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格力地产140亿地王项目遭遇限价令 财务陷困局

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2012年11月07日 17:40:40

  每经记者 徐学成 发自广州

  短期偿债压力加剧的格力地产(600185,sh),开始了新的融资动作。

  近日,格力地产发布公告称,公司同意子公司珠海格力房产有限公司申请额度为11亿元的项目开发贷款。

  由于货币资金难以偿还短期内到期的负债,格力地产通过外部融资“补血”的意图显而易见。

  2009年,格力地产以总地价66亿元拿下当时的地王项目——格力海岸,但总投资额超过140亿元的该项目受“限价令”影响,至今仍未给格力地产贡献任何现金流。这个号称建筑面积达100万平方米的超级大盘犹如一个巨大的财务“黑洞”,不断吞噬资金,却迟迟没有产出。

  3个月到期负债10.5亿

  10月15日,格力地产公告称,同意其控股子公司珠海格力房产有限公司向交通银行珠海分行申请11亿元的项目开发贷款,同时以格力地产所持有的,位于珠海市唐家湾情侣北路(南段)填海区s2地块及s7地块土地使用权为该贷款提供抵押担保,并且格力地产为该贷款提供连带责任保证。

  半年报数据显示,格力地产短期偿债压力不小,尽管短期借款仅为1.3亿元,但未来3个月内,格力地产将有3笔长期借款到期,合计金额达10.5亿元。而截至上半年,格力地产持有的货币资金仅为7.04亿元,尚不足以偿还上述负债。

  由于短期财务压力加剧,今年以来,格力地产频频进行融资,这被业界视为格力地产应对短期债务压力的“补血”之举。

  10月17日,格力地产一位内部管理人员在接受《每日经济新闻》记者采访时称,对于此次抵押贷款,外界有误读的成分,“银行每年在一定时间都会要求我们做一次额度的申请,现在只是申请了11亿元的额度而已,并不意味着我们已经拿到了借款,更不代表这笔贷款我们已经用掉了。”

  由于近两年在资金方面捉襟见肘,抵押贷款成为格力地产从外部“补血”的重要方式。

  据财报数据显示,尽管净利润率在2010年和2011年下滑至不到20%的低位,但格力地产融资“补血”的步伐却未停止。2009年~2011年,其筹资活动形成的现金流入分别高达16亿元、15.5亿元和10.8亿元,其2010年及2011年的资产负债率分别高达81.47%和82.46%。

  地王项目遭遇“限价令”

  2009年借壳上市后,格力地产开始大举扩张。当年,其最惊人之举就是以楼面价7400元/平方米,总价66亿元的代价拿下珠海唐家湾情侣北路南段地块,并获封当时的珠海“地王”。该地块后来被用来开发格力海岸项目。

  根据公开数据,格力海岸一期建筑面积达到47万平方米,总投资74亿元,依此计算的每平方米成本超过15000元。

  前述业内人士透露,格力地产近年来的借款和资金大部分流入这个项目。但由于2011年底珠海市发布“限价令”(销售均价超过11258元/平方米的项目不发预售证),成本过高的格力海岸只能等到现房才能发售。

  3年时间过去了,这个号称总建筑面积达到100万平方米的超级大盘现状如何?

  《每日经济新闻》记者日前在项目现场了解到,格力海岸目前已经接受诚意登记,销售人员称,可能会在11月开盘;售价方面,一期一线看海的低层住宅最高价可能高达2.8万元/平方米,景观稍差的高层洋房最低售价也能达到1.7万元/平方米。

  这一定价明显超过了珠海市的限价标准,珠海市住房和城乡建设规划局旗下的珠海市商品房预 (销)售专网显示,该项目截至目前为止仍未拿到预售证。

  前述格力地产内部管理人员透露,“听说快(开盘)了,但说实话我们内部还没有最后定下来。”

  据了解,格力海岸最早传出开盘消息是在去年底,格力地产原本希望通过这个项目的销售冲一下业绩,但由于遭遇“限价令”,这个计划宣告落空。

  尽管半年报披露的销售业绩尚可,但报告期内格力地产的销售基本上是依赖格力广场和格力香樟两大项目。据记者了解,目前,这两个项目所剩货量不多,格力海岸是否能及时发售以及销售情况如何,直接影响格力地产接下来的业绩表现。

  “格力地产半年报数据虽还算理想,但其实大部分是2011年下半年的滞后反映。就目前来看,除非格力海岸能顺利入市为其形成资金回流,不然格力地产短期内的财务压力很难得到缓解。”上述业内人士称。

  “温室效应”下的误判?

  “目前,格力海岸附近的蔚蓝堡等项目的销售情况都不算理想,蔚蓝堡的售价甚至比格力海岸低很多,这样看来,格力海岸短期内或许不容易卖出去。”前述业内人士认为。

  对此,前述格力地产内部管理人员称,“这个项目(格力海岸)现在做诚意登记的人还挺多,也许等周边的配套设施齐了,我们卖的就不止这个价了。”

  也有珠海当地的一些业内人士称,以7400元/平方米的高价拿地,总投资140亿元,格力地产的步子似乎迈得太大。

  前述业内人士称,仅就格力海岸所处的位置来看,三面临海,占据了一定的稀缺资源,同时身处珠海规划中的总部基地,也具备一定的升值空间。周围配套不成熟可能会阻碍项目销售。不过,最令格力地产措手不及的是突如其来的“限价令”了。另外,格力地产的产品定位、项目布局过于单一,也大大削弱了抗风险能力。

  相关分析则认为,诞生于国企内部,缺乏市场竞争的洗礼,管理团队欠缺市场运作经验,是导致格力地产目前深陷财务困局的根本原因。

  2012年半年报数据显示,格力地产向其大股东格力集团的总借款约40亿元,而前述格力地产内部管理人员则坦言,这占到了总借款数额的2/3。有知情人士称,格力地产向大股东借款的利息只有“5个点”,但格力地产对此并未正面承认,只是表示“利息不高,基本上也是执行银行的利息标准。”

  2009年借壳海星科技成功上市,被看作是格力地产走向市场化运作的关键一步。正是在当年,格力地产将巨资投向了格力海岸。有业内人士称,但这一举动在今天看来显然有些冒进,这个不断吞噬资金但仍未产出现金流回报的超级大盘,宛如一艘“诺亚方舟”,格力地产正寄望借其顺利到达彼岸。

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