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沪上最严新政来袭 传言落定背后谁该为高房价买单?

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2016年03月25日 15:46:11

  从昨日晌午到此刻发布会话声响起,上海“史上最严新政”在近二十四小时喧嚣过后终落地黄浦江畔。

  3月25日,上海市政府如约举行新闻发布会。上海市住房城乡建设管理委主任顾金山介绍了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》相关情况。

  与昨日大家猜测点基本一致,沪上“最严新政”涉及的内容包括非普通自住房首付比升至70%、非上海户籍人士提高限购门槛等内容。

  虽上海以“最后的疯狂”占据了各大舆论场头条,但作为陪衬“绿叶”的深圳也应势卷入这场风波中。在上海新政传言流出后不久,一份深圳经济特区金融学会3月23日下发的《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》瞬间刷屏朋友圈。

  随后各大媒体致电深圳相关部门,均未拨通通知中的电话号码,“目前深圳圈内还没核实到这个文件”“电话提示信号故障”“感觉也没实质性内容,都是指导意见”。

  这样看来,酝酿中的深圳新政还是个悬在半空中的水桶。但是上海业内人士严跃进看来,随着上海政策的落地,深圳从传言变成事实只是时间问题。

  然而,无论是上海还是深圳,触发这一轮政府再次运用“有形的手”调控楼市的落脚点则是当前的高房价以及随之而来的高地价。然而,当喧嚣声渐远后,传言落定声中谁该为高房价买单?

  沪上最严新政来袭

  按照最新政策,《若干意见》要求提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

  企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。同时,为进一步规范交易行为,限购审核将前置至交易备案环节。

  除提高非上海户籍人士限购门槛外,“认房又认贷”则被市场认为是最严的举措。《若干意见》指出,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

  对此,严跃进公开解读称,如果购房者的首套住房已经结清贷款,再认购第二套,按照此次意见中的内容,那么第二套住房将不再享受首套的购房福利,即首付比例不可能为30%,而是提高到了50%。

  “另外不排除在实际推进过程中,50%只是一个下限,如果房价继续上涨,那么继续提高也是有可能的。”

  至于这一政策日后产生的影响,严跃进在接受观点地产新媒体采访时称,新政出台后,部分二套房的认购就会有很大的困难。“如果从打击投资投机需求来看,此类需求可能会因为此类政策的出现,而得到快速萎缩。”

  另值一提的是,针对开发商近日“捂盘惜售”、中介行业的违规售房等行为,《若干意见》明确指出,加强商品房预销售管理,防止捂盘惜售。

  新政的落地,无疑将直接刺激开发商与购房者两方面的神经元。对此,严跃进对观点地产新媒体分析指出,从影响来看,对于开发商的影响是,后续供应结构或投资结构会快速进行调整,进而改变后续的产品结构以及产品的定价策略。对于购房者来说,则可能会因此而延缓购房节奏或搁置购房计划。

  具体看,短期内当政策收紧时,购房者会担心购房门槛快速提高,所以近期包括周末的房产交易中心可能会出现交易火爆的场面,各售楼处也会呈现比较火热的局面。这对于目前房地产市场来说,会承受一小波市场的震荡。

  而从中长期看,市场会逐渐恢复平静,市场交易秩序会恢复正常。这个时候各类投机需求可能会因此被卡在外部,进而使得购房市场相对来说更符合刚需和改善型购房需求的市场。

  而同策咨询研究部总监张宏伟则认为,“史上最严”发布后,在政策真正落地严格执行之前,在这个“窗口期”仍然是“跑量”的行情。

  由此可见,当前市场表现火热的局面是暂时的,“史上最严”发布后,第二季度市场交易量会走低,下半年或因为第一季度市场高位放量而进入深度的市场调整期。这是“史上最严”发布对于上海楼市推盘节奏及趋势的影响之一。

  事实上,关于上海将出台新的政策调控楼市的说法,从3月初开始就越演越烈。3月6日两会期间,全国人大代表、上海市委书记韩正就明确表示,房地产市场健康发展关乎民生,全国各个市场差异很大。近期上海房地产出现非理性过热,市场情绪抬高房价,对长远健康发展不利。

  3月8日,上海发改委再度举行了一次常规研讨会,并在3月14日召开上海市住房城乡建设管理工作会议,住建委表示将着力优化住房供应体系,严格执行限购政策,同时在细节上更加收紧。

  如此看开,从传出风声到最后落地,上海是“史上最严新政”孕育的时间也不过20天。对于为何选择在这个时间点,张宏伟的解读是,“从史上最严发布的内容来看,也是有针对性为当前火爆的上海楼市降温。”

  而至于上海“史上最严”新政会不会对深圳等房价暴涨城市造成一定的震慑作用。严跃进则对观点地产新媒体称,如果上海收紧了政策,那么实际上其他一线城市和部分重点二线城市也会面临一个收紧的做法。

  在其看开,其他几个城市的房价总体上呈现了上涨的态势。这个时候会引起其他城市在楼市监管政策上有相应的类似动作。“其中思路应该和上海一样,比如在交易方面规范交易秩序,同时对于二套住房的银行贷款等相对收紧。”

  谁该为高房价买单?

  无疑,上海只是这一波楼市涨潮的代表之一,而一线城市深圳、北京以及重点二线城市南京、苏州、杭州等其实都位列其中。

  1月初,国家统计局公布的70个大中城市房价显示,去年12月国内总体房价持续上涨,但城市间的分化现象仍在加剧,北上广深四个一线城市及部分二线城市的涨幅明显,尤其是深圳的涨势迅猛,去年一年涨近5成。

  说起深圳房价“逆天式”的大涨,在观点年度论坛“沙面开讲”现场,广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同用“奇迹”一词对其加以形容。

  “我印象非常深刻的就是,去年初龙华四个楼盘一夜之间房价从2万翻到了4万。”韩世同表示,“到现在为止都觉得这是一个突发事件,虽然还未弄明白起因,但这也是深圳创造的一个奇迹。”

  而国家统计局近日公布的2月房价指数,则再次证明深圳楼市之火爆。数据显示,房价涨幅最高的城市是领涨全国房价15个月之久的深圳,涨幅远远超过北上广,与去年同期相比暴涨57.8%。

  或正是被如此热浪所震慑,3月起,深圳楼市开始发生一系列“收紧”变化,先是打击“首付贷”,后是禁止“众筹炒房”,直到昨日流传开的《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》通知。

  而在上海、深圳之前,南京、苏州已经出台相关调控政策来平抑目前过快上涨的房价。3月18日,苏州市政府召开常务会议,审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》,该意见明确了增加市场供应、控制房价增长以及加强市场监管等十条。

  随后的3月19日,南京市国土资源局公布2016年全市经营性用地出让计划,并提出加强土地供后监管,要求商品住宅用地开工时间原则上不得超过土地交付之日起半年,地上建筑面积小于10万平方米的,合同约定开发周期不得超过2年;10万平方米以上地块,合同约定开发周期不得超过3年。

  “如果从人口规模、产业经济等角度出发,很容易解释当前一线城市的高房价。但实际上,目前价格虚高,超过了购房者的收入承受能力。”

  追因上海政府的此番高调动作背后,上海业内人士严跃进对观点地产新媒体表示,在房价被泡沫抬高后,自然需要“有形的手”来对其进行治理与管控。

  的确,“虚高”“泡沫”是贴在当前一二线楼市身上不可磨灭的标签,但谁该为高房价买单则是这些热闹背后需理性看待的另一个问题。

  在2016观点年度论坛楼市讨论会“沙面开讲”中,华南房地产四大地产“铁嘴”韩世同、黎振伟、黄韬、龙斌现场解码“高房价”的方向无一例外都与“政府调控”有关。

  “房地产现在跟整体经济是一个背道而驰,尤其是一线和部分二线城市,我觉得主要原因或者说罪魁祸首是去年多轮的降息和降准。”

  在韩世同看来,去年六月份后的连续三次双降是对楼市的救助,但“这种强心剂太猛了,以至于现在不应该看到的火爆现象,异乎寻常的一种井喷”。

  虽与韩世同的归因点不完全一致,但世联地产董事、首席技术官黎振伟在讨论中也将矛头指向政府。“在中国这个特定的环境下,经济转型尚未找到替代房地产的出路,政府非常怕房价跌,一跌没人买房,地方政府就没有税收。”

  而合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌则认为,这几年房价波动很大,与政策一收一放有关系,这一次也是一个波动开始。

  “其实政策起到了一个不好作用,就是它最后没办法就得行政干预、限购,其实房地产本身是一个有限市场,供给在政府手上,但消费端应该也是一个市场。”

  与上述三者不同,广州中原地产项目部总经理黄韬指出,在刺激性的宏观政策、买房投资渠道少等因素导致深圳房价上涨外,供应量少、净流入人口多、GDP的产值高则是另外三大助推房价高涨的催化剂。

  此外,黄韬还进一步指出,深圳炒房占房地产成交总量的比重约为30%,炒房也是推高深圳房价的主要因素之一。


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