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华夏幸福:战略布局核心都市圈 绝对增量启动商办新业务

来源:华股财经 编辑:华股编辑 时间:2019年04月26日 15:47:52

原标题:华夏幸福:战略布局核心都市圈 绝对增量启动商办新业务

4月23日,华夏幸福在南京溧水产业新城召开了2018业绩说明会,对日前公布的2018年报进行了说明解读,同时谈及了在“水逆的2018”度过之后,该公司将采取的新模式、新领域、新业务的未来战略。

1627.61亿元,增长6.93%

华夏幸福年报显示,2018年该公司实现销售额1627.61亿元,同比增长6.93%;营业收入837.99亿元,同比增长40.52%,毛利率42%。地产销售方面,该公司实现销售额1628亿元,实现销售面积1503万平米,同比増长58%。

截至报告期末,公司总资产4097.11亿元,归属于上市公司股东的净资产437.76亿元。

现金流状况改善明显,华夏幸福去年第四季度经营活动产生的现金流量净额为2亿元,自二季度起连续三个季度持续为正,尤其在第四季度融资活动产生的现金流量净额达到46亿元,年内明显改善。

另一方面,该公司1年以内到期的有息债务从上年的31%下降至19%,短期负债占总有息负债比例持续降低,长短期债务比达到4.2倍。公司货币资金覆盖1年以内到期的有息负债1.8倍,偿债能力较强。

华夏幸福凭借稳健的经营与业务模式的优势,已经形成畅通的多元化融资渠道,融资能力突出。该公司已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳健的战略合作伙伴关系。截至目前,银行授信额度达3683亿元,已使用605亿元,剩余额度3078亿元。

此外,华夏幸福积极利用公司债券、中期票据、PPP资产证券化等多渠道、多种类融资工具,融资环境及债务结构得到进一步改善和优化,为业务开展提供了所需资金。报告期内,公司成功超额发行一笔70亿元公募公司债券,属2018年内单期发行规模最大、期限最长的公司债券。

根据利润分配预案,2018年度华夏幸福计划向全体股东派发现金股利约为36亿元,同比增长35%。按照该预案,所分配现金股利占公司归属于上市公司净利润的31%。

2018年,华夏幸福将19.7%股权予平安,对赌三年净利增长。从业绩对赌协议看,华夏幸福承诺2018年度、2019年度、2020年度的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。根据公告,华夏幸福归属于上市公司股东净利润117.46亿元,同比增长32.88%,超额约3亿元完成业绩承诺。

业务方面,环京市场一直是华夏幸福的大本营,但其2018年京外市场表现亮眼。据年报,其2018年环京以外区域实现收入257.07亿元,同比增长82.80%,占公司主营业务营业收入的比例由23.72%提升至30.82%;销售额为756.19亿元,同比增长109.08%,占公司整体销售额的46.46%;住宅业务销售额564.81亿元,同比增长93.13%。

其中,外埠收入贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈,分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。

华夏幸福董事、联席总裁赵鸿靖表示:“住宅从市场占有率来看,华夏幸福在环京的份额是40%。而在南京、郑州、合肥等等都市圈,我们的占有率并不是特别高,但是从某种意义上来说,假设这些都市圈的占有率能提升到10%,应该说华夏幸福的整体业绩就会不错。在23个业绩区域里,我们的流速基本上都是第一,其中13个是外埠区域,所以我们在外埠的住宅操作能力也有大幅的提升。此外,我们在产品线上也做了大幅度的改善,目前刚需和改善的客户已经占到接近九成的比例。”

深挖产业护城河

在华夏幸福的致股东信中,该公司认为“未来10年甚至20年,中国房地产市场将呈现空间都市圈化、运营精益化、地产金融化三个特征。”

具体的理解为:人口是市场的基石,产业是发展的内核,两者构成都市圈发展最大的基本面。坚持产品服务品质化,以优质产品和服务获取品牌溢价,运营能力将成为房地产企业未来的核心竞争力。基于不动产巨量投资和资金沉淀的天然属性,金融“长钱”与地产结合必将催生更强大的资本和更卓越的房地产企业。

基于对都市圈的理解,华夏幸福表示要继续深挖产业护城河。

数据表示,2018年华夏幸福新增的18个产业新城全部为环京外区域,结算收入额310.39亿元,占销售额的19%;产业发展服务营业收入为238.91亿元,占营业收入的28.5%。

华夏幸福董事、联席总裁赵鸿靖表示:“目前来说我们在全国的3+3+4的整体格局已经基本完成。在京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都,我们都有了大量的布局。在长三角,包括江苏、浙江和安徽省三个省份,我们就有22座产业新城和小镇。2018年新增入园企业702个,产业新增投资额1660亿元,再创历史新高。”

对于产业引进,华夏幸福进一步聚焦于新一代信息技术、高端装备、航空航天等10大重点产业。

该公司还在国内率先采用开发性PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作,为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案,为政府与企业合作开展PPP模式开发产业新城提供了优秀范例,创造出“1+1>2”的效果。

2018年2月,湖北省黄冈市团风县产业新城项目、浙江省湖洲市南浔区产业新城项目、河南省郑州市新郑市产业新城项目入选财政部第四批PPP 示范项目,华夏幸福产业新城PPP模式再获认可。2018年5月,联合国欧洲经济委员会第三届PPP国际论坛评出了全球60个可持续发展的PPP案例,固安产业新城PPP项目成功入选,成为中国唯一入选的城镇综合开发案例。

未来,华夏幸福将坚持产业新城逻辑不动摇,坚持深挖产业发展护城河,围绕十大产业精准打造先进产业集群,推动产业新城内城市、产业、住宅业务的协同发展,持续提升区域价值创造能力。也将贯彻一区一策,提升经营水平,对经营团队充分授权,从而激发自主经营,释放发展活力。进一步推行精细化投资决策管理,全周期投后管理等。另一方面,在选定的核心都市圈内,公司将加大优质土地资源的获取力度,拉动业绩持续增长。

新领域、新模式、新地域

在2018年业绩报告中,华夏幸福提出了新的发展战略:坚持都市圈布局,坚持做强产业新城业务,并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势,开拓新领域、新模式、新地域。

华夏幸福董秘林成红表示:“平安入股后,带来新的管理团队会在今年开展新的业务,因为华夏本身就是重资产物业较多,所以前期在新业务开展方面,主要以轻资产管理输出为主。”

去年9月份,华夏幸福与平安集团签署战略合作协议,双方将在长租公寓、康养服务、汽车服务产业集群、智慧城市等潜在发展方向上深入探讨和研究开展各类型合作。

值得注意的是,平安承诺不主动谋求对上市公司的控制权,所以始终华夏控股第一行动人在上市公司股权比例高达36%以上。

2019年2月,华润置地吴向东的加盟,全面推进华夏幸福新业务,这也是吴向东擅长的领域,商办项目的开发与运营。

华夏幸福设立了北方和南方双总部,南方总部主要负责新业务的开发与运营。

包括“三新”在内,也构成了接下华夏幸福最核心的三大工作,林成红说,“坚持核心都市圈绝不动摇,坚持持续做大做强产业新城,开拓新模式、新领域、新地域。”

新模式是在传统重资产模式的基础上,加速开拓轻资产模式,轻重并举。在盘活存量资产,优化资产负债结构的同时,以资产管理输出模式,快速切入市场,并逐步探索其他市场化模式,如基金模式、资产证券化模式。

新领域是在做强产业新城业务的基础上,探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域,将增加商业地产及相关中高端住宅业务,如写字楼、商场等;并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。

新地域是公司聚焦深耕核心都市圈,并将开拓进军都市圈的核心圈,进一步夯实公司在核心都市圈内的布局。林成红表示,前几年,华夏幸福是从环北京到全国化,现在是从城市周边到城市核心区。

不过,华夏幸福准备走一条“与众不同”路径。据介绍,商办项目设立了短中长的目标,在开始阶段,华夏幸福不做投资人,以管理输出为主,因为商办项目是重资产,会沉淀资金。未来,可能会进行轻重资产的匹配,不仅仅是管理输出的角色,还要自己持有物业。再之后,如果开发运营能力达到一定程度,会看是否有能力管理一些市场化的资产。

虽然并无商办项目开发与运营实际经验,但是华夏幸福笼络了一批成熟的商业地产运营团队,这为其拓展新业务奠定基础。据了解,吴向东离开华润置地后,追随其离开华润置地的人才不在少数,天眼查显示,原华润置地华南大区总经理王笑,原华润置地华南大区副总经理赵荣、原华润置地商业地产事业部总经理赵炜、原华润置地设计总监刘嵘、原华润置地华南大区法律部总经理庞慧均已加盟华夏幸福。

此外,对于商办项目的城市布局选择,林成红表示,主要是“3+2”,即包括京津冀、长三角、粤港澳大湾区的三大都市圈和武汉、成都两个区域中心城市。

林成红说:“新业务是在华夏幸福原有业务的基础上的绝对增量。”足可见华夏幸福的决心。

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