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重大政策变化:监管发令不许房企拿票据与公司债互还

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2018年07月18日 20:20:53

  金融丨重大政策变化!监管层发令不许房企拿票据与公司债互还

  来源:中国房地产报

  中房报记者  苗野丨北京报道

  没有最坏,只有更坏。

  前段时间,上海某知名房企发行了一笔公司债,当时希望发行50亿元,但在反馈阶段,交易所提出意见表示不允许,不得已,最后发行规模定格在了39亿元。

  “交易所提出意见说不允许还明年的,只能还今年到期的39亿元。融资是越来越紧张了。”上述房企财务高管表示。对于不允许的原因他并不清楚。

  到了7月17日,据财联社消息称,监管层通过窗口指导,已进一步收紧房地产企业融资,禁止公司债与票据互还。

  消息显示,此前公司债与票据之间可以互还,但为防止房企融资“浑水摸鱼”,交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务,公司债只能还公司债,票据只能还票据。此外,根据政策放款的上限,只有旧债到期或长租公寓领域,房企才有发行新债的可能。

  还有,监管层已限制在香港上市的内地房企在境内发行熊猫债。

  “前段时间很多房企如旭辉、龙湖等发债额度缩减大多是因为这个原因。”上述房企财务高管表示。

  据中国房地产报记者多方采访获悉,此次监管层检测属于常规的风险管理,目的是不允许银证监会所管理的风险敞口继续扩大。此前监管层对企业再融资偿还债务的性质限制不多,现在要求一一对应了。

  这样的信号给市场带来了更多的紧张。

  资金决定了房企未来规模扩张的能力,但它的获取已经越来越难。

  融资更紧了

  自2016年10月,房地产企业通过再融资补充流动资金受到严格限制后,开始寻求新的融资渠道,到了2018年房地产企业继续去杠杆,以信托为首的非标业务也被严格限制,开发商开始转向中期票据和公司债融资。

  国泰君安统计数据显示,从2018年年初到目前为止,已有13家上市房企发行了20只中期票据,合计320亿元,比去年同期增加32%;已有12家上市房企发行了合计322亿元公司债,超过2017年全年7家公司发行的240亿元规模。

  这些债券发行的目的是为了“续命”,因为从2018年下半年开始,房企就步入了偿债高峰期。

  但在去杠杆的金融现实下,监管部门开始跟进出台的一系列有关收紧房企融资渠道、控制债务规模的政策让房企如履薄冰。

  如这次监管层通过窗口指导,禁止公司债与票据互还就是一例。

  “票据和公司债都是企业融资的主要方式,一般来说票据时间周期较短,债的偿还期限要长一些,但不排除长期票据和短期债务存在的情况。”资深证券市场评论人布娜新表示。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,公司债和票据的发行虽然不互相占用额度,但因都会带来负债率的上升进而占用信用融资空间,相互是有直接影响的。监管层此次叫停公司债和票据互还,就是为了限制房企融资,只让进行到期债务置换,不让新增融资。

  长富汇银基金原总裁杨明伟则对中国房地产报记者发出了“现在行业太艰难”的感叹,他说监管太严很不好做。此前监管层对企业再融资偿还债务的性质限制不多,现在要求一一对应了。债券解决长期资金需求,票据解决短期资金需求,一般票据利息都比公司债高,此前可以互还,现在禁止无非是进一步收紧房地产融资。

  “我们经常收到房地产的融资项目,但能够发出来的融资项目非常少。”某金融评级机构人士表示。

  “这一鞭子打下来就像一刀砍在背上”

  “融资收紧后非常痛苦,这一鞭子打下来就像一刀砍在背上。”某业内人士如此形容融资收紧下的感受。

  即将到期的债务使它们如鲠在喉。

  尽管从2015年6月至2018年6月,房地产市场首次出现销售面积上涨周期已经长达37个月,刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录; 前6个月行业销售业绩的31家房企销售总金额达到了25031亿元,同比去年同期上涨36.2%。其中,3家房企半年突破3000亿元。但根据申万宏源统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰,分别到期量高达932亿元、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿元以上。

  风险也在隐现与扩大。

  实际上,很多房企都看到了融资政策收紧带来的利空效应,纷纷加入“现金流保卫战中”。

  诸如,碧桂园叫停三四五线城市全覆盖战略用规模换现金;泰禾为了融资几乎质押了公司的全部股权,现在面临超高的偿债压力;绿城要求员工“全面”加速资金回笼,坚决执行“早销、多销、快销”的策略。

  新城控股高级副总裁欧阳捷表示,以前发债可以补充流动资金、运营资金,还债都是用企业流动资金,不存在哪个渠道借钱还哪个渠道。去年暂停了房企发债,今年允许发债,相对来说比去年略显宽松,但发债条件收紧了,对房企的要求更严格了。房企不能依靠发债来发展,只能加快销售回笼资金、提高周转速度,确保现金流安全。

  另外,中小房企基本融不到钱了,以往的银行贷款,是看房企前100的排名,现在是看前50甚至是前30的排名。“而相比于国企和央企,民企的资金压力更大,可以看到最近市场上出现的卖股卖项目案例,可不仅仅是小企业,还有大企业。”一业内人士表示。

  布娜新表示,房企需注意由于监管所涉及部门不同、期限结构不同,流动性也会大有不同。房企如果过度使用,通过错配“借新还旧”、“浑水摸鱼”则会诱发潜在风险,本次打通交易所和银行间协会之间的监管,代表监管体系和措施的进一步完善,但势必会使得房地产企业融资雪上加霜。

责任编辑:万露

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