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去年300城土地出让金2万亿 部分城市遇过剩风险

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2013年01月09日 14:40:57

  胥会云

  1月8日,中国指数研究院发布2012年土地市场报告称,2012年全国 300个城市土地出让金总额近2 万亿元,同比减少12.6%。其中住宅用地出让金为1.3万亿元,同比减少 14.3%。

  根据上述报告的统计,全国住宅用地出让金总额前三位均为二线城市,分别是武汉、重庆、成都,其中武汉、成都出让金同比增长幅度均超过 50%。

  而一线城市由于土地供应成交量下降,导致住宅用地出让金总额呈现下滑,上海、北京分列第4、7位,同比降幅分别为27%、20%,而广州、深圳全年住宅用地出让金仅列第23、39 位。

  一二线城市土地市场升温

  2012年全国土地市场整体供求均不及2011年,土地成交量的降幅更是大于土地推出量降幅。

  2012年全国300个城市共推出 15.8亿平方米,同比下降8.2%,其中住宅用地推出5.4亿平方米,同比下降17.3%;土地共成交近12亿平方米,较上年同期下降14.6%,其中,住宅用地成交3.8亿平方米,同比下降 23.1%。

  值得注意的是,2012年土地成交面积前20位的城市,绝大多数为二线城市。如位居首位的重庆成交面积超过2000万平方米,分列2、3位的武汉和沈阳,也都在1000万平方米以上。

  2010年房地产市场调控之后,许多房企纷纷转向三四线城市,但在 2012年,随着三四线城市库存日益饱和,一二线城市市场量价回涨,房企逐渐回归一二线城市。但由于北京、广州等一线城市土地供应量明显下降,多数二线城市土地成交放量。

  同样,由于房地产企业向一线城市的回归,2012年下半年以来,一线城市土地溢价率持续走高,也带动了住宅楼面均价结构性上涨。2012年全国300个城市住宅用地楼面均价为1347元/平方米,同比上涨7.4%。其中12月达1675元/平方米,为2010年4月调控以来最高值。其中北京市全年住宅用地楼面均价已突破6000元/平方米。

  房企的拿地数据,也从另一个侧面证明了它们的布局重心,在逐渐向地价相对较高的一二线城市倾斜。

  数据显示,2012年十大代表房企拿地面积降至近三年低谷,但均价却跃至三年高点,达2418元/平方米,同比增长49%,而全国土地成交均价同比增长仅7%。

  部分城市面临过剩风险

  中指院的报告称,虽然城镇化将为未来房地产市场发展提供较大空间,但此前二三四线城市住宅用地市场的热度,则会带来供应过剩的风险。

  2009年~2012年的综合数据显示,北京、上海住宅用地累计成交量均不足6000万平方米,广州不足3000 万平方米,深圳不足1000万平方米。而二三线城市供应规模则普遍较大,比如二线城市武汉、沈阳、天津和重庆等城市土地成交量超过或接近1亿平方米;三线城市营口土地成交量超过 9000万平方米,远超一线城市。

  同样,部分三四线城市4年来土地累计成交量也存在消化时间过长、供应量远超当地人口、经济和市场规模的承载能力的状况。

  比如,南通近四年土地累计成交量超过7500万平方米,消化时间接近15年,其目前人均住房建筑面积达到40.9平方米,远远超过北京、上海等地(30平方米/人左右)。

  因此,报告指出,一线城市供应短缺,未来住宅价格上涨压力较大,部分二三线城市或将面临供应过剩风险,住宅价格上涨动力不足,甚至可能出现下降。

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