华股财经 首页 > 财经频道 > 宏观 > 正文

从市场变化看税收政策对房地产的调控作用

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:中国税务报 作者:秦龙生
字号:T|T
  2005年~2007年,针对部分城市住房价格上涨过快,价格水平较高等问题,有关部门出台了一系列的宏观调控政策。其中的房地产税收政策主要包括加强交易环节税收征管的“房地产税收一体化”政策,打压二手房投机性交易的营业税、个人所得税政策,提高土地使用权保有成本的城镇土地使用税政策,严格房地产开发企业税收征管的土地增值税清算政策等。   数据显示,对于房地产市场,二手房税收政策的短期作用较为明显,表现为暂时打压了交易量和交易额,而长期作用较弱,新房对于税收政策不敏感。税收政策筹集财政收入作用较强。   从房屋交易量变化分析,以北京市东城区为例,2005年7月1日,《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》开始执行。2005年10月30日,《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》开始执行。这两个通知规定以契税征管为把手,统一进行税源信息管理,采用先缴税后办理房地产产权证的形式,加强税款征收工作。同年9月新房和二手房的交易量即低于8月的交易量。2006年6月1日起,《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》开始执行,规定对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税等。2006年8月1日起,国家税务总局发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》开始执行。这些政策使二手房交易量在当月略有降低,但之后就开始波动。2007年2月以后,二手房交易量在波动中上行。房屋交易总量变化情况不能反映税收政策效应。   从相关税种分析,2007年1月~11月,北京市累计组织契税收入72.8亿元,较上年同期增加15亿元,增长25.8%。从结构上看,新房契税税额在2006年6月、7月较高,8月开始下降,之后在波动中下行;二手房契税税额在2006年5月上升到年度最高峰,6月则大幅降低,7月少量提高后,又开始降低,之后在波动中上行。可见,2006年6月的营业税政策、2006年8月的个人所得税政策对二者走势仅在一段时间内起到了作用。   数据表明,房地产税收政策的调控作用还不甚理想。   第一,税收政策对投机者的调控作用有限。房屋供给与需求在总量和结构两方面的矛盾、房地产的合理增值、供需双方的涨价预期占主流、需求方消费升级,都促使房屋供求曲线整体向高价位移动。相对于从高房价中获得的利润,提高土地增值税、城镇土地使用税,给房地产开发商增加的成本,调整个人所得税和营业税,给投机者增加的成本不值一提。   第二,现有的房屋供需弹性为税收转嫁创造了条件。房屋的供求矛盾和刚性需求等因素使得房屋的供给弹性大于房屋的需求弹性,房地产税收容易转嫁给购买者,结果是房屋交易环节的税款与房价层层叠加。   第三,房地产税制设计不够合理。近年来所推出的房地产税收政策,并未改变房地产税制重流通、轻保有的局面,而房地产开发环节的税种只能影响财务状况稍差的供给者。靠税收增加的交易环节成本不能抑制住房屋消费需求的增长,因此购房者承担了增加的成本,投机者依旧获利丰厚。   如何提高房地产税收政策的调控作用?笔者认为,解决房地产市场问题的根本出路在于改革我国的住房制度安排,真正做到政府和市场各司其职。在对房地产市场的调控过程中,税收政策应处于辅助地位,土地政策、金融政策应合理、有效地发挥作用。当房地产价格理性回归之后,税收政策才具有发挥有效作用的基础。   为此,笔者建议,第一,优化房地产税制结构。推出物业税,使其成为纳税人在房屋保有环节的重要成本,以起到降低购房需求量,增大二手房供给量的作用。第二,完善有关税种细节。对于出售自有住房应缴纳的个人所得税,实行超率累进税率。将当前房屋评估值作为出售房屋的正常所得,将收入扣除正常所得的数值除以正常所得作为收益率,根据不同收益率确定不同税率,以加大调节力度,实现纵向公平。第三,研究税收优惠政策,增加适当的减免税手段。对于房屋供给者的减免税很可能成为他们的附加收益。直接对于需求者在交易环节的优惠,也可能被供给者挤压掉。因此,税收优惠应该主要针对社会保障性住房的购买者,对他们直接给予税收减免或者允许他们在收入中扣除房贷利息。   作者单位:北京市东城区地税局
点击排行
  • 热股
  • 股票
  • 视频
  • 财经
  • 理财
  • 学院
华股财经分享投资理财技巧,传播股票知识,提供炒股软件服务。浏览更多信息,请点击 [栏目导航].