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华泰:远看营改增 盘点四方利益

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2016年03月25日 15:33:42

  本文作者为华泰证券房地产行业首席分析师谢皓宇。原文发表于微信号“ 小谢看地产”,授权华尔街见闻发表,未经授权不得转 载。

  事件:国家财政部发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,将于2016年5月1日起,全面实行营改增。

  1、地方政府将死守土地,从最大化产业链收益到最大化土地收益 

  由于增值税的70%归中央,且暂时没有出台政策,将税收从中央对地方进行返还,也就使得地方政府对土地出让更为依赖。同时,由于土地价款可以作为进项税额,会使得地方政府利益最大化行为从原来的追求地产产业链(可以通过营业税重复征收)转化为追求高地价。

  一方面,在地方政府的财权和事权不统一的情况之下,以上的问题就无法得到解决。另一方面,相比于之前,房企也更容易承担地价上涨,例如,在考虑房价不变的情况下,地价占房价比重提高1%,按营业税征收则毛利润率下降1%,按增值税征收则毛利润率下降0.89%。所以,以上决定地价相比于房价涨幅将进一步加快,同时,地价占比高的城市相对更加收益,主要在一线城市。

  2、开发类房企平均来看略有减税,边际行为变化将大幅度改变

  平均来看,土地价款可抵扣的情况下,在平均30%的毛利率基础上增收11%的增值税,也即3.3%的增值税税率,而营业税税率为总价款的5%,相比之下,房企平均来看能够有占总价款1.7%左右的税收减少。

  边际来看,按照营业税计征房企的盈亏平衡点是成本溢价营业税税率(即5%),而按增值税计征房企的盈亏平衡点回到成本价,而当前的潜在亏损企业主要出现在二三线城市,能够提高开发商的推盘意愿。

  3、个人购买住宅税负基本不变,且由于不开增值税发票,预计未来也不会有变化

  营业税是价内税,而增值税是价外税,同样的税率体现在个人购房者上,能够有1/(1+税率)的差别,所以,在当前新房交易上,对购房者的税负影响基本没有。

  由于不开增值税发票,二手房交易将不能采取差额征税的方式,仅在一线城市的非普通住宅交易上有单独的增值额和征收率的要求,和此前也没有区别。

  4、企业间行为出现变化,对房地产基金带来重大利好

  与此相关的政策主要有3条,分别是:1)重组免征增值税;2)以固定资产核算的不动产或者在建工程可以分2年抵税;3)一般纳税人销售取得的不动产(也就是商场、写字楼的二手交易),采用增值额和增值税税率方式。这将在两个方面对房地产基金带来利好,一个是兼并重组,另外一个则因为股权类房地产基金以获取价差收益为目的,采用带抵扣的一般计税方法,能够比原有全额的简易计税方法更加优惠。

  5、主体不同收益不同,对房地产行业整体略利好

  更多的内容,请参见我们在《地产税制改革的历史得失,兼论营改增---地产三重器系列研究之税制篇(三)》中关于营改增的得失更为详细的论述和数据论证。

  6、风险提示

  房地产投资增速超预期下行。 

  我们总结,与房地产行业相关的政策包括:1)销售不动产、转让土地使用权,税率为11%;2)向消费者个人销售不动产不开具增值税发票;3)资产重组中,将资产和相关负债、劳动力一同转让的,涉及的不动产、土地使用权转让免征增值税;4)房企销售房屋,土地价款可以抵扣应税税额,2016年4月30日以前按照简易计税方法的老项目除外);5)2016年5月1日后,按照固定资产核算的不动产或者在建工程,可分2年抵税,第一年抵60%,第二年40%;6)一般纳税人销售2016年5月1日后取得的不动产,按增值额和5%预征率交税,销售在此之前的按照增值额和5%征收率交税;7)房企预收账款按照3%预征率预缴增值税;8)过渡期内,个人销售住房的,不满2年按照5%征收率计税,满2年的免税,同时,对北上广深城市,满2年的非普通住宅销售将按照增值额和征收率5%计税。


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