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房租上涨是好事还是坏事?

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2018年05月16日 14:37:41

  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 李庚南

  我们应该走出一种惯性思维,即把所有价格的上涨都归之于一个“炒”字,这实在是对市场最大的误读。

  

李庚南:房租上涨是好事还是坏事?

李庚南:房租上涨是好事还是坏事?  如果说此前楼市的格局好似鸳鸯火锅,一半是火热沸腾的购房市场,一半是相对沉静的租赁市场;那么,现在格局似乎正在发生悄然变化。

 

  一半仍旧是火焰,另一半也开始燃烧。

  尽管今年以来房地产调控政策仍在持续加码,各地发布的调控政策合计超过115个,楼市已然进入“五限一摇”(“限购、限贷、限价、限售、限商”加摇号)的新时代;但楼市这匹桀骜不驯的野马仍在“撒野”。3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,新建商品住宅中有55个城市房价环比上涨,而同比上涨的城市更是达到60个;二手住宅中房价环比上涨的城市达59个,同比上涨的城市更是达90%。至5月9日,住建部负责人就房地产市场调控问题已相继约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市政府相关负责人。

  而另一方面,长期以来低迷的租赁市场在政府大力培育发展住房租赁市场的“号角”中开始苏醒,并渐露狂躁之态,以至于人民日报连发数文警示。 5月7日,人民日报特地发表了一篇评论指出:若管理不当,“住”也是可以被用来炒的,届时,普通大众的“住房成本”会进一步上升。5月10日,人民日报一篇标题文章:楼市可能出现更坏的情况?

  是什么比房价上涨更让党媒操心焦虑呢?是房租的上涨!最近,一些租赁型住房开始陆续入市,个别项目开出了“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的租赁条件。这种“高租金”现象引起了社会广泛的争议,实际上也暗示并带动了租赁市场的涨价。

  正是基于对租赁市场出现的这种躁动之担忧,人民日报文章指出,房子是用来住的,不是用来炒的。新房、二手房如此,租房市场也是如此。发展租赁市场,本义在于补上短板、“租购并举”,绝非为炒作者提供转场空间。人民日报严厉批评,个别中介机构或“二房东”打着“租赁风口来了”的旗号,哄抬租金、操纵市场、人为制造紧张气氛,进而导致租金非理性上涨。

  那么,房租上涨究竟有多快?

  相对与快速上涨的房价而言,我国商品住宅的租金无论是绝对价格水平还是租金收益率水平,长期以来处于较低且平稳的水平,这是不争的事实。与国际上著名大都市比较,我国一、二线城市租金收益率明显偏低(见下表):

  

  由上图可见,北京、上海的住宅租金回报率均在2%以下,香港略高但也不足3%。按照国际上租售比(即房屋月租金与售价之比)1:200∽1:300的合理区间,租金回报率最低应在3.3%以上才具有投资价值。这种状况的形成,除了与我国一、二线城市房价上涨过快外,还与基于人均GDP的人均工资水平、城市人口密度等相关。

 

  但近年来,特别是今年以来,一、二线城市的租金呈现明显上升态势。在下表所列15个城市中,2018年4月份租金较上年同期增速大多在两位数,其中成都、杭州、重庆涨幅分别达36.41%、25.82%和25.21%;北京、上海、广州、深圳租金涨幅分别为16.66%、11.64%、11.95%和19.87%。但从逐月变动情况看,各主要城市租金上涨较快的时期主要集中在2017年的7、8月份和12月份,其中12月份呈现普涨而且幅度较大。

  

  推动房租上涨的因素是什么?

 

  其实,上表所体现的租金上涨的共同时间节点及各城市的运行特点,恰好提供给了我们分析房租上涨的共性与个性化因素。除了租赁市场本身长期低位运行客观上存在向上突破、实现与商品房市场均衡发展的内在驱动力外,推动房租上涨的因素主要有以下四个方面:

  一是政策溢出效应。在中央“房住不炒”总体政策导向下,大力发展和培育住房租赁市场,无疑是针对沸腾楼市的釜底抽薪之策,成为不可逆转的市场选择。继2015年住建部、国务院等机构出台支持租赁住房的政策以来,围绕发展住房租赁市场的政策利好迭出:2016年5月,国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,极大地增强了各方对住房租赁市场发展前景的认知与认同;2017年7月,住房城乡建设部等九个部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号)进一步强化了租赁市场良好发展预期。

  这一系列政策的出台,客观上为住房租赁市场注射了兴奋剂,各类房企、 房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、互联网公司乃至金融机构纷纷涉足住宅租赁市场。一时间住房租赁市场成了各路资本追逐的“风口”。在2017年7月出台的153号文等政策激励下,各地展开了抢夺人才大战,纷纷出台人才吸引政策;而人才的引入直接推动了这些城市的租赁市场特别是高端租赁市场需求的扩大。7月份,南京(8.79%)、杭州(8.69%)、海口(4.66%)、成都(3.65%)、重庆(3.24%)、厦门(2.46%)、武汉(2.29%)等城市租金环比均呈现比较明显的增长;紧随其后,一线城市中的北京(3.37%)、广州(8.23%)、深圳(6.18%)也出现一波租金明显上升。

  而各路媒体的宣传更是为住房租赁市场发展添柴加火。《人民日报》在2017年10月发表《住房租赁市场发展取得新突破》,2017年11月发表《让住房租赁满足美好生活需要》。正是在这一系列政策合力成就了去年12月各大城市住宅租金普涨、大涨的局面。其中北京(10.79%)、青岛(13.33%)、西安(11.28%)、成都(10.4%)等4个城市单月租金上涨幅度超过两位数。

  二是经济转型效应。经济机构转型带来的劳动力结构的变化,以及由此产生的租赁市场需求成为推动住宅租赁市场稳定发展和租金水平上升的持续动能。

  一方面,产业结构调整带来人口回流,从劳动力资源总供给角度将推动住宅租赁需求的增长,推升人口净流入城市住宅租金的上升。二线城市中的成都、杭州、重庆等近年来经济转型力度加大带来的人口流入恰好印证了其租金大幅度上涨的趋势。

  另一方面,产业结构调整带来的劳动力资源结构的变化,将提升租赁市场需求端的承受能力,客观上为租金的上涨打开了空间。随着产业结构的调整,低端、低附加值的产业将逐渐为高端、高附加值的高新技术产业所替代;与之相对应的是,低收入者也将退出这些区域,而代之以高端人才的流入,进而推动城市产业工人的收入结构明显优化和提升,对租金上涨形成强有力支撑。

  三是市场整治效应。各地政府对群租房、违规租赁房的整治与取缔,客观上释放了一部分租赁需求,加大了住宅租赁市场的供需矛盾,从而推动了租金的上涨。2017年11月18日,北京大兴的一场大火将整治群租房乱象提到了各级政府的重要日程;北京市随后开展了为期40天的安全隐患大排查、大清理和大整治专项行为,广为诟病的群租房成为这次整治的重点。随着租赁市场的整治,特别是对群租房的取缔与整治,客观上衍生了出数倍于原有群租房的租赁需求。

  四是价格推升效应。理论上,住宅租金主要决定于其成本(包括购买房屋的总价、税收、按揭月供款以及设施配置成本等)。作为目前住宅租赁市场的主流模式——长租公寓而言,营运方在确定租金水平的时候,建安成本、人力成本、资金成本均是核算的基础,对于以自持方式开展长租业务的开发商而言,则首先需要购地成本和长期持有的时间成本。而这些成本在当下均处于上涨阶段,并呈进一步上涨趋势。尤其是资金成本,随着整个市场利率中枢的不断上移,包括外围市场资本去化的压力,资金成本的上升趋势日益凸显。这将构成租金上涨的基本驱动力。

  尽管万科推出的翡翠书院“10年180万起”的租金价格备受社会所斜视和质疑,但按照其拿地成本、建安成本、人力成本、资金成本及70年持有成本看,或许并不那么匪夷所思。值得思考的是,长租公寓这种模式本身的可持续性:短期看,显然是不经济的;长期看,则寄希望于整个市场租金水平的提升(或者说回归到一个合理的水平)。 而这种希望恰恰构成租金上涨的动能,并直接推升周边租赁物业价格的提升。

  此外,租赁房作为一种“消费品”,显然还受其他商品价格变动、比价及其示范效应影响。毕竟,作为“房东”同样需要承担水、电及其他生活消费品价格的上涨,这些价格上涨势必构成其营运的成本。

  但按照国家统计局日前发布的CPI指数,在CPI环比下降、同比涨幅有所回落的总体态势下,房租上涨带动居住价格上涨0.1%,影响CPI上涨约0.03个百分点。究竟是房租在推动物价上涨还是价格上涨推动房租涨价?这或许又是“鸡生蛋还是蛋生鸡”的命题。

  房租上涨一定是坏事吗?

  某种程度上,租赁与购房两个市场存在转换与替代性。但从国情出发,国人对购房的偏好具有历史渊源性,所谓“有恒产者有恒心”,使得这种可替代性又是很有限的。因为,不同的群体,其居住需求自然细分为购与租,就好似面对鸳鸯火锅,吃辣的与不吃辣的人所做出的选择是不言而喻的。

  毋庸置疑,一个健全成熟的房地产市场应该是购租并存的。这两个市场应该在适应社会不同人群居住需求与偏好的基础上实现相对均衡发展;而推动这种均衡发展的则是房价与租金的合理比价即租售比。但我国长期以来存在的购热租冷格局,使房租在楼市的轮动中始终处于低迷的水平,并进一步加剧了两个市场的不均衡。从资本逐利性出发,如果投向房屋租赁的资本难以获得合理的回报,则资本对回报的追求势必寄托于房价的上涨。这或是民众对投资房地产情有独钟的原因。

  所以,当前在楼市严调控背景下房租的回暖与上涨,未必是坏事,这或许恰是对我国长期以来房地产市场发展不均衡格局的纠偏。试想,如果房租价格有一个合理、适度的上升或回归,那么租售比指标将获得改善,也意味着楼市泡沫的消减。

  房租的上涨或许并没有那么可怕,类似于楼市的炒作在租赁市场未必出现。因为住宅租赁市场的需求显然是有真实基础的,具有某种程度的刚性,并不具有炒作性。承租行为的发生也是基于需求者的经济承受许可,具有相对理性;而且,租赁需求者具有明显的分层,表现为房租与收入水平、职业预期的匹配性。比如,农民工在选择租赁房时,更多地是根据自身的承受能力,若租金上涨超出其承受能力时,其抉择往往是退而求其次,目光投向租金更合适但或许更偏僻的城市边缘地带;而高端职业者则会更注重承租物业的品质、环境等。

  我们应该走出一种惯性思维,即把所有价格的上涨都归之于一个“炒”字,这实在是对市场最大的误读。同时,在强调“房住不炒”的导向、做出调控决策的时候,仍应正视房屋这一商品的多重属性。

  一个基本的逻辑是,租售比这一衡量房地产泡沫程度的指标,其基本内涵是判断房屋是否具有投资价值,即按租金水平需多少个月才能收回全部投资。可见,我们在运用租售比这一指标的时候,不管承不承认,我们潜意识是认可其投资属性的。如果否定房屋的投资属性,那么租售比这一衡量房地产泡沫的指标本身就存在“泡沫”!

  值得警惕的是,当前一些市场参与方借租赁市场“风口”,以长租之名行以租代售或变相捂盘之实,譬如宣称的“租满70年可获得该房产权”的租赁方式,或为逃避楼市调控提供了一条堂而皇之的通道。

  (本文作者介绍:先后供职于工商银行、人民银行,现为银行监管部门人士,长期负责小企业金融服务推进工作,潜心研究小企业金融服务问题。)


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