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皇明陷太阳谷低价拿地质疑 百亿方舟计划几近停滞

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2012年07月25日 17:44:30

  每经记者 夏雨(化名)发自山东德州

  伴随着第三次ipo的折戟,皇明集团迎来一次严峻考验。

  “终止ipo是皇明主动放弃的,因为我们的非经营性资产太多太大,过不了会,我们给证监会做了很多解释工作都没有成功。”皇明集团董事长黄鸣(微博)近期表示,除了盈利因素外,非经营性资产过重是其终止ipo的主要原因。

  不过,却有消息将皇明集团终止ipo与从德州起家的前山东省副省长黄胜被“双规”联系在了一起。对此类传闻,黄鸣予以了强烈反驳。

  此前有报道指出,皇明在山东德州太阳谷以低价拿到3000亩土地。黄鸣则反复强调,当时将这块土地拿到手时,付出的是高于开发区中心位置地价 (当时标准地价)20%左右的价格,以及负担数亿元的拆迁任务。

  不过,当有记者询求证据时,黄鸣表示:“我为什么要提供证据?你也不是法官,我也不是罪人,我没有这个义务提供证据。”

  为解开皇明太阳谷拿地的重重谜团,《每日经济新闻》记者近日来到德州开发区展开实地调查。

  拿地多在黄胜时代

  关于太阳谷规划的占地面积,主要的说法为3000余亩。按照国家现行有关规定,征用耕地超过520亩,就需要国土部审批。

  根据德州市国土资源局有关人士的说法,在德州开发区能拿上千亩地,只有皇明这一家企业,其他企业拿的很少。

  皇明开始在德州开发区拿地发展,可追溯到上世纪90年代。这次的3000亩地,不是一次拿到的,而是采取分批的方式,按公司发展规划,每次征200~300亩左右,滚动发展。

  “我是2006年之后调到市国土局的,皇明的地大多是在2005年前征的,2006年以后的三五年里,几乎没有再拿过新地。”上述人士告诉《每日经济新闻》记者。

  每年,德州市都会制定全年的土地征用分配计划,并在政府主导下,确定各区县和企业的用地范围。

  上述人士说,“现在每年德州的总征地计划也就4000多亩,还要分配到各区县和企业手中,实际上单个企业每年也分不了太多。”

  因涉嫌腐败而落马的黄胜,从1994年开始挂职德州地(市)委副书记,后任德州市市长、市委书记等职达10余年。2007年,黄胜离开德州,升任山东省副省长。

  据媒体报道,目前可查询到的皇明土地权证包括太阳谷地区的4个地块,目前的账面价值约3.8亿元

  (包括不同时长的折旧摊销和增值因素,与出让价格相似)。另外还有2007年到手的账面价值约1亿元的蔚来城小区地块。这5个地块,都在黄胜调任副省长之前办成权证。

  上述人士表示,2007年7月后才实施土地“招拍挂”的出让方式,在此之前,皇明拿地都是以政府协议的方式,为德州市政府主导。除征地费外,德州市政府还要向企业收20%的收益,但按国家规定收益不能低于40%,只不过德州当时在全省经济发展中比较落后,为了加大招商引资力度,给予了企业一些优惠政策。

  投身“太阳城”项目

  2005年,德州市开始实施“中国太阳城”战略,皇明集团也开始了太阳谷大规划建设。

  《每日经济新闻》记者现场调查发现,太阳谷目前已初具规模并开发出来的,主要是位于德州开发区减河以西的几千亩土地,建有酒店、会展中心、太阳能学校、生态农业、洁能建筑、光热光伏制造等设施。

  据了解,现阶段已建好的太阳谷部分,土地主要属于当地一个名叫刁李贵的村庄,涉及农民的宅基地、部分耕地、林地。

  黄鸣此前曾对媒体表示,太阳谷土地包括现在已经投资拆迁安置的450多亩村民居住的宅基地,占地近200亩的几个小型村办企业,还有数百亩村民取土填塘、坑、池、沟,剩下的大多为村民种植的速生杨树林,和为数不多的一般农田。

  “皇明是分批征地的,最早征用我们的耕地的征地费是每亩1000元,还加200元的青苗费,差点的耕地每亩800~900元左右。”刁李贵安置小区的一位村民告诉记者,“拆迁也是根据皇明太阳能的发展,对太阳谷的建设分步骤进行。村民通过村委会将该村的土地集体转让给皇明。”

  随着太阳谷建设的扩张,及中国房地产市场的火热,皇明进一步提高了征地的标准。一位女村民告诉记者,皇明太阳能大学开建时,她家的地以9000元/亩被征,外加200元/亩的青苗费。

  在太阳谷的建设用地上,德州市先做好整体太阳谷的规划圈,并预留了用地。

  2008年1月,德州市政府在“中国太阳城”战略推进委员会第二次全体会议上提出,减河以东约3000亩土地,可以按规定在依法进行农用地转用、土地征收审批后,通过“招拍挂”方式,转为太阳谷后续项目建设预留用地,并纳入德州市城市建设规划和经济开发区建设规划;减河以西土地部分手续未办理完毕问题,由该市经济开发区协调刁李贵村委会尽快在土地登记表上签字盖章,由国土局等相关单位补齐手续;关于将开发区温屏玻璃厂以北、东方红路以南、太阳谷大道以西、高速公路以东土地包含在太阳谷以内,由于高速公路以东土地不符合土地利用总体规划,大部分属一般耕地,可由德州规划局调整规划,用地指标从2008年山东省分配指标中优先解决。

  修建搬迁安置房

  2009年,皇明集团等企业、德州经济开发区投资2亿元实施太阳谷片区建设,按照规划,建设太阳能产业基地、中心会堂、主题公园等。

  除了政府协议出让,皇明还采用了另一种拿地方式。2009年皇明曾以修建刁李贵村搬迁安置房,零补价置换太阳谷784亩土地。

  刁李贵安置小区项目因2010年召开世界太阳城大会,德州市政府为优化会场周边环境,要求刁李贵村整体搬迁而建,由皇明公司为刁李贵村居民新建住宅小区,并以居民小区的建设成本,置换刁李贵老村的土地。

  刁李贵村安置小区于2008年开建,2009年建成,并对该村的村民进行安置。

  德州市政府曾发文称,德州开发区通过市场化投资12000万元,完成刁李贵村旧村安置改造。

  一位村民告诉记者,当时一座宅院式住房的院落拆迁补偿15万元,每人可以700~1000元/平方米的价格,选择安置房40平方米,多出来的面积需住户自己花钱购买。

  2009年皇明的报表显示,当年3.41亿元在建项目中,刁李贵村项目已投入7787.3万元。另据德州市政府2010年工作规划披露,刁李贵村的拆迁同时由地方政府出资1200万元将村民异地安置。

  据一位开出租车的刁李贵村人介绍,该村的人基本都住在安置小区。皇明还给该村的人其他的安置福利。除了物业费、热水费全免,还给每人发放面粉40斤/月,逢年过节还发放食用油等生活物资。

  不过,这位出租车司机还说,并不是村里的所有土地都给了皇明,比如有一处土地采用的是租赁形式,皇明在上面建一个工厂,每年村里获得200万元“租金”。

  北京天则经济研究所 “中国土地问题课题组”曾在一则报告中提到德州经济开发区的农民征地问题,“在开发建设的过程中,德州开发区采取了货币补偿和留地补偿相结合的物业补偿方式。货币补偿为3万元/亩,相当于当地年平均每亩价值的30倍,达到了《土地管理法》规定的最高补偿标准。与其他地区不同,德州开发区土地补偿费和安置补助费全部支付给村集体经济组织,用于发展集体经济,没有分配给个人和农户。”

  “方舟计划”遥远

  按照皇明公布的规划,除了太阳谷,还有一个包括现有太阳谷在内的更大的“方舟计划”,面积达784亩的刁李贵村只是计划于2011年动工的“方舟计划”的一期工程用地。不过到目前,这个计划还没有大规划开工建设,接近停滞状态。

  记者获悉,“方舟计划”总占地面积接近8平方公里,是城乡一体化的规划,集办公、工厂、商贸、仓储物流、展览展示、旅游、学校、住宅、农业生态园、绿色食品生产园、科普培训基地等多项功能于一体。它以皇明集团总部东部的减河为界,减河以东区域面积为7107亩,减河以西为4336亩,建筑面积分别807.3068万平方米和588.1812万平方米,建筑造价将超140亿元。

  除了减河以西的太阳谷地区,《每日经济新闻》记者了解到,在减河以东、104国道以北的德州开发区袁桥镇杨庄村,皇明也“征”了相当一部分土地,这也属于“方舟计划”用地的范围。

  一位杨庄村村民告诉记者,村里的耕地很少,皇明已征了村子里的果树林地和少部分耕地,前者是按每亩12000元征的,后者每亩1000元/年,分12年付清。不过,这一数据并未得到当地土地部门的证实。

  对于以租代征一事,黄鸣一事情绪激动,并对《每日经济新闻》记者说:“租下来的也是农田,作为生态农业开发,租下来就是搞房地产吗?”

  “皇明在减河以东的杨庄只征了少部分地,还没有大规模征地,也没有大的建设开发。”当地国土局有关人士说。

  如今在减河以西,300多户的刁李贵村,绝大部分村民已搬迁到安置楼,一片荒芜的土地上只剩下几幢农家宅院散落,院落间的地里还种有玉米等农作物。

  记者在皇明微排酒店内的沙盘模型上看到,刁李贵村区域排列着高层民居建筑和联排别墅及花园洋房。

  据皇明规划,“方舟计划”一期包括国际花园式产权绿色酒店、世界500强绿色总部、金融总部及太阳微排低碳城市建设示范集群等12个项目。

  现在,这块土地还没有开发建设,大多农家宅院也没有拆除,只是空无一人。记者辗转找到一家宅院里有人居住。

  记者询问后得知,这家的主人也已搬走,居住者是承包太阳谷生态园种植的作业者,“现在这房子归皇明公司,暂时让我住这儿,我是承包它们的生态园搞种植的,我还要交承包费的。”


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