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海闻:房地产最大问题是空置太高 北上深应率先征房产税

2017年03月23日 15:41:36 来源:互联网
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  近期,《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀提到《报告》修改共78处,补充了“健全购租并举的住房制度”、“遏制热点城市房价过快上涨”。那么,如何有效控制热点城市房价问题?房产税是否应该尽快启动?空置率到底有多高?

  为此,凤凰财经记者在2017年中国发展高层论坛上专访北京大学汇丰商学院院长海闻,进行一一解答。

  记者:今年《政府工作报告》修改是新增了“遏制热点城市房价过快上涨”的表述,在您看来,如何解决热点城市房价过高的问题,您有什么建议?

  海闻:我觉得将来还是要增加住房供给,但是现在首先要解决空置率的问题,我建议一线城市特别是北京、上海和深圳首先启动房产税,这样就会有很多空房子会卖出来或者租出来。现在房地产存在两个不同的问题,一线城市房价太高,三四线库存太高。

  针对一线城市房价过高问题分三步解决,第一、征收房地产税,降低空置率,抑制炒房和过度占有。第二、发展和健全租赁市场,因为很多年轻人和农民工根本买不起房子。增加租赁市场的土地批发,比如政府在卖地的时候可以规定这块地盖楼只能租不能售卖等,政府可以给开放商的土地价格稍微低一点,或者对租金进行控制,让开发商既无法获得暴利,又不会亏本。第三、针对有购房需求的地区,加大土地供给。现在首要的问题把一线和热点城市房价过高问题解决好。当然,征房产税必须不损害大多数人的利益。可以首先对超过人均一套的住房开始征税,相信对大多数人不会反对。同时,我主张在征收房产税时取消或至少取消征税房产的70年产权限制,给他们永久产权。至于三四线城市,主要还是高库存的问题,房产税可以晚点再推行。

  记者:目前,有一些观点认为房产税和房价关系不大,对房价不会产生太大影响。

  海闻:房价的问题,归根到底还是供求关系的问题。为什么房价高?供给不足?但真的是房子不够吗?现在有一个比较严重的现象,就是很多人买了房子囤积在那儿,等待升值。中国房地产问题的核心还是空置率太高。即使在在深圳、北京和上海等需求很高的城市空置率也是很高的。晚上站在深圳湾望香港看,高楼里灯火辉煌,入住率很高,再回头看深圳,很多楼里灯光稀疏。有了房产税,相信没有人再敢把房子空在那儿,除非特别有钱。即使不炒房自己住,一人一套就足够了,一家三口人有五、六套房这是不对的,属于过度占用资源,要有持有成本。中国土地本来就很少,占那么多干嘛?看看海南,那么好的地方,现在一片一片的水泥楼房,一年只是度假一两个月,绝对是资源浪费。如果征房产税,这种不必要的占有就会减少。供给增加,需求减少,价格自然就会回落。而且,房产税按房价的比率征收,本身就会起到抑制房价的作用。

  记者:应该说,征收房产税在西方发达国家是一个普遍的事情。但是中国和其它国家有一点区别就是,我们土地是国有和集体所有,而其它国家是私有。

  海闻:这是自欺欺人的概念纠结。我们讲的是房屋产权,没有必要纠结土地问题。现在的高层住宅,平摊下来可能一平方米十几个人共有,那么这个土地到底是谁的?我认为完全没有必要在概念上纠结土地属性,承认房产是永久的就行了。我们不讲土地私有产权,我们就讲私有房产权。这就解决了一个法律问题。

  记者:但是,中国直接来自房地产的税种,有房产交易税、土地增值税、耕地占用税等,如果再征税的话,老百姓不会觉得负担过多吗?

  海闻:那是两回事。你说的这些税多是一次性,而且还存在很多不征和免征的情况。房产税的主要目的是增加不动产的持有成本。从社会公平角度来看,拥有住房等不动产的,至少不能算是穷人。当然,由于历史的原因,很多拥有住房的人已经退休了,或者收入不高,所以我们不能像美国那样对所有的住房都一律征税。中国现阶段征房产税的主要目的是抑制炒房,减少空置率,稳定或降低过热的房价。所以,我建议主要对过多拥有的住房征税,对“房婶”“房叔”们征税。具体可以我建议一人一套房免征,多余的要征收,这样没有什么不理,绝大多数的老百姓不会增加负担,相信大多数人不会反对。

  记者:3月以来,近20城升级了楼市调控政策。您觉得成效如何?

  海闻:我认为限购可以暂时抑制一下房价,但不能解决根本问题。对已经通过炒房拥有很多房子那些人怎么办?限购不解决空置率的问题,并使得那些占有大量房产的人,或者说当年炒房的人的资产更加值钱。更多的人会通过各种手段来购房,来“寻租”。历史不断证明,通过行政手段来抑制房价不是解决问题的根本办法。

  记者:关于中国房地产空置率或者空置面积,有没有权威的数据?

  海闻:链家集团董事长左晖在演讲中提到有200亿平方米存量住宅。朱云来以前还提到一个数据120亿平方米。如果是200亿,有一半可能在大城市里。具体数据我也不知道,但凭直觉就能知道现在的库存还是很高。

  中国的房子盖得不少了。我认为住房问题不仅仅是供给侧问题,更是需求侧的问题。供给侧谈什么?谈房子盖多了还是盖少了?你要是说盖少了,很多地方库存很多,房子卖不出去。去库存是需求问题。要说盖多了,一线城市房价还猛涨。有很多人没房,又想买房。所以,我认为还是住房的供求平衡问题。

  我还听到一些说法,房产税不解决房价高的问题。比如上海重庆也搞了房产税,但成效不好。我认为效果不好是因为力度不够,大概征收几千块钱,还有的地方不征,不足以阻止炒房的人继续囤积房产炒高房价。如果征房价1%的房产税,就没人敢占十套八套房子,有房子的人也不希望自己的房价太高,因为每年交的税也会太多。现在,我肯定有房子的人都希望房子越贵越好。但是征收房产税以后,如按1%的税率征收,1000万的房子每年要交10万块,大家可能就不会单一希望房价越高越好,因为房子毕竟是“用来住的,不是用来炒的”。

  不过,目前要像美国那样对所有的房产征税也是不现实的,因为很多人虽然拥有房产但收入不高甚至没有收入,比如城里的退休老工人,让他们支付房产税是不可能的。所以,房产税的实施要循序渐进,必须首先要保障基本的住房需求。我认为最可行的就是对一人一套以上的房产开始征税。这样的房产税,我相信绝大部分人不反对。一人一套,不是说一户一套。因为一户一套的话,反弹会很大。但是一人一套的话,反弹应该很小,除了那些炒房者。

  另外,征收房产税目的是什么?房产税不仅仅可以减少炒房,稳定房价,还可以改变地方政府行为,促进社会可持续发展。有了房产税,地方政府就不靠办企业来征税,就不一定需要去招商引资、重复建设、破坏环境等。地方政府不怕房价高,就怕房价跌。为此,他们会努力搞好地方的交通、环境、治安、医疗、教育等。

  记者:那您觉得中国当前的房地产市场和日本80年代房地产市场有没有共同性?

  海闻:我觉得有相似也有不同。价格高涨的现象非常相似,但背后的原因则不完全相同。最大的不同,正如野村控股株式会社会长古贺信行先生讲的,发展阶段不同。我们现在还处在城镇化过程当中,我们还有很强的刚需。我们有资产泡沫,但不完全是资产泡沫,大量农民进城和人口向大城市的集中,对大城市住房的需求真实存在。而日本80年代早已完成了城市化,其房产价格暴涨是纯粹的资产泡沫。

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