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房地产商融资渠道收窄

华股财经 2008年08月04日 15:00:32 来源:中国证券报 作者:孙晶晶
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  □本报见习记者 孙晶晶   5月29日,中南控股集团有限公司房地产业务借壳大连金牛(000961),将中南房地产所持有的10项共计50.95亿元的房地产业务注入上市公司。据不完全统计,今年以来,已有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式“借壳”上市。   业内人士认为,上半年紧缩的财政政策和销量萎缩使得房产商融资渠道减少,通过借壳可以较低的成本尽快进入资本市场。   借壳扎堆   5月27日,浙商集团将旗下超过45亿元的房地产业务注入SST亚华(000918);19日,中住地产将通过定向增发重组SST重实(000736)实现中住地产的整体上市;6日,ST天桥(600657)向信达投资、深圳市建信投资发展有限公司、海南建信投资管理股份有限公司、正元投资和赣粤高速定向发行,收购上述公司所持有的有关房地产公司的股权。   而此前,常州高新技术产业开发区发展(集团)总公司将房地产和城市建设资产注入黑牡丹(600510)、新洲集团将房地产业务与白猫股份(600633)全部资产和负债进行置换。仅5月份以来就有十多家房地产企业拟将资产注入上市公司。   房地产企业特别青睐ST公司。近30家公司中,有15家是ST公司,除上述列举之外,还有华远地产借壳SST幸福(600743)、紫薇地产借壳ST嘉瑞(000156)、四川大地实业借壳*ST创智(000787)等。   长城证券研究员万知认为,一方面,ST公司寻求资产重组保全壳资源是他们的当务之急;另一方面,紧缩的财政政策使得房地产企业面临资金压力,为获得更多融资渠道,这些ST公司的“壳”就成了他们的最佳选择。   资产负债率依然偏高   目前拟将借壳上市的地产公司和上市公司一样,都存在负债率偏高的问题。SST亚华收购报告书中显示,浙商集团的资产负债率逐年增高,2005年到2007年的资产负债率依次是79.72%、81.91%、83.16%。而SST幸福的收购报告书则显示,华远地产2004年到2006年的资产负债率依次是74.84%、66.87%和67.61% 。借壳中关村(000931)的鹏润控股的资产负债率更高,2005年到2007年的资产负债率为91.9%、94.3%和38.6%,其2007年的数据是剥离资产后的数据。   5月22日,中国房地产测评中心评出“2008沪深房地产上市公司综合实力30强”,万科(000002)、保利地产(600048)和招商地产(000024)排名前三。据统计,这30强公司在今年一季度的资产负债率均值为63.07%,与去年同期基本持平。一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观,30强房地产上市公司一季度每股经营现金流量均值为-0.69元,比第四季度略有增加;经营活动产生的现金流量净额为-185亿元,同比增长89%。   业内专家指出,30强上市房企每股投资活动现金流出大于流入,说明对外新增投资大于收回的投资回报。在此情况下,房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题;但是,一季度,国有商业银行给房地产企业的信贷额度非常少,而资本市场大幅调整,也使得境内外IPO和再融资受阻,进一步加剧资金紧张。   上市突围   2005年伊始的土地储备“大战”,几乎将所有的地产公司都带入了缺钱的集体困境。而连续数月的紧缩政策,对于高速扩张的地产公司来讲,几乎是致命一击。   国信房地产行业研究员方焱告诉记者,“这些房地产公司通过借壳进入资本市场,有助于打通地产公司的融资渠道,虽然不见得很快就能融到资金,但从长远来看,总会有机会的。此外,上市还可以树立良好的企业品牌,在看重品牌的房地产市场无疑会对企业的发展带来好处。”   长城证券房地产研究员刘昆向记者表示,今年紧缩的财政政策,使得企业从银行获得贷款的难度增加,再加上今年以来销量萎缩造成房地产企业资金回笼速度放缓,融资环境的变化使房地产公司上市需求就尤为迫切。   也有专家认为,半年的货币紧缩,房地产成交量大幅萎缩,调控的目的已经初步达到。如果把楼价真的打下来,对整体经济并没有太大好处。所以这个时候放开地产公司的股市通道,也很正常。   5月初,主要一线城市并没有出现预计中的成交量爆发,深圳和北京的房展会也未能对成交起到预期中的刺激。成交统计数字显示,除上海成交量同比环比均出现增长,北京、深圳、广州三城市五月初的交易量均出现同比下降,环比或者增加不大,或者下降。   传统的交易旺季不旺,表明市场观望情绪浓重,国海证券研究员赵铎认为,不愿等待的自住需求在春节后已经得到阶段性集中释放,下一次释放可能需要更长时间的积累,压力将越来越多地向开发商转移。
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