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通州地王住宅项目3年难入市 27亿叫卖商业部分

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2012年07月26日 16:13:26

  每经记者 尚希 发自北京

  如果用一个词来形容通州的这一地王项目,也许可用“生不逢时”。

  2009年9月10日,179轮的激烈竞价,292%的溢价率,位于通州区新华大街的商业金融、办公项目地块,最终被绿城及葛洲坝地产以12.42亿元收入囊中,成就了2009年当年溢价率最高的地王。

  那时的通州,在通州新城发展规划的光环下,房价一夜飙升破3万元/平方米,业内甚至将2009年的北京楼市戏称为“通州年”。

  但似乎只是一夜之间,这股在通州市场迅速掀起的涨潮,迅速回落,领涨变为领跌。潮水退去后,“被拍死在沙滩上”的,除了那些一年前冲进通州的投资客们,还有那盛世中诞生的地王。

  住宅部分开盘时间未定

  北京通州区新华大街与新华北路交叉的十字路口,其东北角便是葛洲坝绿城京杭广场。

  此前围绕着项目外环的广告牌已经被替换,项目北侧两根两层楼高的立柱彰显了昔日地王的霸气。《每日经济新闻》记者在现场发现,该项目已经开工,但工期还很长,正处于挖坑打地基阶段。

  公开资料显示,该项目建设用地面积近4万平方米,总建筑面积约28万平方米,产品类型涵盖大型购物广场、精装住宅、星级酒店及服务式公寓、5A级写字楼,项目定位为通州国际新城的地标性城市综合体,同样也涵盖了通州区首家国际品牌的5星级酒店——希尔顿酒店。

  但拿地已近三年,距离奠基也有一年多时间,京杭广场似乎仍在等待。

  事实上,该项目公布的开盘信息有些是2012年下半年,有些是2011年12月。对此,记者采访了该项目销售人员,对方否认了网络上显示的开盘日期,“目前住宅的开盘还没有定,估计要等到明年。”

  在绿城集团的官网上,记者并未找到有关京杭广场的项目信息。在葛洲坝集团的网站上,有一条关于京杭广场奠基的新闻,文中提到,2010年12月30日,该项目举行了奠基仪式。

  相比于迟迟未有消息的住宅部分,7月18日,京杭广场传出消息,8万平方米的商业部分开始整售,目前公开报价是27亿元。

  “单价还是相当高的。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,此前保利春天的12.2万平方米商业总售出金额为23.43亿元,“可以看出开发商对这一项目的信心,但现在将商业部分整体出售,也不排除为了充裕资金链。现在自持商业物业的项目比较多,通过住宅销售实现开发利润,通过后续经营实现长期的现金流。”

  入市能否回本?

  住宅部分的开盘时间一推再推,该楼盘销售人员的解释是:市场不好。

  自2009年房价被透支以来,通州的房价在限购令袭来后,跌回原点,即便如今市场再次传来复苏信号,通州房地产市场仍然缺乏上涨的动力。

  这让在巅峰时刻诞生的通州地王,多了几分尴尬与不安。

  此外,目前京杭广场的“高端路线”已经确定,其住宅项目也很难再走“平民路线”。因此,在已经透支足够上涨动力的通州,高价楼盘究竟还能否生存下去?

  两个距离京杭广场最近的楼盘是“北京ONE”及“富力金禧花园”,前者的销售价格为25000元/平方米,后者的签约均价在17000元/平方米左右。由此看出,通州楼市已经全面进入以价换量阶段,相比其他区域当前市场的回暖形势,通州的楼盘还是在“原地踏步”。

  京杭广场的销售人员告诉《每日经济新闻》记者,京杭广场住宅部分主要为180~260平方米的三居室和四居室。售价未定,由于开盘还有大半年,如何定价也无法告知。

  在一份《北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告》中,对该项目有这样的评价:该项目由于综合成本较高,入市后必然处于通州区域内单价和总价的顶端,虽与区域内其他项目无明显的竞争关系,但是鉴于目前通州尚无标志性城市综合体项目,区域市场认知度较低,人气有待聚集,同时综合考量开发周期、资金回笼等诸多因素,建议本项目住宅单价在2.5万~3万元/平方米左右,酒店式公寓单价在2.4万~2.7万元/平方米左右。

  但从目前的市场状况来看,通州区房屋的销售均价已经回落到2万元/平方米以下。据链家地产市场研究部统计数据显示,6月至今通州区成交均价为14172元/平方米,环比5月下降了2.7%,90~120平方米房屋单价较低。通州区域价格从3月份以来维持在14000~15000元/平方米左右。

  对此,郭毅告诉记者,其实这一项目的拿地成本并不高,根据拿地金额核算,其楼面价大约在6961元/平方米。“如果做纯住宅项目,目前市场还可以承载。”但对于迟迟未能入市的原因,郭毅分析认为,作为开发商,绿城一直对产品精益求精,较长的开发周期也可能是在产品方面下了很多的工夫。

  绿城资金量受困?

  绿城很可能把通州当成了另一个“浦东”。

  拿地之初,近300%的溢价率,曾让绿城陷入了“是否太过激进”的讨论中。但绿城集团副董事长罗钊明表示,进军通州,并非心血来潮。

  “早在2005年通州国际新城的规划便通过国务院批复,而且区域内长期以住宅用地为土地市场主流,综合型或商业地块极其匮乏,城市综合体项目就更加凤毛麟角。依据判断,果断进场。京杭广场正是为弥补这一区域空白应运而生。”罗钊明说。

  据了解,此前绿城在北京的项目并不多,京杭广场这个项目尚未入市,便受到业内高度关注。

  究竟是否因为“缺钱”而导致拿地后陷入较长时间的开发周期,有业内人士向记者表示,目前绿城面临较大的资金压力,不排除这方面的因素。而且先将如此大体量的商业部分整体出售,也可能是为了回笼资金。

  对于这27亿元整售的商业部分,该销售中心工作人员介绍,目前整售已经开始,如果能给他们介绍客户,可以获得300万元的奖金。

  “商业整售一般体量较大,销售渠道可能不是很广,就需要通过很多分销或大型的商业销售中介来帮忙完成。”郭毅告诉记者。

  对此,绿城北京相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,项目今年主推的就是商业部分,住宅部分预计会在明年推出。“这是出于整体战略的考虑。”另据了解,在该项目的合作开发上,绿城与葛洲坝集团分别持有49%、51%的股份。

  通州地王资料

  ◎位置:新华大街与新华北路交叉口◎建设用地:近4万平方米◎总建筑面积:约28万平方米◎成交价:12.42亿元◎溢价率:292%


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