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一线城市房价飙升藏巨大风险

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2016年03月24日 19:43:25

  核心观点:近期一线城市房价暴涨的主要原因包括:一是过多的流动性追逐过少的安全资产;二是一线城市库存很低,供给偏紧;三是购房者加杠杆力度很猛;四是源自股市的财富效应及挤出效应;五是套利或违规操作推波助澜。

  短期来看,一线城市房地产价格仍将继续上行,一是因为供给缺乏足够的弹性且处于相对紧张状态,二是因为真实需求仍然非常旺盛,三是因为国内流动性依然宽松。

  长期来看,未来在人口、储蓄和收入的合力之下,一线城市房地产价格如果继续飙升,则其中蕴含的风险巨大。这对宏观经济政策将造成更为复杂的挑战。通过居民部门加杠杆来帮助房地产行业去库存,是一种非常危险的尝试。

  一线城市房价飙升受到需求与资金共同推动

  2015年3月30日,中央政府出台了降低首付比例、降低营业税免征年限等支持房地产市场发展的政策,一线城市房价随之迅速攀升,并逐步传递至二线城市。新开工面积大幅上升,“日光盘”屡屡出现,抢购潮再度盛行,一线城市房地产市场又进入了一种疯狂状态。

  一线城市房地产市场逆经济周期而动,根源在于供求关系偏紧和资金面推动,其具体理由如下:

  一是供求紧平衡。一线城市的房地产库存要比二、三线城市低很多。更重要的是,一线城市的公共服务很多是与房产紧密相关的。以上海为例,2015年施工面积增长2.8%,新开工面积下降6.4%,而销售面积增长了16.6%。在短短的六个月时间内,上海房地产库存面积从800万平米降低至400万平米,库存已经不足6个月,而合意库存则需要15-18个月。由于房价暴涨,政府面临较大的调控压力,可能使得短期内可售房源减少,从而造成去库存更猛、房价上涨更快的现象。

  二是高杠杆操作。从资金来源看,近期的房价暴涨具有需求驱动的特征,而资金主要来自其他资金,即销售的定金及预收款、个人按揭贷款。由此可见,不管出于何种目标和预期,需求是近期房地产暴涨的直接原因。然而,这种资金结构可能与首付贷的高杠杆操作、银行青睐居民抵押贷款以及部分中介机构的套利行为相关。

  图1:2014年与2015年房地产市场资金来源的结构及变化 数据来源:Wind及作者计算。

  三是过多的流动性追逐过少的安全资产。目前,国内正在进行去库存、去产能、去杠杆,实体经济特别是工业部门下行压力巨大。截止2016年1月,PPI连续47个月呈现负增长。这意味着工业部门吸收信贷的能力下降,以至于增长较快的信贷只能流入具有安全资产属性的一线城市房地产。以上海为例,2016年1月房地产贷款为482亿元,同比增长了43.5%,占全市本外币贷款的比重为28.9%。

  四是资本市场的财富效应及挤出效应。2015年上半年股市暴涨,使得居民的财富效应凸显,这在市场氛围浓厚的深圳开启了房价飙升之源。随后,股票市场、外汇市场波动加剧,特别是股票市场的持续大幅下跌对于投资型资金具有挤出效应,在这一背景下,房地产政策松绑和股市挤出效应触发了大量资金配置房地产的诉求。

  五是市场预期的变化。大部分人对于一线城市的高房价及其演进趋势是心存敬畏的。例如,北京房价的趋势线基本是一条趋势为45度左右的上升曲线,而每次调整似乎都是最佳的买入机会。这种历史趋势和现实需求使得市场预期非常敏感、易变且从众。这种预期与之前人民币长期升值的预期是相似的,结果就是一个自我强化的上升螺旋,趋势的打破要么是靠制度力量,要么是靠市场力量。

  六是市场参与主体的套利或违规操作。房价长得越快,银行介入的积极性就越高,有的银行甚至将抵押贷款利率降低至85折甚至更低。受到信贷政策的限制,银行无法提高开发贷的比重,但是却可以进行抵押贷。事实上,银行部门已经深度参与到房价飙升的逐利之中。而一直饱受诟病的首付贷的实质,就是部分中介机构的违规操作,以高杠杆拉动需求并影响预期。此外,甚至还有一些个人或企业利用虚假交易骗取银行信贷资金。


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