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下半年土地挂拍再迎高潮

华股财经 2008年08月29日 14:13:31 来源:南方日报
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受楼市持续低迷影响,土地交易在今年上半年一直萎靡不振,市场内房地产商拿地热情不高,土地流拍退地事件频发,政府推地速度放缓。虽然这种现象在佛山也同样存在,但是,自从进入下半年以来,政府在推地速度上明显加快了步伐,尤其是大幅优质用地不断增多。 对此,有业内人士分析认为,随着今年时间过半,手中仍有不少用地指标的政府将不得不加快推售速度,年底前这几个月佛山将迎来推地高潮。 下半年是土地集中推售期 据有关研究机构的统计数据显示,今年1—7月份佛山全市共出让了120多宗非工业用地,平均每月约17宗。而8月19日,世联地产发布的7月份《佛山市房地产市场月报》显示,截至8月8日,佛山全市已经公告要在8月份出让的商住用地就已达17宗。 该数目与今年前7个月的平均量基本持平,但有业内人士表示,按照以往各区的推地习惯,当月公告当月出让的土地也占有相当的比例,因此,8月份佛山的推地幅数将远不止这些。 自去年9月27日二套住宅房贷新政推倒了中国楼市的“多米诺”骨牌之后,佛山的房地产市场就一直萎靡不振,住宅交易连月下滑。进入2008年后,这种局面也没有得到改观,虽然住宅交易量有所上涨,但总体上仍处于低位徘徊。 而楼市的持续低迷也进一步影响到了土地交易市场,房地产商拿地热情不高,土地流拍退地事件频发。因此,出于保护政府利益和维护市场信心的考虑,佛山市国土部门有意识地放慢了推地的速度。在今年的前7个月里,佛山全市除1月份推地28宗、2月份推地24宗外,其余5个月平均每月仅有10余幅土地推出,其中,4月份更是低至9幅。 不过,就在前不久的记者采访中,佛山市国土资源局副局长麦炎锦就曾表示,下半年将会是今年佛山土地集中推售期。 “体大质高”地块面市增多 截至目前,与上半年每月平均量相比,佛山全市出让土地的数量增幅还不算太大,但是,单从土地面积和土地“质量”上看却是非常的明显。 8月25日,位于禅城区南庄镇境内的佛禅(挂)2008—014地块被环球数码媒体科技研究(深圳)有限公司和上海兴申房地产经营有限公司联合竞得,该宗地由三大地块组成,总用地面积达到了539156平方米,可算得上是佛山今年推出的“巨无霸”地块。而就上个月,一块位于三水芦苞独树岗村委会的低容积率商服住宅用地和一块位于南海狮山镇小塘城区三环东路的城镇住宅用地也已相继成功出让,两地块的土地面积分别达到了652915.2平方米和153535.30平方米。 据世联地产的统计数据显示,截至8月8日,佛山全市已经公告在8月份出让的商住用地有17宗,其中土地面积过万平方米的就有12宗。 不仅如此,进入下半年之后,佛山所推出的土地也有许多优质地块。 8月11日,平洲一块超十万平方米的商住用地也正式挂牌出让,据了解,该地块是平洲今年以来出让面积最大的一宗用地,区位优势明显,位于平洲南港路与佛平路交汇附近。8月26日,备受业界瞩目的桂城60街区地块佛南(挂)2008—046,被佛山市南海区农村信用合作联社以底价获得。该地块不仅面积达到了125246平方米,是今年桂城推出的最大规模的地块,而且处于桂城立交近旁地理位置优越,同时在更改规划后,用于商业金融类的土地面积增加,商业价值大幅提升。 而一向因为土地较少而推地不多的禅城中心城区,在进入下半年之后也有大幅优质土地上市。8月16日,三宗位于同济路西延线的地块以捆绑的形式挂牌出让,该宗地不仅总面积达到了327375平方米,且处于东平河西侧和同济路西延线附近,交通区位和景观优势较为突出。 高潮中透着无奈? “其实,下半年佛山推地高潮的来临也是政府的无奈之举。”一位不愿透露姓名的房地产研究人士表示,随着今年时间过半,手中仍有不少用地指标的政府虽然有心“护地”,但迫于时间和财政收入的压力也不得不加快推地速度。 确实,伴随中国楼市的萎靡不振,自去年下半年开始佛山的土地市场就每况愈下,政府出于保护自身利益和维护市场信心的考虑,从今年年初就开始有意识地放缓了推地速度。据有关统计资料显示,今年2月份,佛山土地供应量大幅减少,与1月份相比成交面积总量减少了20.16%;3月份,虽然供应面积总量增加,但土地供应的幅数却有所减少。而到了4月份,佛山全市的土地推售量较1—3月更是大幅减少,一个月间仅推出了9宗非工业土地。 不过,这种等待式的“救市”措施并没有换来房地产市场的好转。在前不久公布的《佛山市2008年7月份房地产(住宅部分)交易情况》显示,7月份,佛山市新建住宅共成交3671套,成交面积为46.79万平方米。虽然与上月相比成交套数和成交面积均有所上扬,但总体仍处于低位线上。“在当前的市场环境下,放缓推地速度的确不失为不错的应对措施。但下半年楼市前景依然不容乐观,加上中央不救市的种种坚决表现,出于自身利益衡量的地方政府,肯定会被迫加快推地速度的。”一位业内人士如是说。 据记者了解,除南海、三水等区已加大了推地力度外,顺德区国土部门也表示年内会根据市场情况推出一些面积较大、价格较高的优质地块。而在东平新城启动区里,年内也有10公顷的用地计划,如果市场条件较好也有望推出市场。 记者观察 “地王”恐难现 日前,央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理,禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。该政策的出台立即引起了业界的一片哗然,认为这是政府减少在房地产损失、规避银行风险的紧急调控,被指为是保护银行而牺牲房地产。 不过,该政策固然让目前融资困难的房地产企业雪上加霜,但对于正在大力推动城市化进程的各级地方政府而言,这无疑也是打击。 流拍将有增无减? 据不完全统计,在今年上半年,北京、上海、南京等一线发达城市有多宗土地流拍和流挂,市场状况一直较为平稳的合肥、芜湖等二线城市也相继出现了流拍流挂。而在佛山,土地交易也不容乐观,流拍流挂时有发生。 据有关研究机构统计,今年1月中下旬,佛山全市共有28宗地块推出,其中成交21宗,流拍流挂7宗;4月份,佛山推出9宗非工业用地,其中成交8宗,流挂1宗;5月份,佛山推出11宗非工业用地,结果成交了7宗,其余1宗停拍,3宗无人问津;6月份佛山共推出17宗非工业用地,成交9宗。其中,高明区一口气推出的8个地块中仅成交一宗,另有一宗停拍,其余6宗悉数流拍。而到了7月,这种局面仍未改观,全月佛山共成交了6宗非工业用地,剩余流拍。其中,位于顺德大良河东的A51、A56—1号地块在5月14日流拍后,于7月2日再次开拍但至今仍没有成交消息。而位于南海桂城千灯湖区域的佛南(挂)2008—035地块,计划在7月28日挂牌,但到目前为止也没有成交。 “流拍对政府而言并不会造成什么利益损害,但对市场信心却是一个不小的打击。”有业内人士认为,在当前市场环境下,资金紧张的房地产企业本来就对拿地热情不高,此次《关于金融促进节约集约用地的通知》的出台更是雪上加霜。虽然目前政府已加大了推地力度,但“流拍事件恐怕会有增无减”。 暴利时代已经过去? 8月26日,备受业界瞩目的桂城60街区地块佛南(挂)2008—046,被佛山市南海区农村信用合作联社以102451.50万元的价格获得,虽然总价在今年的佛山土地市场里甚为抢眼,但该价格仍是政府的出让底价。 进入2008年,佛山的土地市场不仅流拍流挂现象严重,成交地块也多以底价出让。世联地产最近公布的《佛山市房地产市场市况月报》显示,7月份佛山土地市场成交6宗非工业用地,除编号佛禅(挂)2008—010的南庄3043平方米地块以高出起始楼面地价545元成交外,其余5幅土地均以底价成交。不仅如此。在今年的前6个月里,这种情况一直存在。 有业内人士分析,由于发展商普遍存在着融资困境,加之今年住宅交易市场持续萎靡,资金回笼普遍减慢,年内佛山虽然会出现推地高潮,但所推地块尤其是大面积地块,出现高总价、高单价“地王”的可能性不大。同时,虽然新推商住用地数量会不断增加,但土地交易市场不会再出现像去年那样的火爆场面。 “曾经有官员断言,中国房地产商的暴利时代已经过去,我认为政府靠卖地致富的暴利时代也已经过去。”一位不愿透露姓名的房地产研究人士表示,这几年政府从房地产商的疯狂拿地中也获利不少,但在当前的市场环境下,政府也不可能像以前一样获利颇丰。“房地产商应该改变以往旧的开发模式,积极开拓新的融资渠道。而政府也不例外,在摆正心态的同时,也要努力探讨土地推售的新办法,从而维持土地市场的稳定发展。”
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