房价大跌,一些高位买入的购房者的3成首付化为乌有,不少购房者出现了负资产现象,一些楼盘的小业主纷纷向开发商讨要损失补偿,个别按揭购房者不得不断供;媒体对负资产、断供、中介倒闭、炒楼内幕等现象的连续报道给了深圳房地产市场巨大的压力,使得市场成交大幅萎缩。今年上半年,深圳新建商品房销售面积比去年同期减少5成多,萎缩至10年前的住房销售水平。他说,按照万人购房团开出的价格成交,首当其冲的是前期高位套牢者。 记者了解到,虽然深圳房价调整幅度较大,但绝对价格并不低。深圳市国土房产局官方网站数据显示,8月以来,深圳特区内新建商品房楼盘的销售价约在每平方米1.3万元至2万元之间,关外约在每平方米8000元至10000元之间,与万人购房团的目标价位相距甚远。 深圳房地产开发商郑耀雄介绍说,今年5月,特区内某个楼盘试探性地以每平方米8000元左右的特价开盘销售其中一部分商品房,结果当天被抢购一空,开发商只好重新提价,这说明8000元/平方米的房价已经见底了。郑耀雄认为,按照深圳目前房地产市场的行情,以万人购房团的目标价位短期内成交可能性不大,如果现在关内新建商品房价格跌破8000元/平方米,将会对深圳房地产市场造成重大打击。 对房地产市场影响不可忽视 深圳万人购房团诞生后,立即引发争议。一些深圳市民认为,万人购房团是新生事物,反映了许多普通老百姓的购房意愿,不论成功与否,都对目前低迷的房地产市场有积极促进作用。 万人购房团的一些成员对记者说,万人团购平台正在向规范化的方向运作,聘请了常年法律顾问,还聘请了美国前总统克林顿的首席谈判顾问罗杰·道森担任特约购房谈判指导顾问,并向其颁发了聘书,购房团的成员希望这个平台能成为探索解决普通百姓的住房问题,协同房地产发展商减少营销成本,让利于民。 一些人认为,深圳房地产市场目前正处于低迷期,如果成交量再继续低迷,估计开发商很快就会支撑不住而继续降价,突然冒出来一个万人购房团,暴露买房者的真实意图,使得开发商不但不降价,反而要涨价了,万人购房团也许会起到托市工具的作用。 深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺分析说,万人购房团具备了较强的谈判实力,其行动如果成功,将会产生一系列连锁反应。去年底以来,深圳房价跌幅较深,直接影响到银行信贷资金的安全。房地产市场有其自身的发展规律,如果要让房价下降一步到位,必然会造成严重后果,包括开发商的资金链、政府出让土地价格、前期按揭购房者的还贷能力,以及对周边地区房地产市场的影响等等。他说,今年上半年,深圳新建商品房销售面积为170万平方米,仅相当于售出两万套85平方米的住房,如果两万购房者在短期内交易成功,要实现万人购房团开出的目标价的可能性不大。 相关报道 在新浪网“社会公益活动家邹涛”7月30日的博客上,详细叙述了他和首批志愿者与两家房地产公司的首次“谈判” 2008年7月29日中午及下午,在一边继续完善第一批报名登记统计筛选工作,剔除报名资料不全人员的同时,与志愿者黄先生、廖先生等6人一起前往约好的2家房地产公司与其相关负责人展开实质性的面谈,迈开了“深圳万人团购”另一项重要工作——选楼盘的实际行动第一步。 这两家房地产公司先后与我们的志愿者主动联系,在确认其相关真实情况后,我们才开始接触。在几个小时的沟通中,我能强烈地感受到四点: 一是房地产商依然还有06、07年的暴利思想,坚信楼价会“长期继续上涨”,对去年楼价一天一个价疯涨的日子“相当怀念”,这也许是他们硬撑,死不降价,不断发布“救市”、要求国家给政策的原因。 二是我可以明显地感觉到房地产商的资金应该是非常紧张了,在价格疯狂的时候,有的房地产商曾把自己开发的楼盘通过银行“按揭”的方式套去资金获利后“卖”到自己名下,等有机会再放出来转卖一次获取暴利,这也许就是所谓有的楼盘通过媒体公开宣称什么一开市就“销售几成”的原因吧,其实制造的都是虚假的“繁荣”。 三是发展商不会公开降价。特别是有老业主的楼盘,如果通过广告公开降价,老业主会“闹事”,惹来更多麻烦,所以他们只能“封盘”。但通过“团购的方式”是比较可行的方式。 四是一些楼盘是通过银行的“开发贷”开发的,降价银行不答应,买房人的消费信贷做不了,因此开发商只好“封盘”不卖,观望,等国家政策放松。 通过这四点,我想强烈呼吁,一是想买房的老百姓千万不要急,不要恐慌,一定要买与自己经济实力相符的商品房,否则,只会背负沉重的债务。二是国家一定不能被利益集团绑架,一定要继续从严的调控政策,不但不能放松,而且要加紧,否则会继续制造泡沫,导致社会和经济不稳定。同时,要从银行的资金源头上控制哄抬房价、炒作地皮、楼价,因为那些拍卖出来的所谓的“地王”,事实上也是开发商用银行的钱“买来的”,而银行的钱其实都是老百姓的储蓄存款血汗钱啊。
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