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新兴市场房地产透明度大幅提高

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:中华工商时报 作者:陈雪根
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  亚太区印中越增幅最大中国跃升至半透明等级   根据全球房地产专业服务公司仲量联行及其全球房地产投资管理子公司———领盛投资管理公司最新公布的全球房地产透明指数(以下简称“该指数”),全球新兴市场的房地产透明度大幅提升。调查显示,2008年有8个国家的房地产透明度较2006年整体提升了一个等级。其中,迪拜、罗马尼亚、乌克兰和俄罗斯在过去两年中的透明度指数增幅最快。   据悉,该指数为比较全球82个市场的房地产透明度提供了一个严密精确的框架。该指数显示,同样在2006年接受调查的国家中,有接近半数的国家2008年的房地产透明度显著增强。随着各国政府寻求整合相关法律和消除管制壁垒,以促进资本和企业房地产的跨境流动,使得全球房地产透明度得到改善。与2006年相比,仅委内瑞拉的房地产透明度指数下降,其主要原因是政府针对外商投资采取了新的管制措施和税收政策。   澳大利亚和美国的房地产透明度仍然位居全球透明度最高的市场之列,这一结果与其以往的调查结果保持一致。鉴于此次调查增加了与房地产质量和估价频率、服务收费的透明度和融资透明度等新的指标,加拿大成为全球商业房地产市场透明度最高的国家。   领盛投资管理公司全球战略分析师指出:“全球房地产市场透明度,尤其是在过去4年间的不断提高,与经济全球化的因素密不可分。经济全球化推动投资商为寻求低风险、高回报而实施跨境投资。资本和企业行为的全球性流动,使得有关市场信息的需求不断加大。与此同时,它也促使各国政府积极消除那些妨碍资本在全球市场自由流动的管制措施。”   “很多跨境机构投资者关注更加成熟、开放和透明的房地产市场,如英国、加拿大、荷兰和香港等。相比之下,机会型机构投资者将会把目光转向那些相对不成熟、不开放和半透明的新兴市场,但他们对投资回报率的要求相对更高,以抵消其在透明度更低的市场可能面临相对更高的风险所带来的影响。只有那些最具投机性的投资者将会考虑进入东欧、拉美和东南亚这些半透明的市场。进入一些不透明的市场,如阿尔及利亚、白俄罗斯和柬埔寨等,在投资者和企业租户看来,仍然疑虑重重。”   “总体而言,资本、租户、管理和市场信息自由流动性的增加,是那些市场透明度得以改善的国家房地产生产力日益提高密不可分的因素。房地产生产力可以通过投资回报率、企业提供有效办公空间的能力、市场的物流设施、整体零售环境、商务和休闲设施的健全度等方面来衡量。目前,尽管很多新兴市场的房地产透明度得到了提升,但我们的调查显示并非所有的政府和市场参与者都是如此。”   自2006年以来,亚太地区的房地产透明度普遍提高。不过,绝大多数国家的增长幅度相对不大,尤其与该地区2004-2006年期间较大幅度的提高以及欧洲、中东和北非地区近年来的大幅提高相比更是如此。   在亚太地区中,增长幅度最大的是印度、中国和越南,这三个国家近年来吸引了投资商和企业租户更大的注意力。其中,中国表现最为突出,房地产市场透明度跃升至半透明等级(第三等级),目前人们认为其房地产市场比印度更为透明。不过,这两个亚太地区的新兴大国在房地产总体透明度方面仍然相当接近。   仲量联行亚太区研究部主管文丽菁博士表示:“在房地产透明度显示得到改善的地区,其主要原因是我们获得了更多有关市场主要基本面的数据,尤其是写字楼市场的数据。此外,房地产投资信托基金的发展,也对改善整个地区的金融信息披露带来了更多积极的影响,延续了2004-2006年期间的增长势头。在政府的影响方面,在过去两年间,公共部门对房地产的强制性购买程序也更为透明。”   文丽菁同时指出:“市场透明度的提升不能视为决定地区性资本流动的唯一因素,相反,市场基本面可能才是推动市场交易量的主要因素。日本和韩国就是最好的例子,在过去两年间,两国的跨境交易量大幅增长,然而两国的市场透明度提高幅度极小。透明度的提高,使得亚太地区的跨境资本流动在地域分布上更趋分散。因此,值得注意的是,此次调查的很多国家和地区都在不断地推出有利于提高市场透明度的措施,以增强这些市场对房地产投资者和租户的吸引力。”   仲量联行指出,市场透明度高,并不意味着风险的解除,也并不能确保高投资回报率或者交易的高绩效。高透明度市场也不能避免市场的波动,即使是透明度最高的商业房地产投资金融工具———房地产上市公司的有价证券也会出现波动。   2008年房地产透明指数中增加了一些新的评定指标,并新增了26个国家。债务融资承诺条款和费用、租户服务费、设施和项目管理服务及其收费等交易流程被加入成为新的评定指标。这些交易流程的评估将对那些需要了解总占用率和交易成本的企业以及那些希望分析市场总体状况和历史性绩效基准的机构投资者有所裨益。
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