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方升产业地产排名研究之城市发展

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2018年11月03日 15:03:56

原标题:方升产业地产排名研究之城市发展

产业地产是产业+地产,产业是城市的一个核心构成要素,产业的发展会受到城市发展的影响,因此在研究产业或者产业地产时候,必须搞清楚城市的走向。而如今中国城市崛起,未来已非简单谁引领谁,因为大家都在跟未来赛跑。不过,具有引领型气质的城市将自带三种能力,面向未来,充当先锋,共生共荣。

01 中国城市发展格局进入调整期

今年6月份,中国社会科学院和经济日报社在北京共同发布的“中国社会科学院财经院重大成果《中国城市竞争力报告No.16:40年:城市星火已燎原》”显示,2017年综合经济竞争力指数十强依次是:深圳、香港、上海、台北、广州、北京、天津、苏州、南京、武汉。深圳继续碾压香港、上海,排在榜首。

而中国指数研究院的最新数据显示,中国人口大迁移,在2017年已发生根本性转折,其中,一线城市北京、上海常住人口齐刷刷地减少,而同样身为一线城市的广州、深圳,过去三年人口强势增长,且未来仍有较为充足的增长空间,特别是深圳,在宽松的落户政策驱动下,依然是吸引人口持续流入地。

与此同时,从经济规模来看,深圳也大有赶超上海之势。前两年深圳还是粤港澳大湾区的老三,2017年就以近2.2万亿GDP反超广州,直逼香港。2017年上海GDP增速6.9%,是第一个冲破3万亿的中国城市,但深圳增速(8.8%)更快,以致沪深GDP之差已从2004年的两倍逐年缩窄为1.36倍。若以过去五年平均增速——上海7%、深圳9%测算,到2035年深圳就将超过上海。

而无论是年初备受关注的沪杭谁环谁的争论,还是深圳直追上海,都还只是中国过去若干年形成的城市格局处于变化调整中的典型缩影。

伴随这一进程,中国城市发展将呈现什么样的格局?谁又将引领城市发展?

02 中国城市未来发展充满无限可能

21世纪最受全球瞩目的,除了美国的高科技,就是中国的城市化。因为中国城市化率从1949年仅10.64%增长到19.99%用了30年,再增长10%花了20年,1999年后仅10年暴增15.7%,2009年迄今八年增长11.93%,到2017年城市化率已到58.52%。若按新世纪以来年均1%的增速发展,2035年中国城市化率也将达77%左右。未来城市将成为人口主要承载地。

据专家测算,若对标美国83%的城市化率,未来20年中国城市将增加3-4亿人口,形成两位数的特大都市圈和城市群。要知道,相比日澳60%,当下中国的大城市率(即百万以上城市人口占比)仅为23.8%。21世纪前十年大城市增加46个,特大城市新增4个,超大城市(千万人口以上)则增加了重庆、深圳和天津三个市。

中国大城市正崛起,自2006年上海、2008年北京、2010年广州相继“入万亿”,2011年轮到深圳、天津、苏州、重庆,2014年武汉、成都,2015年杭州,2016年南京、青岛,到2017年算上长沙和无锡,中国的万亿城市俱乐部成员增至14个。

尤其2017年上海晋级三万亿,广州、深圳入围两万亿,据预测2019年前天津、重庆和苏州都将跨入两万亿,中国的顶级城市可以说是富可敌国。

据俄媒测算,上海堪比荷兰,相当于全球第18大经济体,北京媲美瑞士,深圳比肩瑞典,天津与波兰、长沙与葡萄牙、重庆与泰国的经济体量相当,就连广东二线城市佛山都达到希腊的水平。照此发展,或将真应了“2035全球城市经济实力排行榜”的预言——上海将取代巴黎,位列第五;未来中国将有7个城市上榜全球前20大城市,足见未来20年中国城市化的巨大潜力。

03 世界城市发展规律与中国城市的非典型发展

正所谓,超级大国必有世界级领袖城市,引领其城市发展。当初英国崛起,伦敦成为世界的中心;之后美国崛起,世界中心转移到纽约;轮到日本崛起,有了东京的辉煌;迄今这三个城市分别引领着英伦城市群、美国东北部大西洋沿岸城市群、日本太平洋沿岸城市群多年“稳如泰山”。

如今中国崛起,三十多年就赶上西方三百年,自然也需与之匹配的城市群与领袖城市。

只不过,相较于英美日等城市的水到渠成,中国城市恰恰因压缩时空的速成而更复杂,不单政府经营城市导致造城运动如火如荼,却未料城市没了灵魂,而且,城市才刚做大,就面临大城市病;还未做强,又不得不考虑都市圈;尚未跨过大城市病,已然与西方城市站在同一起跑线思考未来。

这就注定,中国城市一登上世界舞台,将以量变引发质变,颠覆原有城市崛起规律。因为相比英日岛国只有一个城市群,美国历经东海岸到西海岸发展,崛起两个城市群,中国则仅在沿海先富中就出世了三个——且不说,2016年北京、天津城市圈GDP总额1.14万亿美元,接近澳大利亚;仅珠三角就以1.89万亿美元GDP超过巴西,更别提,长三角城市群GDP高达2.17万亿美元,几乎等同于整个印度!若以GDP论英雄,中国城市群当仁不让。

可论领导力,长三角等自身一体化都在行政壁垒、同室操戈下举步维艰,又何谈引领?而且,即便上海GDP高于北京,也不意味上海领导力就强于北京。

若进一步从区域看,北京毫无疑问是京津冀的领头羊,可正因北京太强,虹吸周边以致出现环北京贫困带,如此力压群芳,难道就领导有方?显然,GDP并不代表领导力,而领导力也绝非恃强凌弱,那么到底什么才是城市领导力?

04 引领型城市的领导力特征

国际经验显示,几乎每个城市群都会有一两个“领头羊”或多个中心城市,比如欧洲西北部城市群就以巴黎为中心,德国莱因-鲁尔城市群则是最典型的多中心齐头并进。在城市群中,GDP反映城市实力,但综合实力仅是基础——毕竟,中小城市及小城镇只有被专业分工的份,惟有特大城市才有资格说引领,而超大城市的核心功能就在领导力。领导力,简言之,就是凭什么引领他人、引人跟随?

放之城市,有时地理位置、资源禀赋等先天因素决定一座城市的底色,大上海、大武汉就胜在得天独厚的地缘;更不乏发展时机、努力程度与人为战略等后天条件,当初香港作为面向海外的跳板崛起,可如今中国都融入世界了,香港的领导优势自然不再。

若从更大区域看,引领型城市的城市领导力绝不是对资源的攫取能力,而是一种集聚和反哺相结合的,与周边城市和谐发展,共同推动经济共生和革新的巨大扩张力。

作为区域核心,京沪等要考虑的绝非城市自身利益,而需站在城市群全局看自己能贡献什么、承担什么、又能引领什么。伦敦之于英伦城市群贡献的正是其话语权和集聚力,巴黎更是引领了全球的时尚潮流。

因此,引领型城市的领导力,不止于GDP等硬实力,更在影响力等软实力;不在局部输赢,而在全盘布局;不在内部利益之争,而在外部创造格局,能否立于全球视野,从国家战略出发,以未来引领今天。

05 引领型城市的三大能力

只不过,在今天超复杂、未来超迷茫之下,城市发展已非简单谁引领谁,因为大家都站在同一起跑线,和未来赛跑。以此看21世纪的城市领导力,或取决于三大能力:

科创力

后危机时代,创新要素从地理带向全球城市集聚。伴随大量科学城、科技园区崛起,全球大城市都在比拼科创。谁走在科技前沿,谁就能卡位新经济,率先产业转型,在新格局中先入为主,成为未来引领者。

体验力

托夫勒上世纪70年代就已预言,人类社会在经历产品经济、商品经济和服务经济后将进入体验经济时代。

不管是时尚文化,还是旅游商业,娱乐体验都已在电影院、游乐场之外生根发芽,因为当下消费的核心已从温饱到体验,就连互联网都全面步入体验时代。

照马云所说,20世纪拼智商,21世纪拼情商。体验将是精神消费的肥田沃土,城市说到底就是经营人的欲望,才有了一个博物馆(古根海姆)拯救一座城市(毕尔巴鄂)的奇迹。城市若从人的欲望把握人性,也就抓住了未来红利。

智慧力

因为21世纪最贵的是人才,而且伴随知识分子掉下神坛,未来最稀缺的是智慧分子。而各种国际国内会议将集聚各领域前沿的专家学者,或出谋划策或指点迷津,创造新火花、新商机等。

因此,一座城市想要创新引领,就看谁能吸引更多更强“大脑”集聚,在智慧碰撞与实践中离未来更近点。

显然,21世纪城市领导力的核心在面向未来,充当先锋,共生共荣。尽管纽约等世界领袖城市,无不具备经济总量大、资源流动快、世界影响力等共性和不同要素集聚产生的个性,并由市场自发形成领导力。

但21世纪当中国城市崛起,并由点到面,走向城市群、都市圈发展,势必在资源要素洗牌和城市再定位中体现中国特色,或在大政府与大市场的勾兑中,更多强调方向、责任、格局与使命。

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