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产业地产,做产业还是做地产?

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2018年11月01日 23:56:53

原标题:产业地产,做产业还是做地产?

国内产业地产的诞生和兴起,是产业园区、工业地产长期发展,以及文化创意园区迅猛崛起的综合结果,更是住宅地产、商业地产寻求逆势转型、行业细分与产业提升的必然产物。早年以提供标准化厂房和定制化厂房为核心的工业地产,以及以制造业为主的产业园区,都面临着建筑规划和商业配套过于简单,企业业态较为单一,相对缺乏生态化、持续性发展空间与发展前景的问题。

有了前车之鉴,当下的产业地产以区域发展和产业规划布局为依托,以高成长产业聚集为核心,融汇科研生产、商务办公、会展会议、餐饮商住、文化休闲等综合功能,建设和提供全方位、系统化的产业生态环境和公共服务平台,有效地引进目标企业和服务于企业,满足企业一体化需求,形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效产业综合体。

一些转型的地产商将房地产业种种经营习惯嫁接到产业地产领域,这与强调产业植入、增值服务、长期运营的产业地产经营模式格格不入。

图片来源:千图网

产业地产,做产业还是做地产?

产业地产可以解读为:产业+地产,这一解读表明产业地产包含产业和地产两个层面的内容。那么,这两个层面孰重孰轻?孰主孰次?明确两者之间的轻重、主次非常重要,因为这关系产业地产项目的经营模式,关系项目开发商、运营商的生存状态。

一、建筑载体:建设写字楼或工业厂房及其配套设施,建筑须具备特定标准。

二、物业管理:配套有写字楼与商业设施的物业管理,也包括特殊工业物业的管理。

三、商业配套:局部区域内建设和引进餐饮、会议、住宿、购物(便利店)、银行、健身中心等商业配套设施,尤其是适合规划产业人群的商务配套设施和服务机构。

四、产业环境:营造规划产业的发展环境,包括软件方面的公共政策和产业扶植政策等,硬件方面的行业设施配套,以及学校、幼儿园、医院、书店、公共交通等社区配套和文化娱乐配套设施。

五、产业招商:针对规划的产业链而展开的专业招商,已不再是单纯售楼和商业服务店铺的招商。

六、专业服务:针对规划产业的入驻企业建立系统全面的公共服务体系,开展针对性的公共服务和增值服务。

图片来源:摄图网

产业地产,地产的升级版

产业地产具有商业地产的一些特性,又自成一派。产业地产主营的不是公寓、商铺、酒店和综合商业中心,因此并不以好地段的自然辐射效应为决定因素,也不仰仗于一时的市场火爆,而是一个周期较长、内容多元的系统工程,需要依托相对低廉的土地成本(非城市中心)和区域的优势产业基础,通过政府产业政策的引导和园区公共平台的服务,吸引聚集创新创意型的新兴产业企业,形成新的经济中心和城市副中心。

产业地产与工业地产不同,不在意标准厂房和定制化的非标厂房为核心建设内容,也不再以提供职工餐厅、蓝领公寓、便利超市、储蓄银行等一般配套设施而沾沾自足。产业地产针对的区域经济与目标产业,打造软硬一体的产业聚集平台,营造创新创业的发展环境。产业地产一方面建设企业生产作业、商务办公所需的综合性物理载体与配套设施,另一方面搭建企业创业成长所需的、具有化学效应的系统化公共服务平台。显然,产业地产是工业地产的升级版。

图片来源:摄图网

产业为核,地产为壳

产业地产是地产与产业的有机融合,追求的是“1+1+1>3”(3个“1”分别为产业园区、入园企业和所在区域)的放大效应。在产业与地产合纵连横的演绎过程中,一个成熟的且有远大目标的产业地产商,应该做到产业与地产并重,且重在产业;开发商与运营并重,且重在运营;短期与持续并重,且重在持续。

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