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保障房“厦门模式”:多轨制下的公平之争

华股财经 2012年08月23日 10:22:14
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  一度因房源充足而被称为“房等人”的厦门,如今在保障房这盘大棋下,却因为保障房分配多轨制而遭遇尴尬。

  据本报记者厦门调查发现,厦门保障房分岛内、岛外房源,岛内房源因各方面条件优越而成为众人争抢的“香饽饽”。但岛内房源并不充裕的现实,加之保障房分配缺乏统一的制度安排,背后多部门保障房管理,针对不同人群存在多种规则和渠道。

  针对第五批申请中,公务员有714套等问题,厦门政府部门解释是此前公务员申请积累数量多。但本报记者调查发现,公务员、厦门大学的教师在分配名额、限制条件等方面确实比一般社会申请人士要宽松。

  “一些地区的保障房制度在扭曲。”中国房地产学会副会长陈国强接受本报记者采访时表示,厦门的情况反映出,在保障房顶层制度缺失之下,一些地方以保障房之名行福利分房之实,搭保障房的顺风车,而这种情况在国内很多城市都存在。

  多轨制溯源

  “厦门保障房实际上是一个多轨制运行的体系。”作为厦门市住房保障政策体系的设计者之一,王朝辉说,这是有历史原因的。

  王朝辉向本报记者详细介绍了厦门保障房的沿袭和发展。

  从2008年至今,厦门保障房将不同的人群逐步纳入,从低收入人群到“夹心层”、到公务员再到引进人才,一个群体对应一个政策文件,每个人群对应不同的申请条件,陆续出了5个左右的配售办法(试行).

  到2009年,《厦门市保障性商品房配售管理办法》将几个文件合而为一,其中保留了公务人员单列的规定。

  由此,不同的群体由不同的部门进行资格审核和房源分配,如社会申请经适房、保障性商品房的由居委会和建设局负责,公务人员由机关事务管理局负责,人才引进则由引进单位负责,租赁房则由国土局负责分配房源。

  “厦门模式”由此诞生。其对外表达的创新机制包括,一是解决“夹心层”住房问题;二是保障房与商品房的建设采取同步规划、统一布局,并实行封闭式管理的模式;三是对房屋保障类型不做事先规定,没有专门的 “廉租房小区”或 “经济适用房小区”,根据住户需求灵活调节,不同收入、阶层的人群混居;四是建立完善的退出机制,将投机寻租的可能性降到最低。

  但本报记者的调查显示,在实际运行中,上述模式难言完美。对于此次第五批申请人质疑的“为什么一开始就分给公务员714套,社会申请977套,厦大403套”的问题,王朝辉解释说,这是根据从08年到去年累积申请的各类人群数量进行分配的,由保障办将房源分给建设局、机关事务管理局、国土局,再由他们进行分配。“社会申请08年第一批只有100多人,而公务人员在08年的申请人数就有3000多。”他说。

  但本报记者发现,在机关事务管理局的规定中,公务人员实行的是登记制,即先提出申请,有房源的时候才去登记。事实上符合资格的公务人员登记并没有这么多。

  保障房厦门模式:多轨制下的公平之争

  而对于厦大的问题,王朝辉说,根据《厦门市创新创业人才住房优惠暂行办法》规定,本着对高端人才引进的鼓励,厦门市政府与厦门大学在2010年签订一纸合约,将403套保障性商品房产权卖给厦大。厦大部分人士可按公务人员的程序提出申请。

  深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫认为,这种“多轨制”是不合适的。“一部分公务员和教师也面临着住房困难的问题,但是政策的差异化容易引起社会的不平衡感。”他说。

  建设与分配脱节

  陈国强表示,保障房本身供不应求,加上“多轨制”运行中的不公平,保障房的建设远远赶不上需求。

  王朝辉坦言,近年来,尤其在保障性商品房这一块,社会申请者逐年增多。

  记者从厦门保障办拿到的一份资料显示,第一批社会申请(主要是“夹心层”)保障性商品房的户数为177,时值2008年8月。到了2011年的第四批申请者,户数变为702,第五批更是达到了880户,加上第四批未分到房继续轮候的人群,今年的社会申请者需求就达到了960余户。

  对于人数激增的原因,陈蔼贫指出,随着政策的衍变,保障房从最初的保障最低收入的家庭逐渐涵盖中低收入家庭,这一往上走的过程中,保障范围不断扩展、不断延伸,于是更多人被纳入保障体系。

  陈蔼贫还表示,另一个重要原因是,保障房市场与普通商品房市场本身存在差异,属小户型价格低,而普通商品房房价在严厉调控下仍然居高不下,越来越多“夹心层”看上了保障房的价格优势。

  厦门近年来暴涨的房价确实是迫使更多的人申请保障房的重要原因。“高林周边的房价都接近两万了。”沈建对本报记者说。

  面对大批的保障房申请者,厦门市保障房“按需分配”的原则似乎已站不住脚,保障房的建设未能跟上需求的脚步。

  2008年,厦门保障性住房一次性规划20个项目4.5万套,已经动工的是25000多套,这对财政来讲也有很大压力。其间,湖边花园C区因故停工,涉及2000余套房源。

  本报记者获得的资料显示,厦门保障性住房建设资金主要是从土地净收益当中出的,2008年按建设计划要投入16.45个亿,但2008年,金融危机导致财政收入减少,本来预计当年土地出让收入能有250亿,结果才50多亿元。如果按国家规定的土地净收益的10%来建保障房,就有13个亿以上的缺口。

  但保障房的工程却不能停工,于是市里就决定暂缓了另外两个工程,自行车旧厂改造压缩了5个亿,新马大桥缓建腾出了5个亿,从政府行政开支中压缩5%挤出了3个亿。

  2011年,厦门再次推出逾4万套保障房计划,总投资需100亿元。2011年,厦门全年土地出让金收入为139亿元。按照10%用于保障房建设的规定,也只有14亿元不到。“资金不足,这拖慢了保障房建设的步伐。”厦门一位接近保障办的人士对本报记者说。

  厦门保障房网上展示系统显示,目前仍有数个项目处于未开工状态。

  “全员保障”弊端

  前述接受记者采访的人士都表示,保障房不应该“全保障”,在执行过程中,仍存在一些标准上的模糊,使得各地政策出现偏颇。

  近日,中国发展研究基金会发布的《我国城镇化进程中的住房保障问题研究》报告提出,保障性住房建设没有保障在城市生活和工作的大量外来人口,尤其是没有解决进城务工农民的住房问题。

  参与上述报告调研的教授乔新平也曾表示,“保障房一半变成了福利分房”。

  “分配不透明、不公平,管理存在漏洞是国内保障房面临最大的问题。”中国房地产学会副会长陈国强认为,标准的模糊来源于没有立法。当前政策性保障住房的立法、执法和司法以及管理严重滞后。

  在多位专家看来,建立统一的保障房分配制度非常必要。

  陈蔼贫表示,一些城市在某些历史时期可能存在着需要引进人才来促进城市的创新发展,但这仅是特定的历史时期,在保障房分配上给予某一些人倾斜,但是仍然要保持基本的公平。

  他建议,可以在这样的基础上实行加分制或者给某一类人群划定一定数量房源的办法,但是任何的保障房分配政策的制定都必须因地制宜,解决住房困难人群的住房问题,要符合所在地的实际需求情况。

  而陈国强则不认同“划定一定数量房源”的办法,他认为,对保障房进行分割的分配方式本身就不符合国家的相关政策规定。无论是公务员还是教师,都要走市场化的道路购房,保障性住房要提供给中低收入甚至是更低收入的群体。

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