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金融高杠杆下催生的房地产泡沫——美国次贷危机回顾

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2016年03月10日 20:47:22
荣获第88届奥斯卡最佳改编剧本奖的《大空头》,把2007年至2008年金融危机时期发生的故事又带回观众眼前,租客撤离、房屋待售、从银行到实体大批人员失业……

  荣获第88届奥斯卡最佳改编剧本奖的《大空头》,把2007年至2008年金融危机时期发生的故事又带回观众眼前,租客撤离、房屋待售、从银行到实体大批人员失业……

  美国次级住房抵押贷款危机从2007年春季开始显现,到当年8月蔓延至债券市场、股票市场和其他信贷市场。从2007年底至2008年9月美国投行雷曼兄弟公司倒闭,美联储7次降息,累计下调超过3个百分点,但仍不足以应对严峻的金融和经济形势。雷曼兄弟倒闭引发全球金融市场急剧下跌和流动性收紧,美国次贷危机迅速演变为席卷全球的、自上世纪30年代大萧条以来最严重的国际金融危机。

  2008年底至2014年10月,美联储先后出台三轮量化宽松政策,总共购买资产约3.9万亿美元。美联储持有的资产规模占国内生产总值的比例从2007年底的约6.1%大幅升至2014年底的25.3%,资产负债表扩张到前所未有的水平。

  美国耶鲁大学高级研究员斯蒂芬·罗奇曾表示,美国次贷危机及其冲击可以分为三个阶段,第一阶段是对金融体系的冲击,美国通过救市计划加以应对。随之而来的第二阶段受冲击最大的是美国的消费,美国此前过度依赖的消费大幅度下滑。第三阶段是通过全球不同经济体之间的联系扩散到其他经济体。

  美国康奈尔大学房地产教授刘鹏在接受新华社记者采访时,详尽回顾了这段历史。当年,美国利率长期持续下降,住房拥有率节节攀升,百姓购房需求旺盛,这一系列因素促使美国全国范围内房价在2007年之前持续走高。其中,以房贷为基础资产的金融衍生品开始在投资市场受到欢迎,在投资市场旺盛的需求下,投行开始开发将借款人信用不好的次级贷款打包的新产品。

  与此同时,美国银行放松监管,未能及时意识到危机,允许投行进入一级市场贷款发行业务,房价节节攀升,在价格飙升至“卖不动”的节点后,吹起的泡沫终于破裂。

  纽约彩虹置业创始人殷建树在接受记者采访时回忆,在次贷危机发生后的2009年至2010年,美国纽约曼哈顿地区房价较此前高点下跌20%至25%,而美国佛罗里达州部分城市以及拉斯维加斯的有些房产甚至暴跌60%至70%。

  在房价泡沫破裂后,贷款违约,金融市场资金流动性收紧,借贷成本走高,不少传统行业资金面发生断裂,影响到工资、支付能力和就业等等,进而环环相扣冲击了美国当年经济基本面运行。

  刘鹏说,在金融市场中,贷款对房地产市场影响较大,楼市本身就具有杠杆敏感度高的特点,监管层本身要意识到杠杆本身是把“双刃剑”。

  殷建树认为,利用高杠杆买房这一现象本身是“不正常的”,通过杠杆炒房极容易催生楼市泡沫。而对于中国购房者而言,大部分人买房所用资金为所存积蓄,一旦房价下滑,将造成购房者资产大幅缩水。

  在美国,政府对楼市中存在的“投机炒房”行为管控较为严格。殷建树介绍说,在美国,绝大多数人通过贷款买房,因此银行可以通过贷款的审核申请、收紧放贷进而控制房地产市场的投机行为。同时,美国房屋持有成本高,购房者在买卖中需缴纳交易税,买房后需缴纳地产税、维修费等费用。

  殷建树说,以纽约地区一套普通住宅为例,一套60平方米的公寓,价格可能在80万至130万美元之间不等,但持有成本每月大约达1700美元,甚至更多。因此,美国房子的特点是“买不贵,养着贵”。

(责任编辑:df207)


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