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地产深度困境或阻3000亿援助议案

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:上海证券报 作者:陆志明
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虽然不久前美国国会出台了挽救“两房危机”的3000亿住宅援助法案,但是近期美国房地产市场却仍未见回暖,相关人士对其未来走势预测亦相当悲观。美国标准普尔7月29日发布的“标准普尔/凯斯席勒20个城市房价指数”显示:美国主要城市5月平均房价比去年同期下降15.8%,为2000年以来最大跌幅;美国主要城市5月份平均房价比去年同期下降16.9%,为1987年以来最大跌幅。 虽然近期民主、共和两党在新一届总统大选之际在住房援助法案上达成一致,表明了美国政府挽救住房信贷市场,并进而稳定金融体系的决心。该援助法案甚至授权美国财政部“无限度”提高两大住房抵押贷款机构——房利美和房地美的贷款信用额度,必要时可不定量收购两机构股票。但是就援助法案内容和目前房地产金融市场、美国宏观经济的发展态势来看,3000亿援助法案的具体成效如何,恐仍将受制于房地产市场的深度困境。 首先,援助法案本身并未切中症结。3000亿美元的援助主要是为陷入次级住房抵押贷款危机的房主提供转按揭贷款担保,大约40余万房主将有机会获得较低利息抵押贷款,从而重新整合债务,既能延续归还放贷,同时也能继续保有住房,避免出现不得已的断供。对于银行而言,一方面信贷资产能获得政府的财政保障,另一方面也能继续获得放贷收益,银行金融体系能够保证基本的稳定运作。 但是这一援助法案仅仅是对断供迅速增长这一问题的表象的拯救,而不是对房地产市场价格不断下滑、危机不断深化这一症结的干预。如果房价继续下跌,那么不仅将继续增加断供者的机会成本,从而催生更多的断供者,导致前期援助法案的努力付诸东流;同时也将恶化原本优质资产的价值,使优质房贷可能转化为次级贷款。从而进一步威胁整个金融经济体系的稳定。此外,由于房地产市场不断恶化,潜在的购房者也会选择继续观望,致使房地产市场的复苏遥遥无期。 另据美国商务部的最新统计数据:今年6月美国新房销售量较上月下降0.6%,而与去年同期相比,萎缩高达33.2%。另据美国房地产经纪人协会统计:如果以现有销售量计算,今年6月底美国空置住房数量可满足11.1个月的市场需求,房屋销售中间价下跌6.1%。所有的统计与预测数据均表明政府干预对房地产市场的价格走势影响乏力,而针对断供提出的援助法案对于房市价格下滑至多能起到局部缓解作用,距离推动房地产市场回暖为期尚远。 其次,援助法案本身所能拯救的范围相当有限。除了40余万房主之外,房地美与房利美等巨型金融机构也是本次援助法案的受益者。但是除此之外,众多中小金融机构则面临着自生自灭、优胜劣汰的市场竞争法则考验。银行业所面临的危机已经开始初步显现,内华达州的第一国民银行和加州的第一传统银行7月25日宣布破产。至此,今年以来美国已有7家银行破产。 美国银行业监管部门--联邦储蓄保险公司主席希拉·贝尔警告说:在美国大约8500家银行中,今年首季有90家银行出现在“有问题机构”名单上。随着房地产市场的进一步下跌、消费者信心进一步下滑,金融体系的稳定性肯定备受考验,即使是3000亿美元的援助计划,相对于天量的房贷金融资产来说也同样是杯水车薪。 再次,援助法案本身存在诸多与市场经济相悖之处。这并不仅仅是争议政府干预市场的合理性。而是像房地美、房利美之类的巨型金融机构绑架政府,勒索纳税人的道德风险(too big to fail):在房地产市场处于高峰时期实施私有化,同时依靠政府支援的背景过度投机;而一旦投机失败,则通过政府援助实施国有化,将私人损失转嫁到纳税人的头上。 据相关分析人士披露:过去10年房利美和房地美一共斥资1.7亿美元在美国国会公关、游说,这不仅使得美国政府监管部门在过去若干年间对其监管不力,同时也是目前要去积极救援的主要原因。
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