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各地财政吃紧频设土地盛宴 龙头房企抄底

华股财经 2012年09月05日 10:16:31
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  土地收入锐减带来的财政危机倒逼地方大规模推出“压箱底”地块,同时越来越多的房企具备了拿地实力,供需双方一拍即合。

  不过微妙的是,目前所处的调控关键时点,决定了地方政府在推出地块前必定会与企业进行沟通,保证一个合适的溢价率,既不会出现高溢价,底价成交的可能性也会减小。

  沉寂了大半年的土地市场,近来很是热闹。

  在楼市成交渐趋回升之后,持续低迷的土地市场,也出现明显的回暖态势。引起业内广泛关注的是,从8月底至今,上海、北京、杭州、武汉等多地集中推地,甚至京沪等热点城市还推出了此前一直舍不得拿出来的“压箱底”地块,以吸引开发商的关注。“上半年土地供应计划完成不利,最好的城市也就完成了全年指标的40%左右,地方政府财政压力巨大。”业内人士认为,一方面,土地收入锐减带来的财政危机倒逼地方大规模推地;另一方面,随着销售资金的回笼,越来越多的房企具备了拿地的资金实力。供需双方一拍即合,未来几个月的土地市场注定看点多多。

  值得注意的是,在此轮楼市调控下,土地市场在今年年中出现见底迹象。万科、龙湖等龙头房企已踏准时点,提前出手,大量补仓。业内人士认为,是否有能力、有眼光在此轮调整期适时获得高性价比优质地块,将决定房企未来的长远发展。今年上半年的资金困局已淘汰了一部分小型房企,而接下来的抢地大战将进一步拉大房企间的分化差距。

  京沪抛出压箱底地块

  9月3日,上海市规土局最新发布沪告字(2012)第129号、第130号土地挂牌出让公告,将于10月中旬正式出让徐汇及杨浦的两宗地。其中,徐汇区滨江地块规划用途为商住办用地,挂牌起始价31.5亿元;杨浦区平凉街道22、23街坊地块分别为商办与住宅用地,挂牌起始价32.6亿元,两幅地块起拍价合计达到64亿元。

  “这真的是太罕见了。今年以来上海土地市场有效供应极为紧缺,为数不多的土地供应也集中在奉贤、金山等郊县区域,像徐汇、杨浦等市中心长久以来鲜有土地供应。优质地块如此集中供应在这两年的上海土地市场尚属首次。”某国资背景的知名房企投资部高级经理告诉记者。

  就在9月,上海土地市场将迎来一场的土地盛宴。截至8月30日,以上海市规土局网站已公布的各类土地出让公告计算,9月份至少有22幅经营性用地(不包含动迁安置用地)出让,为年内月度经营性推地幅数之最,合计出让面积73.6万平方米,累计起始出让金额85亿元。9月也因此成为今年以来上海土地出让最多的月份。

  不仅是市级政府集中推地,区级政府的土地招商、推介也在近期集中开展。8月31日上午,上海松江区政府举行2012年土地招商推介会,总共推介的75幅地块中,有23幅已经完成挂牌前相关手续,将于年内开拍。

  类似的土地盛宴也将在9月的北京鸣锣上演。截至8月30日下午,北京土地整理储备中心9月入市地块达到27块土地,共约268.1公顷。其中住宅用地14块,约166.2公顷;商业金融或多功能用地13块,约101.9公顷。如果不出意外,京9月土地成交将创调控以来的最高峰,单月的土地出让金有望达到160亿元以上。而北京前8月合计土地出让金为也仅245亿元。

  更让北京业内人士惊讶的是,8月30日挂牌上市的西城区月坛南街地块也将在9月出让,而其所处的位置、稀缺程度很可能再次刷新北京年内楼面地价纪录,甚至可能超过之前的万柳地块。

  “在饥渴了大半年之后,土地市场上出现了一些我们想都没想到的稀缺优质地块,例如上海的徐汇地块、北京的西城区地块。土地市场的低迷促使地方政府不得不拿出‘压箱底’的地块来吸引开发商注意,激发企业拿地的热情。” 克尔瑞信息集团城市运营顾问中心总经理郭玉良认为。

  地方政府“适时”扩大推地规模

  不仅是上海、北京等一线城市,近期全国许多城市都在积极扩大推地规模。

  沈阳市规划和国土资源局于8月30拍卖13宗地,其中6块找到了买家。8月27日,杭州市主城区一次性挂牌7宗土地,出让总面积达30.34万平方米,成交总价达54亿元,为杭州近年来推地量最多的单次拍卖。温州市政府近日也大摆“饕餮大餐”,一次性推出52宗共计3220亩土地,供应力度前所未有。8月24日,石家庄公开出让8宗市内热点区域地块土地使用权,武汉也于同日迎来36宗地块的集中拍卖,其中最为热门的16宗城中村改造土地总成交金额达到105.28亿元。厦门近日也发布公告,将于9月7日公开出让17幅地块。

  “现在推地,是因为不论市场还是政府都有这个需求。现在价格比较平稳,是一个比较好的推地时机,价格过高过低都不好。”一位上海市区级政府土地规划管理部门的工作人员告诉记者,上半年土地市场较为冷清,开发商拿地意愿不高,就算推地也卖不出好价钱,还不如不推。在另一方面,开发商通过上半年的销售回笼了资金,现在有能力也有愿望拿地了。“政府卖地也是有出货窗口的,土地出让也要看市场需求。”该人士告诉记者。

  除了考虑到推地时机外,上半年各地住房用地供应计划完成率较低也是下半年地方政府大力推地的重要原因。“国务院督查组特别提到,部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低,个别城市不到10%,所以各地要加速完成土地供地计划指标。”链家地产常清认为。

  国土部公布数据显示,上半年全国住宅用地供应量为4.72万公顷,仅完成了全年住房供地计划29.6%。财政部数据显示,上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%。北京中原市场研究部统计数据显示,全国主要的13个典型城市在前8月,土地出让金合计为2473.5亿元,同比2011年同期的4076亿下调幅度达到了39.3%,一线城市中北京土地收入跌幅最大,超过了63.5%。

  也正是由于供应量大减,造成地方政府土地出让金收入大减,地方财政吃紧更是促进政府急切推地的最重要原因。“很多城市的土地财政都要熬不住了。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者,上半年全国土地出让计划完成率较低,地方政府土地出让金大减,下半年需要通过加大推地力度来弥补,而加大推地规模,也有利于增加未来供应,平抑房价。

  龙头房企踏准时点抄底补仓

  面对地方政府摆下的“土地盛宴”,不少龙头房企近期在土地市场的表现也颇为活跃。

  8月30日,上海万科房地产有限公司以7.9亿元竞得松江国际生态商务区14号地块,楼板价5473元/平方米,溢价率9.27%。8月28日,万科经过108轮激烈竞价,以4.07亿元竞得东莞虎门镇博涌村地块,成为虎门新地王。而同在8月,万科又在上海虹桥商务区拿下一幅商住综合地块。在过去的7月,公司分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目,对应万科权益的建筑面积约84万平方米。

  8月27日,龙湖集团一天之内斩获华东两城两幅优质宅地。当天上午,龙湖地产以底价4亿竞得无锡12万方高铁站商务区宅地,下午砸金24亿元斩获杭州滨江奥体单元宅地,龙湖地产在江浙再添43万平方米土地储备。

  而上半年一幅土地都未获得金地集团近期也开始蠢蠢欲动。8月22日,金地公告称通过股权收购方式获取沈阳浑南新区滨河东商住地块使用权,涉资约2.53亿元。就在上海松江区政府举行的土地推介会上,金地集团也高调现身,并与松江区永丰街道签约,对其推出的11幅地块表现出浓厚兴趣。

  招商地产 8月21日发布公告,公司以股权转让的方式获得13宗地块使用权,规模总建筑面积95.38万平方米,收购总额约36亿元。

  “在公司内部,我们也对近期房企拿地形势作了具体分析。”一位民营龙头房企内部人士向记者坦言,公司正是从是否有能力、是否有必要、是否有需要三个方面来考察是否应该拿地。

  “所谓能力,是房企高层最看重的财务指标,手里有现金、财务有余量的房企才有能力拿地;所谓必要,指的是那些快速开发、周转率较高的房企,适时补仓、保持充足的土地储备就成为企业生存和发展的必要举措。”该人士告诉记者,“而所谓需要,则是从企业自身的发展战略考虑,例如我们公司目前全国化战略还没有实现,所以择机在一些业务空白区域拿地就是出于实现企业战略的需要。”

  记者发现,正是出于这些判断因素的考量,以万科、龙湖为代表的高周转房企,在此轮市场调控下,已敏感地嗅得最佳“抄底”土地市场的时机,提前出手,大量补仓。一位龙湖集团内部人士告诉记者,公司高层认为,随着9、10月份大量土地的集中上市,土地市场很可能会出现回暖,届时底价拿地的可能性相对较小,因此5月开始公司就陆续出手一些重点区域的优质地块,打了一个“时间差”。“去年秋天,龙湖是‘抢收华东’,今年则是‘抄底土地’,全国范围内进行‘抢播’。有这些优质地块在手,接下来公司对地块的挑选会更挑剔,也能更从容。”该人士如此表示。

  “开发商对房地产市场走势明显开始乐观,楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下,开发商拿地的积极性也开始上涨。”郭玉良表示,随着未来土地市场的回暖,底价拿地的可能性将越来越小。但目前所处的调控关键时点,决定了地方政府在推出地块前必定会与企业进行沟通,保证一个合适的溢价率,既不会出现高溢价,底价成交的可能性也会减小。

  而房企之间的分化差距正在加大。目前积极出手拿地的,基本都是现金流相对宽裕的高周转房企和央企,获得的高性价比土地储备为企业发展奠定基础,更多房企还不具备出手土地市场的条件。“错过此轮时点的中小型房企将面临行业洗牌的命运,在此轮市场调整见底时期踏准时点的能力和表现将决定房企未来。”郭玉良认为。

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