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北京严控地产预售证 开发商称需与建委斗智斗勇

华股财经 2012年09月21日 10:51:06
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  最新数据显示,截止到9月20日,三季度北京签约住宅类物业共3.2万套,创三年来新高,超过限购前,同时,三季度的成交均价为2.06万/平方米,也是年内高点。

  北京住建委的一位人士亦表示,继二季度出现的成交量不断攀升,后期房价上涨的压力很大。

  北京市住建委委员王荣武曾经介绍,北京不会效仿其他的城市,实行商品房限价令,商品房的定价权仍在开发企业,但会引导开发企业合理定价。

  然而,在新一轮房价上涨压力背后,上述北京住建委的人士介绍,后期将通过约谈及价格引导等途径限制房价过快上涨。

  所谓的价格引导,记者调查获悉,即是通过严控预售证审批、监测、约谈开发商等途径控制开发商的不合理涨价行为。

  严控预售证

  9月20日,北京秋季房展会在北京召开,记者自现场发现,大部分北京本地项目价格都处于“按兵不动”的状况,相比春展,折扣已大不如前。

  北京中原地产市场总监张大伟早有意料,根据其提供的一份资料显示,截止到9月20日,北京三季度的新建住宅签约量创三年来新高,超过限购前。

  “随着房企资金链的缓解,以价换量现象逐步减少,开发商开始追求利润,价格微涨的项目比例也将随之增加。”同观地产营销员贾晨如是介绍。

  这导致多个年初的热销项目都出现折扣减少甚至涨价的情况,以鸿坤理想城为例,年初售价1.5万/O,现为2.1万/O。

  “涨价会导致购房者观望,影响后期销售,刚需和改善型购房需求对于价格非常敏感。”贾晨认为,平价入市才会受到热捧。

  对此,一位不愿透露姓名的房企人士称,这主要归因于建委严格的预售证审批机制,“想批高价,很难。”

  本报记者综合多位地产开发企业负责人的采访获悉,北京住建委在批预售证时,设了几个红线,一是新开盘和区域内在售楼盘均价对比;二是老项目后期的预售价格和上一期的销售价格对比;整体来看,房价涨幅不超过10%。

  北京市住建委委员王荣武曾介绍,建委有一套价格监测评估机制,把真实的市场信息告诉开发企业,你这个区域、这个位置,价格应该是一个什么样的范围。

  美联物业总经理张磊称,建委从项目施工开始就进行监测,除了确保工程质量,也能了解项目的开发成本,防止不合理定价。

  因此媒体报道诸如招商嘉铭·珑原、凯德锦绣、万科蓝山以及亿城西山公馆等多个项目曾因价格问题,被卡预售证,要求降价。

  “一旦价格超过建委预订价格,就会被要求降价,如果不降,则被打回,要求重新再走一遍审批的程序,建委也将对涨价的原因进行调查和指导。”通州的一位房企人士介绍。

  “即使审批了,时间也拉长了,”上述房企人士称,“一般建委一砍价,开发商差不多也就同意了,前期密集推广费用花出去了,不按时开盘,也有很大损失。”

  跑“证”

  选择降价的开发商可较快拿到预售证,更多的开发商选择扛着,上述不愿透露姓名的房企人士介绍,预售价格的严控下,预售价格的高低及拿预售证的快慢,需要和建委“斗智斗勇”。

  目前规避的办法主要有两种,先预售项目位置较差、户型不好的产品;资金不紧张,可以多扛一年,考虑转现。

  以绿城·御园为例,预售价格在4.2万元左右,而开发商原定的三期开盘时间为上半年,定价为7万元/O,但到目前,仍未开盘,而该项目将于今年年底竣工结束。

  不想扛又不舍得降价的开发商,还有一条路,就是“公关”。

  一位不愿透露姓名的房企人士介绍,公关的成本和难度,和该项目超过预售价标准的多少呈正相关。“预售价格超过建委备案价格越高,公关难度越大。”

  不过“预售证”审批限制能否一碗水端平也值得关注,有开发商表示,不是所有楼盘都要求被降价,“比如紫御华府最高价批到近9万,红玺台也批到近8万,远高于区域均价。”

  一方面,预售房源通过严控预售证“降价”,另一方面,通过严格实施的“一房一价”政策,在售房源的不合理涨价行为也将被严打。

  “按照建委的要求,在售房源需严格按照‘一房一价’标准,根据这个最高限价出售,只能降不能涨。”上述不愿透露姓名的开发商称,一旦违背,项目负责人将被约谈,项目或将被处以罚款甚至吊销预售许可证的严厉处罚。

  上述接近北京住建委的人士称,一房一价实施后,考虑市场需求,预售价比开发商实际售价要高。但不能超过建委备案的预售价,一旦超过,要重新审批备案。

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